地处北京东二环商务圈繁华地段的中汇广场华普中心I段写字楼,(下称“中汇广场项目”)无疑是一幢黄金楼盘,这座占地 12.8万平方米的5A写字楼,据目前同一区域地价测算,保守估值约为40亿元。

然而,一场旷日持久的马拉松官司却让这幢楼盘并未兑现它的黄金价值,尽管地处繁华,但中汇广场至今仍门庭冷落车马稀。

中汇广场关系到ST昌鱼(600275.SH)90%的资产,它还是ST昌鱼核心子公司北京中地房地产开发有限公司(下称“中地公司”)最重要的资产。

围绕《商品房预售合同》等文件的争议,在过去三年,中地公司与北京中天宏业房地产咨询有限责任公司(下称“中天宏业”)一直对簿法庭。

ST昌鱼寄望于夺回资产使公司扭亏为盈,中天宏业则希望结束车轮战使大厦的租售走上正轨。双方各执一词,争夺激烈。

4月1日,ST昌鱼申请至北京市第一中级人民法院的终审民事裁定书下达,但这场官司依然难言结束,而根据《第一财经日报》记者剥洋葱般的调查和梳理,有迹象显示,这场关系到ST昌鱼存亡的官司或许会在进一步的法庭审理中出现新变数。

一份文件两种说法

资料显示,这场马拉松官司,与2006年6月中地公司和中天宏业就中汇广场项目所签订的合同有关,也是起于这份名为《北京市商品房预售合同》及《补充合同》的文件的不同解读,这场在合同签订2年后爆发的官司才持续至今。

据2008年5月15日ST昌鱼公告,公司收到中天宏业向中国国际贸易仲裁委员会提交的仲裁申请书,这场官司从此开始。

公告显示,中天宏业为Mountain Breeze(Barbados)SRL公司在国内成立的独资公司,而Mountain Breeze(Barbados)SRL公司则由摩根大通证券有限公司和香港瑞安建业有限公司各持股50%,这也意味着,中天宏业为一家外资性质的公司。

当时中天宏业以中地公司未履行完毕《北京市商品房预售合同》及《补充合同》有关条款向中国国际贸易仲裁委员会提出仲裁申请,并要求中地公司按预售合同项下有关条款办理物业权属证明的大、小产权证等手续。

但是中地公司在公告中以“不是实质意义上的销售,中天宏业撇开融资合作起诉公司不成立”而参加仲裁。

ST昌鱼总经理王晓东在仲裁庭上表示:“ST昌鱼的子公司中地公司当时正在建造华普中心I段(即:中汇广场),但当时资金紧缺引进了一家投资合作方——中天宏业,双方约定,由中天宏业投资后续11亿共同建设,项目销售后利润按照8∶2进行分配。为了实现这一目的,双方签订了《北京市商品房预售合同》、《补充预售合同》等多个协议,作为中天宏业投入资金的担保。”

“此后恰逢金融危机,摩根大通(亚太)与香港瑞安建业退出,中天宏业易主为韩国佰益的全资子公司。自此,中天宏业不再承认投资合作计划。”王晓东说。

然而,中天宏业总裁金红英却对本报记者描绘出另一个版本:“中地公司拿到中汇广场项目之后,资金链出现了问题,找到了中天宏业做项目转让,后来因为‘限外令’,中地不具备项目转让资格改为出售楼宇,中天宏业看中地段的升值潜力,花了11亿的价格购买了下来,中汇大厦落成恰逢房地产的黄金时期升值不少,彼时ST昌鱼因无优质资产保壳,转而不承认售卖楼宇给中天宏业,争夺起中汇广场的产权了。”

另根据ST昌鱼2007年年报中的“其他重大事项的说明”,双方当时签订的确实是商品房预售合同;那么,武昌鱼为何又公告为引入战略投资者?

