又一家百强地产陷入流动性困境。

10月4日晚间,花样年控股(01777.HK)发布内幕消息及短暂停牌公告。

公告显示,于要约收购完成及注销购回票据后,花样年控股本金总额为5亿美元于2021年到期的优先票据(下称“2021票据”)剩余未偿还本金额为2.06亿美元。根据规管2021年票据的契约,2021年票据的所有未偿还本金均于2021年10月4日到期。花样年控股并未在该日付款。

花样年将之视为阶段性流动性紧张,并表示,目前公司运营秩序正常,各项工作均在有序开展中。针对公司面临的问题,董事会及管理层已就相关事件对公司财务及经营状况的影响进行了评估,并在地方政府、金融机构、财务顾问等多方支持下,成立了应急小组,正在制定风险化解方案,以期尽快化解阶段性困境。公司将对后续进展及时进行信息披露。

花样年已经走到流动性紧张的关口。近一个月内,花样年三次收到国际评级机构的降级,标普、惠誉、穆迪先后下调其评级展望。调整原因基本类似:花样年将迎来偿债高峰期,但其运营现金流不足,且借新换旧较难实现。这也引发市场关于会否影响该集团新近与碧桂园服务(06098.HK)的物业资产出售进程的担忧。

或牵连债市及并购

花样年曾于2016年9月28日及2016年12月20日相继公告称,为再融资,公司发行了5亿美元于2021年到期的优先票据,利率为7.375%。根据彼时的票据发行公告,2021票据一旦出现“本金(或溢价)于票据到期、提前偿还、赎回或其他原因到期及应付而拖欠付款”即可认定为“违约”。

花样年控股10月4日公告表示,董事会及公司管理层将在此情况下评估2021票据对集团财务状况及现金状况的潜在影响。

紧随其后的还有该笔票据的到期利息。2021票据的利息兑付日为每年4月4日及10月4日。2021票据利息到期及应付时连续30日期间拖欠利息也认定为违约。换言之,一个月之后,花样年2021票据的利息也面临兑换截止期。

“一般来说,这算是进入2021票据违约预警期,会有一个月的偿还宽限期,尚不属于全面正式违约。也就是11月4日以后,花样年票据违约可能会触动所有的美元债。”汇生国际融资总裁黄立冲如此表示,花样年目前自曝美元债违约至少已经影响到了债市市场信心,若花样年想要再通过美元债融资和“借旧换新”恐怕会难上加难,还会进一步影响公司股价。

2021票据未能按时兑付已波及花样年旗下子公司物业资产的出售。

10月4日晚间,碧桂园服务也发布公告称,该集团获彩生活服务告知,彩生活服务的控股股东花样年控股集团有限公司有较大机会出现对外债务违约。该集团亦获告知彩生活服务未能偿还碧桂园物业香港于2021年9月30日向彩生活服务借出本金为人民币7亿元的等值港币并于2021年10月4日到期偿还的贷款(贷款)。

此前的9月28日,花样年旗下物业上市公司彩生活旗下部分管理公司卖给碧桂园服务(06098.HK)。

碧桂园服务宣布,将从彩生活手中收购邻里乐控股集团有限公司(包含如万象美物业和开元国际等资产)100%股权,对价不超过33亿元,碧桂园服务的全资子公司碧桂园物业香港为本次交易的买方。

根据碧桂园服务与彩生活签订的股权转让协议的条款,若彩生活服务及花样年有较大的机会出现债务违约时,碧桂园物业香港有权要求彩生活服务无条件将根据股权转让协议质押予碧桂园物业香港的目标股份转让给碧桂园物业香港(或其指定的公司),与股权转让协议相关的其他义务和程序将予以履行和完善。

为保障该集团就贷款及已支付的第一期代价的权益,于本公告日期,碧桂园物业香港已执行目标股份的质押,并正在办理将目标股份(为邻里乐控股100%股权)转让至碧桂园物业香港及变更目标公司的董事为其指定董事的登记手续。

碧桂园物业香港与彩生活服务正在商讨是否将贷款金额视作碧桂园物业香港支付的第二期代价,但前提为彩生活服务根据股权转让协议向碧桂园物业香港提供其认可的担保措施。

穆迪在9月底就有预计,鉴于信贷环境紧张,花样年控股的销售增长将大幅下降,其现金回款周期将延长。另外,花样年控股大幅缩减了土地收购规模,并计划处置某些资产以保持流动性。但是在当前充满挑战的环境下,这种潜在的资产出售具有高度的不确定性。

黄立冲等多位人士表示,从恒大物业(06666.HK)近日以较高点五分之一的市值作价出售股权就可知道,在当前的大环境下,房企债市危机极可能会带来整个公司层面的价值缩水,给出让资产带来更多不确定性。

