就目前国内的房地产市场格局而言,一线城市无疑是全国楼市的风向标,有专家甚至认为,如果北上广深这几个一线城市房价同时出现下跌,那么就说明楼市拐点到了。

日前,国家统计局数据显示,一线城市房价涨幅已经连续3月停滞,一线重点楼市价格上涨势头得到初步遏制,楼市调控效果开始显现。一线城市房价在连续停涨之后,又去向何方?成交量的变化是否会影响楼盘的价格走势?降价促销能否为开发商力挽狂澜?近日,《每日经济新闻》记者深入一线城市房地产市场,揭开当前楼市最真实的景象。

深圳

限量限时促销打折楼盘未见“实降”

金九银十惨淡收场,市场对房价下跌预期增强。十一黄金周后,深圳楼市打折促销楼盘不断涌现,直降一万元、降价6000元或最高降幅达20%的声音不绝于耳,不断有开发商加入“降价”阵营。近日记者调查发现,不少开发商纷纷以特价房和高折扣为促销手段,深圳打出降价旗号的在售楼盘仅仅是限量促销,房价仍未实质下降。

每经记者 胡廷鸿 发自深圳

8月份,深圳楼市出现成交量明显下滑后,当地楼盘便开始打出降价促销的旗号。9月初,被称为深港豪宅的兰亭国际便打出“中秋特价直降7000元/平方米”的促销口号,均价也由此前的3.2万元/平方米,降到现在的2.5万元/平方米左右,其降价幅度超过20%,创下今年以来深圳商品房单价最大降幅。

促销升级难卖房

记者实地探访发现,此次新推的兰亭国际第2栋有60套左右房源。售楼部工作人员称,降价只在中秋节日三天,在此之后,楼盘均价重回3.2万元/平方米。目前,该楼盘仅余少数在售。

龙头房企万科在继7月份推出 “万团大战”降价促销活动后,9月份又一举推出1万套房源入市,其总价优惠幅度更是从此前的5000元上升至1万元。

9月底,位于深圳沙湾的万科公园里开盘,万科推出史上最慷慨大礼包,不仅送精装、家私、家电还送名车优惠券。163平方米的特价房,由开盘时2.2万元/平方米降至1.9万元/平方米。虽然降幅接近15%,但开发商仅拿出10套作为促销而已。

迫于资金压力,国庆后深圳楼盘掀起一波打折潮。10月中旬,位于深圳龙华的花半里楼盘,销售价格从9月初开盘时1.8万元/平方米下调至1.2万~1.5万元/平方米,降幅超过30%。为避免引发老业主维权,开发商采取对老业主直接进行幅度不等的价格补偿。

据搜狐焦点网购房中心监控显示,深圳9月份进行优惠促销的楼盘多达54个,但多数楼盘折扣仅为97折左右。尽管开发商降价促销引起市场关注,但楼市成交量却仍无起色。根据深圳市规划国土网每日成交数据统计显示,上周全市共成交一手住宅455套,环比下降13.83%;新房成交均价为17787.46元/平方米,环比下跌了2.24%。

而据中国指数研究院数据显示,上周被监测的35个城市中,28个城市的楼市成交量同比下降,8个城市的成交量跌幅在50%以上,其中深圳跌幅最大,达65.03%。

中心城区房价依然坚挺

楼市打折促销仍在增加,但记者调查发现,大多数楼盘只是利用节假日限量限时促销,吸引购房者注意力。而一些开发商则采取暗升明降方式促销,或者采取降价后降低交付标准。

万科公园里开盘之日,88平方米特价房,折后价最低仅为154万元,单价不到18000元元/平方米。但国庆后,价格又在均价2万元/平方米左右的基础上,才可享受10万元的总价折扣,总价比开盘时的价格还高了3万元左右。而龙华花半里在价格下调之后,交房标准则由简装变为毛坯。

上周,深圳楼市成交数据显示,深圳房价区域特征明显。位于深圳关内主城区的罗湖、福田、盐田的成交均价上涨,其中罗湖上涨7.74%,福田上涨4.98%,盐田上涨40.54%。而福田区房价仍为全市最高,达到30565元/平方米。

远离主城区的龙岗、宝安的成交均价则出现下跌。上周,龙岗新房成交均价下跌了6.91%,宝安下跌了15.63%。由于降价促销盘多居于龙岗,从而拉低了龙岗区的成交均价,为全市最低,仅为13610元/平方米。