王晓东接受本报记者采访时解释,在北京市建委备案的《补充预售合同》明确分成方式,其实质就是投资甚至是高利贷,这是房地产业内流行 “加层投资”合作方式。

据王晓东对本报记者介绍,所谓“加层投资”,即先期投资方因资金紧张而引进战略投资者时,往往采取大部分股权转让或“名义预售”,等项目建成后按比例分享收益,并不是实质意义上的销售。而且中地公司并没有把销售款拿走,而是全部又投入到大厦的建设中去了。

“假如是真正的售楼肯定会把钱拿走而不是投入的。”王晓东称。

不过,金红英说:“所谓战略融资仅是中地单方面的说法,中天宏业就是买楼,并没有签订过战略合作协议。”

而据记者多方调查了解,这桩交易当天就在北京市建委进行了备案。同时,中地公司2006年6月5日还向密云地税局通报,中天宏业与中地公司签订了购买华普中心I段写字楼合同,是中地公司重大交易行为。上述行为均被法律认可。

裁决不同,结果不同

经过一年多的反复争执,2009年8月7日,中国国际经济贸易仲裁委员会作出裁决(中国贸仲京裁字第0373号裁决书),认定中地公司应向中天宏业公司按照双方签订的《商品房预售合同》向申请人办理交付物业,办理权属证明登记,取得大产权证等手续。

据本报记者向中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁庭权威人士了解,仲裁庭审理认为:双方签署的《商品房预售合同》、《补充预售合同》具备法定要件合法有效,反映的是双方当事人真实意思,应当善意履行。

仲裁庭依据双方提供的电子邮件、《商品房预售合同》、《补充预售合同》等证据作出裁决。

对于邮件关键证据,ST昌鱼总经理王晓东表示“不记得是否发过该封邮件”,仲裁庭认为仅以“不记得”为由对否认邮件的真实性在证据规则中是牵强的而未采信。

但是这项仲裁结果,很快便被涉及当事双方的另一场诉讼结果所颠覆。

据ST昌鱼2008年12月3日公告,中地公司收到北京市东城区人民法院民事传票(2008年度民字第9857号),北京舜日建材装饰工程有限公司(下称“舜日建材”)因涉及装饰装修合同纠纷而起诉中地公司和中天宏业。

据当时起诉书,舜日建材因中地公司将中汇广场预售给中天宏业,导致中地公司无法向舜日建材履行债务,进而请求人民法院判决中地公司与中天宏业签订的《北京市商品房预售合同》、《补充预售合同》无效,并由被告两公司承担原告经济损失和诉讼费用。

2009年6月,中地公司开发中汇广场施工单位北京城建五公司亦以相同事由向北京市东城区人民法院起诉中地公司和中天宏业。

2009年12月和2010年1月20日,北京市东城区人民法院就上述案件分别作出判决,认定中地公司与中天宏业签订的《商品房预售合同》及《补充预售合同》等四项合同无效。

就如上拉锯战分析认为,若判决合同无效,那么,中地公司便会拿回合同中已经卖出的中汇广场,东城区人民法院的判决于是也就更利于中地公司,显然,从楼价升值角度,中天宏业并不愿意看到此种结果。

而随着东城区人民法院上述判决书的下达,ST昌鱼公告显示,其于2010年2月向北京市第一中级人民法院提出申请,请求撤销中国国际经济贸易仲裁委员会此前作出的裁决。

中天宏业峰回路转

就在中天宏业一筹莫展之际,事情又峰回路转。

知情人士向中天宏业透露,北京舜日装饰公司与中地公司是同一实际控制人名下的两家公司,这是一起典型的“左手告右手”。

据ST昌鱼2010年1月13日公告,因不服东城区人民法院2008年度民字第9857号民事判决,中天宏业向北京第二中级人民法院提起上诉,请求撤销关于合同无效的判决书。

本报记者从北京市工商局调取的详档显示,北京舜日装饰公司1998年6月的董事会决议有如下内容:华普产业集团出资660万元,持股68.75%,为控股股东。此外,该公司的办公地址也位于华普国际大厦701B室。

而ST昌鱼的控股股东同为华普产业集团, 北京舜日装饰公司与中地公司均为华普产业集团旗下关联子公司。

中天宏业辩护律师认为,上述案件明显是北京舜日装饰公司与中地公司恶意串通制造的诉讼,其主张法律不应该予以支持。

ST昌鱼方面相关人士在接受本报记者采访时指出,中天宏业公司董事长闵凤振和副董事长李正培有以中国“华普写字楼”的建设项目开发为名,骗取韩国友利银贷款行为;此外,中天宏业仅是一家咨询公司,不具备在华从事房地产投资、经营的资格。

但ST昌鱼方面的说法遭到了中天宏业金红英的反驳,她称有关闵凤振和李正培卷入友利银行骗贷案的说法,是在李明博清查友利银行历史坏账期间,有一些韩国小媒体捕风捉影所写,真实性并不具备法律效力。目前,公司的韩国股东与友利银行的合作一切正常,既无坏账,也无利息滞纳。为此,闵凤振应一中院法官要求还专程从韩国赶回北京当面向法官解释此事,闵凤振和李正培及其本人也均未受到任何韩国方面的调查和限制。

