号称“最低只要1000元,就能成为万达广场股东”的“稳赚1号”,确实很牛。

这款万达集团的首期众筹产品自6月12日推出,上市三天内就被一抢而光,顺利完成50亿元资金的发行计划,创造了全球众筹行业的新纪录。

据悉,该众筹项目50亿元中,有5亿元面向个人投资者发售,线上在很短时间内被“秒杀”,线上认购超额多倍;面向机构投资者的45亿元额度,3日之内也被抢光。

中国首富王健林也表示,借助互联网金融的手段,到2020年万达将可以开业400家万达广场,到2025年万达广场开业要达到1000家。这样一来,即便每家万达广场按照10亿元计算,万达也将轻松实现自己的万亿市值梦。

首款众筹产品受热捧

去年底,万达以3.15亿美元收购快钱公司68.7%的股权,成为了其控股股东。时隔半年后,万达终于迈出了转身互联网金融的第一步——联手快钱推出中国首个商业地产众筹项目“稳赚1号”。

据知情人士称,“稳赚1号”众筹项目为郑州惠济万达广场、梅州万达广场、三门峡万达广场、宜春万达广场、常德万达广场,这也意味着最低只要1000元,就能买到这五座万达广场的“原始股”。

按照产品说明,购买了“稳赚1号”的客户,首先每年将有来自净物业收入,也就是来自定投的万达广场租金的6%年化利率,每年收益派发日发放。另外,假如项目成立3年后REITs上市,预期年化收益率可达14%。如至第7年期末仍未上市,万达商业地产将以不低于实际投资资金1.5倍的价格(扣除相关税费后)收购自有租赁物业或相应权益,预期年化收益率为6%。因此此次“稳赚1号”号称年化收益为12%起。

事实上,为了未来REITs上市,万达也已经提前做好了功课。早在年初,万达集团已经在上海自贸区着手搭建准REITs权证交易平台,该平台是上海自贸区为万达设置的定向开闸REITs平台,为双向跨境资金池。

由于定位于众筹产品,因此外界将“稳赚1号”理解为股权融资。然而,万达内部人士指出,不同于股权融资的是,“稳赚1号”产品的退出既可上市,又可向第三方转让,确实无法转让时,到期由万达集团回购。同时还拥有每年预期的6%收益,因此也具有债权的特征。

同时万达集团也指出,不能将快钱众筹理解为万达商业募资。根据预期,该理财产品资产增值收益绝大部分归投资者,租金收益的绝大部分也归投资者。万达商业只负责选址、设计、建造、招商及管理,并分得30%的租金收益,是万达商业典型的轻资产模式。

第四次转型开局满分

早在今年伊始,董事长王健林就宣布万达要启动集团历史上第四次也是最重要的一次转型,核心就是要抛弃以往“以售养租”的模式,推行“轻资产”化。

过去,按照“以售养租”的模式,万达已经在全国成功开业超过100座万达广场,未来几年还可以按照每年新开业20座万达广场的速度扩张。不过在王健林看来,重资产模式容易受到房地产波动影响,并且,在原来的“重资产”模式中,万达每修建一座万达广场,尽管可以通过销售物业平衡现金流,但仍免不了前期的投入。

而轻资产之后,投资建设万达广场的钱将全部来自其他机构和大众投资者,万达只负责开发建设和运营。这也就意味着只要大众对万达广场有足够的信心,万达就能够吸引源源不断的资金。同时,轻资产模式不仅不受市场影响,扩张速度还可以更快,每年甚至可以开业100座万达广场。

在独立经济学家马光远看来,所谓“轻资产”模式,简单说,就是用别人的钱,利用万达在商业地产领域卓越的运作优势,由万达负责选址、设计、建造、招商和管理,产生的租金收益由万达与投资方按一定比例分成的模式。

但“轻资产”模式不仅仅是利用别人的钱做自己的广场,更重要的是,通过“轻资产”的路径,实现万达从房地产企业,到综合性的文化娱乐产业的全面转型。这种转型,从空间上而言,是从中国企业转型为跨国企业;从产业看,是从以房地产为主的企业转型为服务业为主的企业,形成商业、文化、金融、电商四个支柱产业。

马光远认为,万达利用自己的优势、重新诠释互联网金融和金融在万达板块中的定义,这无论对于万达自身,还是其他公司的转型,都具有极其重要的借鉴意义。

承诺回报前景存变数

当然,虽然理论上未来万达广场不用万达投一分钱,但还是需要万达负一定责任,并且这和重资产时要担的责任完全不一样。

易居执行总裁丁祖昱评论说,重资产一经销售,现金流就能回来;而轻资产不仅不能靠去化平衡现金流,还要靠实在的商业地产运营,才能兑现每一年的承诺回报,即便是6%,也并非容易的事情。

按照推算,万达2014年的新增土地成本约1200元/平方米,并假设前期设计和建安成本为2800元/平方米,加上税费、营销、管理等,总成本价在5000元/平方米,以50%左右的面积可租计算,每平方米可租面积的成本在10000元。

相比2014年万达所有项目平均75元/平方米/月的租金,新项目要达到税后6%的回报存在一定的运营压力。

第一是增值压力。虽然投资者都按“原始股”入股,但如今的市场下,连成本价都难以收回的地产投资遍地都是。姑且不说商业地产,一二线城市的住宅销售不赚钱的项目也很多,王健林未必能保证这些商业地产就在7年内增值150%,但届时即便没有达到,也要履行承诺,这实际上对他来说也是巨大挑战。

第二,虽然投资起点仅需1000元,但真会有那么多人愿意买单吗?对于大多数中小投资人来说,7年期的封闭式的类REITs的理财产品,这一期限实在太长,中间任何事情都可能发生。即使在3个月后能上平台进行转让,而这属于自发型交易范畴,香港如此多的折价债券实质上也证明了,转让并不一定能赚钱,除非万达来定转让价,但显然不存在这样的可能性。

当然,也有业内人士指出,类似“稳赚1号”这种带有上市或转让资产优先权的类债券型产品,不得不说是众筹方式上的一个重大创新。

首先,这一金融产品要具备当下互联网金融产品普惠金融的理念,投资者可以以极低的门槛参与实体经济的直接融资,免去中间环节而直接获得投资收益;其次,所有的资金直接对接投资项目,从线上回归到线下实体,而只有回归到线下,实现产融结合,才是未来互联网金融真正的发展方向。