世联研究市场研究部首席分析师王海斌分析认为,尽管开发商对价格有所调整,但并未达到市场预期,因而市场仍处于观望态势,开发商后市降价促销的可能性会更大。

上海

库存再创新高 沪楼市降价现分化

9月份上海商品住宅成交53.8万平方米,环比下降7%,同比下降59%,仅比2008年9月48.8万平方米的历史同期最低水平稍高。成交量自今年5月以来出现连续5个月的下降,多数业内人士已经预感到了大幅降价潮的来临。10月,以中海、绿地、龙湖为代表的大型开发商大规模价格调整果然到来。而行业普遍认为,此轮降价潮才刚刚拉开序幕。

每经记者 杨羚强 发自上海

今年8月开始,上海的库存商品住宅总量就一直维持在高位。8月份,上海商品住宅库存首度超过了800万平方米,而到了9月26日上午网上房地产显示一手住宅可售面积为871万平方米,截至10月25日上海商品住宅库存总量已经达到了883.2万平方米。

“十一”房展成“分水岭”?

而在巨量库存背后,是大面积楼盘滞销。根据21世纪不动产的监测,在9月份的前三周,上海新增供应的32个项目中有46.9%至今零成交,导致9月的供销比下降至1:0.48。

由于市场成交情况不佳,多个已经达到预售标准,并计划在9、10月上市的楼盘纷纷推后了上市时间。巨量的商品住宅库存显然给开发商带来极大的销售压力,但开发商的降价幅度非常微弱。上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍告诉记者,开发商只要降价10%就能取得非常不错的业绩。当时上海降价的部分楼盘,即使以少量特价房促销的美岸栖庭、虹桥一号、朗诗绿岛,降价幅度也多只有20%左右。

不过,上海“十一”假日房展成为房价“分水岭”。易居中国上海房屋销售(集团)有限公司执行总经理孙华良在房展会一结束就向 《每日经济新闻》记者表态,上海将会出现大规模降价潮,并且购房者的降价要求,至少是在9折以上。上海的其他房地产机构也大多持相同观点。

市场的反应也印证了机构的猜测。龙湖、绿地、中海等被认为资金充裕的开发商纷纷进行价格调整,其中一些项目价格调整幅度甚至接近1万元/平方米。

降价出现分化

孙华良告诉本报记者,只有等月成交量重新回到100万平方米,开发商才可能停止降价。统计显示,在上海多个楼盘大幅降价的背景下,上海10月17日至23日一周的商品住宅成交量跌破10万平方米,仅成交9.86万平方米,环比减少19%。10月前3周,上海市共计成交一手商品住宅30.27万平方米,和去年108.56万平方米的同期水平相比,大幅下滑72%,成为近7年有数据历史以来的最低水平。

据孙华良介绍,最近他已经和部分开发商取得了共识:大幅降价实际上降的是开发商要交纳的土地增值税。在此背景下,更多前期已经获得比较高利润的开发商降价已经没有障碍。

但能够接受大幅降价的只有2009年就拿了地的部分开发商,去年和今年拿地的开发商仍有不小压力。远洋1号的一位销售负责人介绍,周边的很多楼盘拿地都远远早于远洋1号,如果这些楼盘大幅降价,将给远洋1号的定价带来压力。此前,远洋虽然已经意识到市场成交量低迷下,可能会选择降价。但远洋采用的策略是以提升楼盘附加值来应对。但提升附加值的做法,显然没有竞争对手大幅降价来得更加有吸引力。

从目前来看,开发商的降价潮还不会很快结束。上海同策咨询机构研究总监张宏伟说,成交量回暖的条件,包括限购政策逐步松动、信贷政策松动以及开发企业通过各种方式降价。而中房信分析师薛建雄更直言不讳,只有银根和楼市调控政策放松,房价才可能重新迎来新一轮上涨。

北京

成交僵持 北京楼市步入“软拐点”?

目前北京楼市成交的深度僵持,已将楼市推入深冬。伟业我爱我家副总裁胡景晖在接受《每日经济新闻》记者采访时甚至提出,目前的北京楼市已进入以慢降为特点的软拐点期。不过,这一观点并未得到业内人士的普遍认同。

每经记者 叶书利 尚希 发自北京

据北京中原统计数据显示:截至10月25日,从9月1日开始入市的商品房期房住宅项目合计为53个,提供的住宅套数合计为16169套,可售总面积达230.68万平方米。但是签约情况则非常惨淡。截至25日,53个项目累计签约总套数为1940套,签约面积更是只有20.6万平方米,签约率不足8.9%。

成交陷入僵持

北京中原三级市场研究部研究总监张大伟在接受《每日经济新闻》记者采访时,将楼市成交不足归因于三点。首先,2月17日落地的北京加强版限购令,将“有购房资格、有购房意愿与有购房能力”的购房者基数相对固定;其次,目前不时出现的楼盘降价,进一步加剧了购房者的持币待购心理;第三,一些降价楼盘未能以价换量,以及降价后导致前期业主维权等情况,也促使不少开发商不敢轻言降价促销,致使楼市继续僵持。

