北京学区房之变仍在持续。
为降温“学区房热”,推进教育公平,继北京西城教育考试中心严格执行多校划片政策后,西城房管局也出手了。
北京市西城区房管局官方微信号6日发布消息称,为确保西城区教改政策平稳执行,4日上午,区房管局组织辖区内链家、我爱我家、21世纪不动产、麦田、中原等主要房地产经纪机构召开工作会,并部署了三“不”要求:不得以学区房为卖点发布房源;不接受价格明显高于市场价格的委托;不得参与炒作学区房的任何活动。
同日,第一财经记者从一位房地产资深人士处获悉,6日下午,西城区房管局又发布了一份《关于我爱我家员工发布煽动性信息的情况通报》。该通报指出,北京我爱我家房地产经纪有限公司2名员工,针对西城区教改政策发布煽动性信息引发群体性聚集,涉嫌寻衅滋事,已被刑事拘留。
7日上午,第一财经记者向我爱我家方面求证,确认了此事。我爱我家一名知情人士向第一财经透露,这两名房屋经理人已被警方带走,公司内部也在自查自纠。
随后,第一财经记者向西城房管局处询问这份《通报》的执行情况,截至发稿,没有得到回应。
“类似煽动情绪制造矛盾的做法,确实要被严打。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受第一财经记者采访时称,总体上,学区房政策的基调很明确,即不炒作、不误传、不诱导。部分中介人员仍未充分认识到稳定房地产市场的重要性,而刑拘惩罚具有很强的震慑效果,有利于配合教改的执行,进一步稳定市场情绪,抑制学区房虚火。
“教改”组合拳
今年以来,作为此前北京唯一一个未正式执行多校划片的教育高地,西城落地教改和打击学区房炒作的力度空前、相关举措一直相伴发生。
例如,4月24日,西城“2021年义务教育阶段入学工作的实施意见”发布前,西城区房管局就于当月16日联合多部门开展中介机构专项执法检查,严厉打击炒作学区房行为。
而此次北京西城区房管局召开辖区内主要房地产中介机构工作会的时间,也恰恰选在今年该区“幼升小”录取结果揭晓之前。
7月2日晚,部分北京市西城区幼升小的学生家长接到电话,被告知2020年7月31日后的购房家庭将以多校划片方式入学,类似情况多见于金融街、德胜和月坛等西城区最优质教育资源聚集的区域。被调剂至其他学区,就意味着,这些“731”后斥重资购入西城学区房家庭的孩子,将无缘“牛小”。
截至4日下午,西城区小学多校划片入学意向填报工作全部结束。
在同日召开的房地产中介机构工作会上,西城市房管局明确,下一步,区房管局将继续发挥行业主管部门职能,严格管理房地产经纪机构,坚决杜绝炒作学区房现象,并将依据相关部门的处理结果和移转线索,对相关机构及人员进行严肃处理。
5日,北京住建委在其官网的“政民互动”专栏上回答市民提问称,本市对中介炒作“学区房”行为保持执法高压态势,并会针对近期热点学区二手住房价格波动,约谈房地产经纪机构、压实企业责任。
据媒体报道,《关于我爱我家员工发布煽动性信息的情况通报》提到,请各机构引以为戒,立即在公司内部开展自查自纠,自查主要内容包括:1.从业人员个人是否存在建立客户群,并发表不当言论的行为;2.从业人员是否通过微信朋友圈、微信群、QQ群或其他自媒体渠道发布或转发涉及教改政策的不当言论;3.公司及门店是否存在发布涉及“学区房”的房源信息;4.公司、门店及员工是否存在以学区房为卖点鼓动引导出售方提高报价等行为。
“公司明确,员工不允许在朋友圈发布有关学区政策、学校招生等相关信息。而此前建立的一些给客户分享学区信息的微信群也不敢随意发声了,甚至直接解散了。”7日,一名西城链家店的房地产销售经理告诉第一财经。
不过,第一财经记者注意到,在贝壳找房APP上的聊天通道中,该名销售经理的自我简介中仍含有“对西城学校有深度研究”的字段。
“确实是打了个擦边球。”该名销售经理坦言,一方面,监管层明确不能提及、炒作学区房这个概念,另一方面,购买西城房源的客户,仍大都是有入学刚需的家长或准家长,希望从中介方这里了解学区信息。
“但具体到‘学区好不好’‘学位够不够’等问题,我是不会回答的。这时候,我会直接给客户发西城考试教育中心各办公室的电话号码,让他们自己去琢磨清楚,再来我这看房。”他进一步表示。
“顶级”学区房成交量骤降,洼地客源增多
在教改严格执行后,北京西城“顶级”学区房的神话正在被打破。
第一财经记者近日走访发现,在7月份西城幼升小谜底揭开后,金融街、德胜和月坛片区的看房客流量出现骤降,但二手房挂牌价格尚未发生明显下降。
“最先影响的还是成交量,目前,德胜、月坛片区的二手房均价仍为每平方米17万～18万元,但接下来市场下行可能性较大。尤其是如德胜等学区的‘老破小’房源,剔除学区属性后,房屋价值将会大大缩水。”德胜片区的一位房地产中介对第一财经表示。
从屡现天价学区房,到房价见顶、成交量骤降,在中原地产首席分析师张大伟看来,主要是因为教育资源不均衡,也结合了部分房地产市场的投资行为。
“作为教育高地,西城二手房需求一直很旺盛,学位供需长期不匹配。所以,无论当下是不是有政策,最近几年井喷的需求,也会导致新购房者被调剂到本学区(主要指金融街、德胜、月坛)外。”张大伟称。
据了解,西城区共有11个学区,按照幼升小调剂原则,学位不充足的学区,学位邻片调剂。
“西城区今年执行多校划片的强度,打乱了我们原先的计划。不过,毕竟西城区的好学校还相对平均,我们这里买房的大方向不会变。”一名孩子刚满月、居住在朝阳区的家长在接受第一财经记者采访时表示,退而求其次,他准备尽快着手置购西城“次等学区”广外学区的二手房。
一名广外学区的房地产中介对第一财经表示,今年小升初录取结果出炉后,家长们发现,这两个学区的学校水平整体还不错,且学位相对充裕、房价也相对较低。7月以来,看房人次明显增多。
对于西城洼地客源增多的现象,业界并不意外。
“随着学区价值在短时间内被剥离,会逐渐出现价值回归的过程。”合硕机构首席分析师郭毅分析称,从短期看,西城区“老破小”价格会明显下行;但从长远来看,在“就近入学”基本原则下,相当比例的新户籍家庭终归会纳入上述片区,学区房的价值还是会保持稳中上涨。对东西城一些教育优势不突出、价格洼地的片区来说,可能会向上拉齐,带来整个西城房价的均衡。
严跃进认为,作为全国教改阻力最大的区域之一,北京西城从严格推进多校划片、到对房地产中介提出“三不”要求,其学区房整治的相关举措具有先导性意义,预计全国其他热点城市将会参照其做法,形成对学区房整治的长效机制,让学区属性逐渐从住房中剥离。