2011年4月22日,82岁的国务院原总理、清华大学1951届校友朱镕基来到清华园,在清华大学百年校庆之际与师生座谈。
在上世纪90年代的特定历史条件下,房改无疑是朱镕基面临的重要经济课题之一。在此期间,他力推的公积金改革、“安居工程”和保障房配建制度,都对我国的房地产市场发展产生了重大影响。
20年间,我国房地产市场经历了过山车般的起伏跌宕,牵动着整个国民经济发展的脉搏。据《朱镕基讲话实录》披露,直到朱镕基卸任前的2002年,他还在中央经济工作会议上表达了对这一问题的关心。
他说,“我现在的提法还是,在局部地区、个别地区,房地产已经出现一点热。同志们,从一点热到过热是很快的,半年就行,我对此有几十年的经验。这说明一个什么问题呢?就是我们一定要考虑可持续的发展。”
在沪率先建立公积金制度
朱镕基与房改颇有渊源。早在1988年,国务院召开第一次全国住房制度改革工作会议,提出要在全国分期分批推行住房制度改革,随后上海市便率先启动了房改试点。而在当时,朱镕基的职务正是上海市市长。
1991年,在借鉴新加坡制度的基础上,朱镕基经过反复论证,在上海建立了住房公积金制度。到1994年,这一制度被纳入《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》中。
公积金制度的建立成为这次改革最关键的一步。1995年12月25日,已就任国务院副总理的朱镕基在“全国住房制度改革经验交流会”上说,“我认为公积金的使用和管理是房改的中心环节,关系到整个房改工作的成败。”
在当时收入水平相对不高的情况下,公积金的缴付比例被设定为5%,即“个人交5%,单位拿5%”,并设银行专户储存,由政府财政监督。
这一制度迅速在全国推广,并在很大程度上解决了住房资金问题。1997年1月24日,朱镕基在出席全国住房制度改革工作会议时,强调要对此继续推进。“这几年开过多次住房制度改革工作会议,都是在强调推行和完善住房公积金制度,但是从全国来看,目前住房公积金的归集率还不高,公积金提取的比例较低,进展也较慢,不够平衡。我认为现在是时候了,可以提高住房公积金缴存率。”朱镕基在这次会上说。
此后,各地不断出台地方法规,提高公积金提取比例。直到2005年,三部委出台的《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》强调,公积金的提取比例应保持在5%到12%之间。
官方的数据显示,截至2010年底,全国住房公积金归集总额3.15万亿元,归集余额1.94万亿元。预计到“十二五”末,归集总额7.21万亿元,归集余额4.01万亿元。
但在另一方面,对于公积金的管理和监督却一直存有漏洞。有关人士告诉《每日经济新闻》记者,公积金管理留下的问题一直延续至今。2010年,住建部在28个城市试点公积金建设保障房,欲强化该笔资金的运用。对于这一政策,业界褒大于贬,但公积金的使用和监管中存在的部分问题,目前仍未得到真正解决。
大力解决安居工程资金缺口
公积金反映出房地产资金悖论的一个侧面:一方面是不断膨胀的公积金余额;另一方面,保障房建设却面临着较大的资金缺口。时至今日,这一问题仍在困扰着各级政府主管部门。
自上世纪90年代保障房建设伊始,资金问题就一直存在。1994年8月4日,国务院住房制度改革领导小组在北京召开工作会议,朱镕基在会上披露了一个数字:在当年的“安居工程”试点建设中,上半年地方资金到位率只有24%。
这样的情景似曾相识。在近年来的保障房建设中,资金问题一直是困扰保障房建设的瓶颈。2009年,全国人大常委会专题调研组提交的一份报告显示,截至8月底,当年保障性住房建设完成投资394.9亿元,完成率仅为23.6%。
