2014年会不会成为房地产泡沫破裂的元年,随着三四线城市房地产市场纷纷呈现降价促销的态势,这成为了近段时间舆论关注度的重点。

有媒体列出了崩盘的五点“证据”包括:一是售房旺季楼市不旺;二是三四线城市的楼市已经有价无市;三是银行已经缩紧房产的银根,信托刚性兑付;四是抛售房产的民间人士越来越多;五是许多大亨纷纷撤资房地产。

好像说崩盘的话,真有那么点道理。

18日晚间,杭州两相近楼盘出现了压价清盘的行为,其中一楼盘宣布以15800元/平方米的均价清盘之后,距该楼盘不远的一个楼盘马上直降数千元,以13800元/平方米的均价应战。而与此同时,江苏常州也迎来了几乎腰斩的降价促销。

统计显示,越来越多的城市加入降价行列。据中国指数研究院统计,今年1月,全国100个典型城市中有37个城市的房价环比下跌,其中有34个是三、四线城市。

据说香港那边房价降的更狠。上周三,香港上市的中国地产公告称放弃前一天宣布的人民币优先票据的发行计划,改发美元债。而A股上市公司嘉凯城也在上周四宣布,将撤回一笔高达13亿元的5年期公司债的申请文件。

融资环境的进一步紧张,加上相关银行收紧房地产贷款的消息得到了最终证实,2014年的房地产市场被蒙上了一层阴霾。

就连股票市场也配合的天衣无缝。周一资本市场迎来了巨震,房地产板块暴跌5%,也迎来了去年钱荒以来的单日最大跌幅。

房地产在2014年真的要崩盘了?房地产是个复杂的行业,真要论证房价崩盘的话,何止5点证据,50点证据都有了,所以这5个证据在我们心中并不成立。

根据我们近期对这些楼盘的调查,其实新闻里的这几个楼盘不具典型性。杭州和常州这样的市场,可以总结为“供需不健康”。这些城市库存高企,一有风吹草动,就会有地产商降价的冲动。他们的下降正是中国众多二三线城市面临的一个共同状况。二三线城市的这种风险苗头在土地市场有所印证,开发商纷纷回归一线城市,就是为了最大限度的回避风险。

至于一线城市是什么状况呢?一线的特点可以总结为是“房冷地热”:土地市场依旧热闹非凡,但楼市成交却陷入低谷。

我们对于中国房地产市场的看法一直非常坚定,二三线城市的房价肯定是有水分的,而且水分十足。但一线城市就不一样,只是心理偶尔会受到点波折,会“慌”。

1、2月份是传统淡季,但如果3月份了,市场还没有回暖,部分开发商可就要慌了。关键的地方就在,这种“慌”会慌到什么程度?

从中国地产的大趋势来看:房地产的黄金时代肯定已经过去了,但不意味着一下就要回到解放前。

中国房地产目前所面临的一个问题,就是人口过于集中,一线城市涨得难以遏制,二三线城市涨得底气不足。但是不足归不足,崩盘一词言之尚早。

当然,很多人认为房价的救命稻草是城镇化,按照2012年52.6%的城市化率,中国确实还与国际发达国家的城市化有一定的距离。

但其实不然。中国的城市化如果从房产需求端来说,实际上已经完成了——只不过过于集中了。目前中国的年轻人已经大部分在城市就业,农村都是些老弱人员。如果以就业为标准,而不以户籍为标准,那么中国的城市化进程已经基本结束——并不像很多人想象中的“刚刚开始”。目前中国城镇化率超过52.6%,然而其中,城镇户籍人口占总人口的比例却只有35%,大量的农民工实现了地域转移和职业转换,但还没有实现身份和地位的转变。未来,城市人口不会爆发性增长,沿海城市的用工荒已经在间歇性的说明问题。这意味着,实际上全社会的购房需求人群总量已经确定了。

既然这样的话,那接下来的问题其实就是人员和土地的分配环节。

为什么说地产言崩盘尚早?我们可以这么想,如果说现有的城市劳动力总量已经基本确定,那么城镇化最终的目的,实际上就是再造一批二三线城市,在这些城市做人的城镇化,真正的是户籍和身份的转变。那么以后的城镇化实质是人口由发达城市向欠发达城市的回迁——而不是人口由农村向城市的大规模迁徙。

在这一过程中,二三线城市将迎来实质上的购房需求爆发,而与之对应的一线城市,则将迎来劳动力自由迁徙以来,第一次的购房需求缩水。然而分析两个不同城市群的情况可以看出,前者二三线城市即使有着劳动力回迁,在前期已经得到爆炒的地产基础上也难以真正形成涨势,而一线城市,则因为人口的流出,房价必然经历一个缓慢的见顶过程。这意味着,从长期趋势来说,中国房地产价格将会迎来一轮回落,但要把这种回落单纯的理解为崩盘,就有点过头了。

从政策的定位上来看,中国的城镇化是未来十年发展的大趋势所在,那么可以预见的是这种一二线城市缓慢的见顶,以及三四线城市缓慢的获得需求支撑,将是一个长线的过程,这其中,必然有个别地方呈现崩盘的现象。

但也只是个别,就从中国的经济安全来说,这种局面只能也必须被遏制在“极个别的地方”。从国家经济安全的角度来说,全面崩盘是不允许的。

所谓房地产市场的崩盘,并非简单地等同于房价的大幅下跌——对于普通公众来说,更绝不会是一件“喜大普奔”的好事儿——崩盘引发的是一系列系统性风险,包括市场信心的彻底崩溃,资金链的断裂,资产的大幅缩水,金融系统大量呆坏账的出现等等,房地产现今仍然是国内上下游产业关联度最高的支柱型产业,一旦断崖式下跌,那么意味从原料,到加工再到生活用品、衣食住行等一系列的整个经济环境都将进入快速的覆灭状态。对于国家来说,经济将快速倒退——最为极端的例子可以参见日本90年代后的熊样,对于地方政府来说,大规模“破产”将成为常态,而对于个人来说,能否保住饭碗将成为最大的问题。

因此,面对着这么恐怖的事情,一方面,公众还是应该正确的认识所谓地产崩盘,不要做着崩了就能买房子的迷梦——多想想崩了就吃不起饭的问题。另一方面,中国房地产仅仅是脱离了黄金时代,而随着购房需求在城镇化的过程中被正确的引导和分配,房价缓慢的趋于理性的白银时代,才刚刚开始。而这种趋于理性,甚至并不意味着大幅回落。