据本报记者调取的工商档案,中天宏业为外国法人独资有限责任公司,注册资本金1.2亿,经营范围为:房地产信息咨询、工程咨询、投资咨询、投资顾问、财务顾问、企业管理顾问、公关策划、电子商务咨询、经贸信息咨询;出租华普大厦1段写字楼A座、B座、C座及地下部分办公用房;物业管理。

对于不具备房地产经营资格一事,金红英辩称,我们是具备资格的,因为我们的合同是在“限外令”出台前签署的,工商局已经给我们做了经营范围登记,假如不符合规定,是不可能取得这个营业执照的。

所谓“限外令”是指中央六部委2006年7月11日联合发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》文件,但据该意见内容,文件仅禁止外资进入国内的房地产开发领域,并未对文件出台前的交易作限制,也未规定外资不能经营出租房地产资产和进行物业管理。

二审改判与ST昌鱼的未来

2011年4月1日,北京市第一中级人民法院就中地公司申请撤销仲裁进行了终审民事裁定,并驳回中地公司申请撤销仲裁裁决的请求,维持原仲裁。即:双方预售合同有效,中地公司应向中天宏业公司按照双方签订的《商品房预售合同》向申请人交付物业,办理权属证明登记,取得大产权证。

此时,因不服东城区人民法院2008年度民字第9857 号民事判决,中天宏业向北京第二中级人民法院提起上诉的二审,仍然在等待结果。

北京天睿律师事务所合伙人郭光在接受本报记者采访时指出,北京市第一中级人民法院的裁定明显是基于《商品房预售合同》有效作出。

据郭光介绍,一般情况下,在双方既有私下约定又有具有法律效力的这种《预售合同》情况中,都会依据具有法律效力的合同文本作出判决。仲裁委和一中院终审裁定一经裁定立即生效,这对于一个在二审中的案件,将产生重要影响,二审改判的可能性非常大。

由于中汇广场关系到ST昌鱼90%的资产,如果二审改判,那么,这也将进一步影响到二级市场中小投资者的投资,因为它将给ST昌鱼的业绩带来不确定的影响。

仲裁结果出来之后,ST昌鱼总经理王晓东即接受本报记者采访称,此前媒体报道仲裁落败将使ST昌鱼90%资产血本无归是不准确的。

王晓东强调指出,不考虑仲裁裁决有不公正的地方,退一步说仲裁也认可《补充预售合同》有效,这意味着即便按照仲裁结果执行,双方约定的分成协议仍然有效,ST昌鱼子公司中地公司仍然享有80%的售楼收益,之所以一定要打官司,是因为该公司为红筹结构,股权搭至境外,万一售楼后中天宏业的股东在境外卖股权跑掉,就会造成ST昌鱼蒙受巨大损失。

金红英则称,之所以要打官司,是因为假如不能先将楼房的产权办至中天宏业名下,担心ST昌鱼通过不公开不透明的方式进行销售,无从保证中天宏业安全收回巨额投入和售楼收益。

终审仲裁结果出来之后,ST昌鱼将如何面对?王晓东告诉记者,近日,公司已经向法院提起了不予执行申请,法院已经正式受理,目前正在等待结果。

ST昌鱼4月6日公告称:“目前中地公司已向北京市第二中级人民法院提交了不予执行【2009】中国贸 仲京裁字第0373号仲裁裁决的申请书,公司将及时公告该案件的进展情况。”

除了诉讼的不确定性,与此相关的ST昌鱼另外一个风险则是,在双方仲裁和法律诉讼期间,ST昌鱼因信息披露违规被证监会立案调查,记者从权威途径获悉,目前调查已经结束,两桩与上市公司关系重大的诉讼未按信披规定对投资者进行披露比较明确,但是按照何种规定进行处罚尚未明确。

调查的结束对于ST昌鱼来说,未必是一个坏消息。因为中汇广场约占ST昌鱼90%资产比例,除此资产外ST昌鱼处于没有主业的状态,为了自救,此前,ST昌鱼大股东也曾计划重组公司。但是按照被调查期间不得进行重组的相关规定,这一计划被搁置。

目前,随着证监会相关调查的结束,ST昌鱼是否有新的保壳计划?王晓东称,“目前不便披露,在符合信披规定的时候会公开披露。”