“安居工程”于1995年正式推出,主要由政府和银行筹款兴建,房屋直接以成本价向中低收入家庭出售。其后演变成经济适用房。
到1997年,“安居工程”面临的资金问题仍然十分明显。当年1月24日,朱镕基在全国住房制度改革工作会议上提出,要把“安居工程”和公积金制度结合起来,用以解决商品房建设的资金问题。他说,“解决住房问题的资金怎么解决?全部盖房子的钱都让银行来拿,那是搞不久的,也是搞不多的。住房制度改革的实践表明,建房资金还得由国家、企业、个人共同分担。”
对此,朱镕基在上述会议上提出了一项影响深远的政策,即“配建”。“地方政府要统一管理,经营性房地产公司都要承担一定比例的‘安居工程’建设任务,以经营其他业务的盈利弥补建造‘安居工程’可能出现的亏损。”
他还透露,这项政策是马来西亚住房部部长“介绍”的。在马来西亚,这已被列入法律条文中。
如今,商品房配建保障房已被纳入到土地出让的硬性要求中。这一制度在很大程度上解决了保障房建设的资金问题,但在调控深入、市场低迷的情况下,也造成企业拿地热情的减退。
而在保障房建设的资金方面,尽管政府不断尝试使用各种金融工具,但多位业内人士曾向《每日经济新闻》记者表示,随着未来几年保障房建设保持在较大的规模,资金缺口仍是其面临的主要问题。
据住建部估算,今年建设1000万套保障性安居工程,共需资金约1.4万亿元,其中政府投入5000多亿元,社会力量投入8000多亿元。按住建部公布的数据,今年1~8月,全国保障房开工率已达到86%,但保障房建设的后续资金仍被认为是困扰其建设进度的主要问题。
警示房地产市场“过热”
上世纪90年代的房地产市场化改革,事实上还有着另外一个经济背景。1997年,亚洲金融危机爆发,受此影响,我国出口增长率出现下降,国内商品库存猛增,消费需求低迷,经济形势即将陷入低速增长中。
但有数据显示,当时全国居民储蓄高达5万亿元,这部分消费潜能的释放,经济复苏或可迎刃而解。在这一局面下,中央确定了一项重要措施--启动内需,具体做法则是催热房地产。
1997年初,朱镕基在全国住房制度改革工作会议上表示,“大力推行住房商品化、发展经济适用住房建设,是振兴整个经济的一个重要途径和必然选择。”
他说,“如果要提出新的经济增长点,首先就是实行住房商品化,加快住房建设。”他还特别强调,要大力发展和公积金结合的、有一定资金渠道建设的经济适用住房,不是高级住宅,也不是写字楼。
1998年1月以后,房地产市场进入一段快速发展期,但2000年之后的几年,中国房地产市场很快迎来第一轮泡沫。2002年末,朱镕基在当年的中央经济工作会议上曾明确提出警示,指出“房地产从一点热到过热是很快的,一定要考虑可持续的发展”。
2002年以后,我国房地产进入到一个快速发展阶段,并与汽车产业一起成为拉动国民经济发展的主要力量。2006年到2007年间,房地产吸引了大量民间投资,不少实体企业纷纷涉足楼市,并造成又一次市场泡沫。与此同时,有关“房地产绑架经济”的言论也甚嚣尘上,这也恰恰印证了朱镕基当初的担心。
如今,房地产市场进入理性的发展阶段,加之中央的强力调控,使得房地产投资虽仍然保持较高增速,但投资结构已经发生变化。多位业内人士向《每日经济新闻》记者表示,保障房投资已成为房地产投资的主要组成部分,并继续成为拉动固定资产投资的主要动力。
但有业内人士同时指出,在不少实体经济行业尚未真正复苏、投资渠道缺乏的情况下,民间资本投资房地产的热情仍然很大。因此,应在继续坚持调控的基础上,警惕房地产市场潜在的“过热”风险。
朱镕基在《朱镕基讲话实录》中的关于房地产市场的讲话,现在看来,至今仍具有前瞻性。
目前国家对房地产的调控正在进行中,如何保证房地产的可持续发展,加强保障房建设,打击过度投机行为,依然是房地产领域的重要课题。