花样年对于2021票据违约回应称,受疫情反复、行业政策及宏观经济等多重因素的影响,公司流动性出现阶段性紧张,未能在10月4日如期支付2021年票据的剩余本金2.06亿美元。公司将尽最大努力“保工程、保交付、保员工、保伙伴”,绝不放弃或推卸责任,努力偿付公司债务,保障业主、员工、合作伙伴以及投资人的合法权益。

危机早有先兆

2021票据违约只是花样年流动性紧张的冰山一角。

此前彩生活出售旗下物业资产予以碧桂园服务,就有分析人士推测,花样年这一动作与蓝光、富力卖物业公司的情况类似——通过出售资产解决流动性问题。

花样年近月来更是连连遭遇债市滑铁卢。

9月27日,穆迪将花样年评级从“B2”下调至“B3”。穆迪表示:“花样年控股的CFR下调至B3,反映出该公司再融资风险增加,因其融资渠道减弱,且有大量到期债务。”“考虑到具有挑战性的运营和融资环境,评级下调反映出该公司在未来12-18个月内产生足够的运营现金流以偿还所有离岸债务的能力存在不确定性。”

稍早前,标普、惠誉均有下调花样年评级,并做出类似流动性担忧。

标普有统计,花样年有约7.62亿美元债将在年内到期,还有约17亿元境内债券将在11月和12月到期或可回售,以及35亿元信托贷款在一年内到期。

外部对于公司流动性的担忧未曾间断。今年5、6月间,花样年旗下曾有多只美元债持续暴跌。比如,它2024年3月到期美元债在今年5月跌幅创纪录,该券每1美元跌2.9美分至90.5美分,创下2021年2月发行以来的最大单日跌幅。

来自债市的重重质疑并未阻挡花样年借新还旧高息发债的脚步。

6月17日,花样年公告称,拟发行一笔三年期2亿美元利率14.5%的优先票据。也创下花样年近年发债利率较高水平,并吸引了较多投资者注意。当时就曾有投资者向第一财经记者表示,由于离岸债利息成本不能税前扣除,高息发债恐加剧花样年资金成本,推高有息债务。

花样年管理层当时有提及公司工作重点转移到离岸债的兑付,并强调“海外现金,如果加上这笔新发的14.5%美元债的话,已经足以覆盖10月份到期的美元债。”

对于这笔引起市场注意的14.5%美元债,公司相关负责人当时还有表示:“核心目的并不是想要融资”,他又指,“这笔债成本比较高,主要想向投资人呈现一点——在目前的市场上我们还是有一些比较紧密的合作伙伴,我们还是有能力发出一只长债。”

此后的9月,标普等国际评级机构提及,“其未来6-12个月的减债和再融资计划存在执行风险”、“境外资本市场的再融资可行性下降”、“增加花样年稳定现金流入的压力,特别是在今年下半年楼市前景趋软之际”等。

对于机构的种种评价,花样年曾曾数度回应称,“我们财务状况和运营情况一切正常良好,2021年所有债务的再融资也在有序进行。”

缓拿地频回购以挽颓势

一边高息发债,一边现金回购债券。

外部公开数据显示,仅9月份以来,花样年控股在公开市场共进行了6次回购,共计3170万美元债券(2.05亿元人民币)。

此前的5月,花样年已对2021票据进行了一次要约回购,提前赎回了1亿美元。当月,控股股东Fantasy Pearl International Limited 还以200万美元购买了于2024年到期的10.875%未赎回优先票据2.5亿美元。

更早前的2月,花样年公告称,将以现金购买于2021年到期的利率8.375%未赎回优先票据3.39亿美元。

花样年管理层在今年6月的一场固定收益投资者电话会议上也明确表示,“如果市场不稳定,公司美元债券二级市场价格出现大幅波动,公司会持续地进行债券回购。”

回看花样年的财务基本面在2020年有所改善,但并不太乐观。在三条红线方面,公司仅剔除预收款后的资产负债率在红线上,剩下二条均为绿线上。花样年执行董事兼首席财务官陈新禹今年初表示,公司计划在2021年“三条红线”指标全部变绿。

今年上半年,花样年业绩同样没有摆脱房企的集体性困境:毛利下滑。2021年上半年,花样年控股共录得营收109.52亿元,同比增加18.5%;毛利润22.77亿元,同比下滑26.76%;毛利率为20.8%,较上年同期减少12.8个百分点。截至2021年中期,花样年经营活动现金流录得-43亿元。

截至目前,花样年已明显放缓拿地,仅为去年同期的一半左右。相比去年仍在振臂高呼冲击千亿阵营而言,“以后的经营重点要放到经营效率上,保证现金流的安全”成为今年中期业绩会公司高层反复提及的重点。

稍早前的2021博鳌房地产论坛上,花样年董事局主席兼首席执行官潘军表示,如果明年6月份政策环境没有改善,销售仍然延续这种颓势,60%的民企开发商或面临倒闭。如今,花样年如果不拿出更有力的举措应对流动性危机,或许等不到明年6月就会面临更大的麻烦。