北京美联物业副总经理杨明丽在接受《每日经济新闻》记者采访时指出,当前零成交项目数占比高达六成是楼市僵持的一个重要体现,而最近16个连续上市项目零成交,源于深度僵持下,北京楼市入市项目的成交周期变得更慢了,一般新项目上市半个多月后才会出现成交。

从整个第三季度看,北京楼市成交依然僵持。北京市房地产交易管理网数据显示,第三季度北京期房住宅成交量为19876套,为最近三年同期最低值。同比2010年下降了19%,仅为2009年同期成交量的近43.5%。

房价开始停涨

北京市房地产交易管理网数据显示,第三季度北京住宅成交均价为21978元/平方米,环比第二季度上涨900元/平方米,但在第三季度的9月,商品房住宅成交均价为21735元/平方米,环比8月的21836元/平方米下降了约0.46%,目前的北京房价基本陷入停涨阶段。

不过,虽然北京楼市逐渐步入停涨阶段,但多位业内人士认为,停涨不等同于房价拐点。

骏豪地产主席张曦向《每日经济新闻》记者分析说,目前楼市渐入寒冬,主要原因在于行政干预。但这种行政干预,只是通过暂时压制需求来控制房价,并未从根本上改变楼市内在的运行机制,因此类似行政强制干预下的房价停涨或部分回调,并不能真正地称之为房价拐点。

不过也有人对此提出不同的看法。胡景晖则向《每日经济新闻》记者表示,目前北京楼市已步入软拐点期,也就是说目前的北京楼市已进入下降通道,只是与2008年底2009年初的急降导致的硬拐点相比,目前的下降节奏更慢、幅度更小,属于软着陆基础上的软拐点。

广州

楼市均价“三连降”逾9万套存货待消化

10月3日以来,广州楼市周成交均价已经经历了“三连降”,虽然下滑幅度有限,但被看作年内最后一根“救命稻草”的“金九银十”并未提振楼市销售。根据广州阳光家缘网站提供的数据,截至10月25日,广州未售的商品住宅数量已经突破9万套,与去年相比,广州市场的消化能力已经开始退化,巨量存货压顶,开发商的“变相促销”是否会演变成“真实降价”?

每经记者 徐学成 发自广州

搜房网数据监控中心统计显示,上周广州十区二县市网签共1742套一手住宅,环比上升16.76%,但上周全市成交均价仅为11617元/平方米,环比下降1.23%。

结构性因素影响大

数据显示,自10月3日以来,广州每周的成交均价从12303元/平方米到11812元/平方米,再到11762元/平方米,均呈现环比下降,下跌幅度均在1%左右。

与成交价格下降不同的是,上周广州全市网签共1742套一手住宅,环比上升16.76%,这是下半年以来单周成交量第二多的一周。通过数据不难看出,广州楼市受结构性因素影响较大。数据显示,从化上周网签134套一手住宅,环比前一周的76套大涨76.32%。此外,增城、番禺、花都依旧是广州市场的成交大户,对整体成交量的增长有着明显的拉升作用。

巨量存货压顶

与成交价“震荡下行”相比,另一个让开发商“纠结”的问题恐怕还是今年以来不温不火的成交量。《每日经济新闻》记者综合前9月数据发现,今年以来,广州新建商品房成交量在1月份达到73.25万平方米,为年内最高,最低谷则是在3月份,仅为31.98万平方米,这也是年内唯一一个成交量同比、环比均下滑的月份。随后的几个月,成交低迷的状况也未有改观,9月份,成交量较8月份有小幅增长,但也不到50万平方米。

据阳关家缘统计显示,今年前9月,广州十区新建商品住宅共计成交38908套,月均成家量约为4323套。该网站公开信息显示,截至10月25日,广州累计未售的新建商品房数量达到了93697套,按照前9个月的市场情况,这些存货需要22个月才能消化完。

在部分业内人士看来,成交量不足的“金九银十”尚不能提振市场,年内或许不会再有更好的推货机会,库存压力之下,开发商将如何应对值得关注。

此前的 “变相促销”在广州市场上并少见,“团购”也被“移植”到楼盘营销中,目前很多不接受这一方式的开发商也在有意尝试。

但地产专家韩世同认为,类似目前出现在江浙一带的“豪宅大降价”的现象或许不会出现在广州,从市场特点来看,一方面广州房价较其他一线城市还处在相对 “理性”的水平,另一方面房地产的市场化水平较高,对于价格变动的接受能力也将对较强。