大城市住房突出问题本就是全球难题,中国自然也不例外。现在大城市有70%的新市民和青年人是租房住。租金付得起的区位比较远,区位比较好的租金又比较贵,这就成为新市民青年人买不起房、租不起好房的一个现实问题。

1新市民住房要如何解决,哪些因素导致新市民买不起房?

数据显示,2019年,城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米,农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米。这个数据基本上达到了国际平均水平,也超过了德国、英国这些发达国家。为何还要谈住有所居的问题?

在管清友看来,从市场化角度讲目前是住得开,但是住得还不够好。“这些年市场市场轨走的比较快,保障轨走的有点慢,”管清友称,现在面临的问题是如何把保障轨补上。

孟晓苏回顾过去保障房相关政策表示,过去试图用市场轨来代替保障轨,让开发商把户型切小,把房价降下来,让低收入者买得起房。

他提到,有一段时间把小户型、压房价当成了供应给低收入者房屋的主要来源。甚至有些省市为了完成保障房套数的要求,把房子建到县级城市,反而地级市和省会城市因为房价高、地价高建得少。这些不科学的做法和资源错配,造成了大城市住房问题突出。

倪鹏飞也表示,从制度设计来看不仅有保障房,而且保障的比例还非常高。但是由于利益等方面的问题,没有很好地执行。

从城市的角度来看,中小城市包括县城住房问题有较好解决,大城市、特大城市、超大城市的新市民和青年人口的住房问题异常尖锐。

2可以从哪些方面解决“住有所居”问题?地方可以通过立法的形式,规定土地用途

黄瑜从供给角度举例,广州大概“十四五”期间要做66万套保障房,其中租赁房大概60万套,占比非常大。如果落实到位,未来这将为解决新市民住有所居问题发挥重要作用。

“此外,深圳每年要有10万套租赁房。”黄瑜强调,这不仅是建设计划,更主要的是从土地源头上做规划。

模型预判,“十四五”期间商品房总量预计90亿平方米,大概1/3是保障房,2/3属于商品房。黄瑜称,如果落到位的话,“市场轨”、“保障轨”这两条腿就能够并驾齐驱,不仅是住有所居,而且一部分人能够住得更好。

管清友以自身经历指出,要做到“住有所居”,除了提供更多各类保障房,还应该在租赁市场建章立制,租金、责权划分、保障是“住有所居”思路落地重要的方面。

管清友还举例,广东顺德通过人大立法的形式,规定城市一些特地区域土地的制造业用途。这个地方只能用于制造业,不能用来开发房地产。“还挺值得尊敬的。”管清友称。

倪鹏飞以长沙举例,长沙不仅在房地产调控方面执行得比较好,在住房供应、保障性住房方面做得也比较突出。造就长沙消费旺盛,从而带动制造业、服务业发展。

倪鹏飞认为,长沙、重庆真正是实现经济结构良性循环,不断向上调整,竞争力不断向上提升的非常典型、非常好的案例。

3国有企业应履行保障房的责任

孟晓苏认为,央企、国企应当履行保障房的责任。如果大规模推动保障房建设,保证在未来五年之中就能够补上短板,就需要让国企和央企回归正位,不要在房地产商品房市场里与民企争利。

孟晓苏以新加坡举例,新加坡专门成立了住房建屋发展局,通过自己的国企来成批建设组屋,让新加坡80%的老百姓,只要没买过房的,第一次都可以享受到组屋待遇。

孟晓苏强调,回归各国各地保障房建设的成功经验,就需要有一个完整的体系,包括建设机构,包括对资金安排、税收,包括银行住房抵押贷款。

未来,国企、央企可以保障房的地价、保障房的成本、保障房的融资和保障房的利润,把保障房或租赁型住房提供给社会,提供给更多需要房屋的低收入人群和年轻人。

4房价上涨的一大原因是保障房没有跟上需求

孟晓苏表示,房价上涨的一大原因是保障房没有跟上需求,在房价调控方面要把主要精力放在低收入群体身上,多给低收入者,多给年轻人做事,而不是过多地去关注房价有多高。

如果保障房提供得足够,对房价最敏感的低收入者的权益得到保证。那么,全社会就不需要再过度关注商品房特别是高端商品房的房价。

在孟晓苏看来,只要下大力量,履行政府的主体责任,把保障轨健全起来,大量地提供产权型和租赁型的保障性住房,房价问题对老百姓的困扰就没有像今天这么大。

倪鹏飞认为,开征房地产税也是一个好的办法。开征房地产税就意味着房子不能空置了,或租或卖都会增加大中城市的住房租赁市场和产权市场的供给。

黄瑜清晰指出,国家对于房地产金融监管,以及个人的房地产投机行为会进一步强化监管。房地产企业应该顺应形式,对内部资源和运作模式进行相应调整。

5如何提升地方政府降低地价积极型?

倪鹏飞认为只有土地价格降下来了,然后才有可能把房价、房租降下来,这是最核心的。核心渠道有两个:第一是现在城镇国有土地,第二是集体土地。

城镇国有土地,政府要真正采取免征土地转让费等办法。集体所有制土地,也要拿出切实让利办法,这才有可能使得把价格降下来。

地方政府怎么有积极性去做这件事情呢?

倪鹏飞认为,最主要的就是人和地挂钩,人和钱挂钩,人和公共服务挂钩。如果一个地方接受的外来人口多,就是要给更多的土地指标,从而提高地方政府积极性。都市圈层面,也应建立保障性住房建设成本的分摊补偿机制。

6住房公积金应发挥更大作用,孟晓苏呼吁成立国家住房银行

孟晓苏指,建设住房保障体系缺金融体系,住房保障体系是不完备的。目前Reits将有效提供保障性租赁房的供给侧改革,使我们有更强的资金实力来持有和长期运行租赁型的保障房。

倪鹏飞认为,在金融层面一方面需求者、消费者没有得到政策性支持,另外一方面开发者、供给者没有稳定资金支持保障开放。倪鹏飞建议对公积金进行改革,打通消费和供给环节,能够起到促进作用。

如何发挥好公积金的作用?孟晓苏建议建立住房银行。现在公积金归集资金将近10万亿人民币,足够支撑起一个住房银行。

(作者为如是金融研究院首席经济学家、民生证券前副总裁管清友)