斑驳的外墙、破旧的窗户、灰色的砖墙上用白色的油漆写了一个大大的“拆”字,并用一笔圆圈使它显得特别醒目。若不是旁边的中关村第一小学校门,很难把这些破旧的老房子与45000元/平方米的均价联系起来。

北京市重点小学,如中关村第一小学、中关村第三小学、中国人民大学附属小学、海淀实验小学等,都地处海淀区。可以说,北京市的学区房情况可以从海淀区的情况中体现出来。

寸土寸金

都说学区房贵,但是具体的数字只有触目了才会惊心。

位于中关村第一小学、中关村第三小学附近的科育小区,建于1985年,现在的二手房价格在每平方米42000元至45000元;建于2000年的黄庄小区则是每平方米45000元至48000元。这些学区房可真是寸土寸金。

“中关村的学区房,最小的户型是一居室,三十几平方米,报价215万。这是目前能买到的、具有中关村第三小学名额的最便宜的学区房。但是这户房子的房龄比较早,是上世纪80年代的。”北京链家地产经纪有限公司经纪人王先生如此介绍自己手中的房源。

以中国现有的住房政策,个人购买的商品房只有70年的使用权限,如果现在购买这套房子,购房者只剩下40年左右的使用权。若是购买了建于上世纪四五十年代的学区房,户主能使用的时间就更有限。

只买不住

据了解,始建于上世纪80年代的房子并不是这片学区房中的元老,该学区中还有始建于四五十年代的家属院。这些老房子有一部分外墙已经写了“拆”字,但还是在进行着二手房交易。

买一套面临拆迁的房子?这似乎是一个愚蠢的行为。

其实不然。

“很大一部分人购买二手房之后并没有居住在里面,因为购房者都是70后、80后,他们实际上很难忍受这些拥挤而破败的老房子。他们购房只是为了取得小孩子上学的名额。落户、入学手续办妥之后,多半会在附近租一些较新的房子入住。”经纪人王先生描述了一下他的客户的买房情况,并继续解释道,“另一方面,据说这些房子已经没有什么拆迁的可能,因为房价炒得太高,拆迁成本太大。此外,即使拆迁了,业者也不会蒙受什么损失,孩子照样可以上学,而且赔付金额也不菲。”

地产公司经纪人的话并不能成为房子拆迁与否的判断标准,但是仍旧有人购买了这些已经不适合居住的老学区房。从这些老房子的外面可以观察到,入住率确实不高,被风打碎的窗户年久失修。此外,一些房间的窗台晾晒着几件老年人的衣服,年轻人的衣服确实不多见。

流动性强

买到学区房却不入住,还有另外一个原因,那就是学区房所有权的流动性很强。

以中关村第三小学来说,70%至80%的学生来自中科院工作人员的小孩,这些人是固定的入学生源。剩下20%至30%的入学名额就分散给了海淀区乃至整个北京市的有意入学到此的家庭。每年都有不同的学生需要到北京市重点小学入学,造成了这些学区房一再转手。

王先生继续介绍道:“尽管学区房转手有个6年之限,即同一套房子的上一位房主的子女入学到下一位房主的子女入学必须间隔6年,但是从以往的情况来看,几乎没有转不出去的房子。”

学区房的户主在购房者的手中不停更名,自始至终只是起到了提供一个入学名额的作用。随着上一位业主户口的迁出,下一位业主的小孩就具备了进入北京市重点小学就学的资格。当然,这份资格的生效需要3年时间。也就是,从购买学区房、落户到小孩入学,需要空出3年的时间,这样才能面试、免费入学。若是间隔不到 3年,则需要交纳一定的赞助费。

值得注意的是,不少名校会在孩子入学之后突击调查学生是否常住在户籍住址,像原来那样孩子入学之后就把房子转手的做法已经不大行得通。

关于学区房入学范围的划分,在中关村第三小学2010年的招生通知中,招生范围明确划出了生源所属的小区,甚至精确到楼号。这也提醒着学区房购房者在购房之前还是要先了解一下划分区域,以免买到“山寨”学区房。