“这项目跟我们无关,有也是个人行为。”在人民银行苏州中心支行(下称“苏州人行”)集资建别墅的传闻浮出水面后,5月18日,该行办公室一位人士如此对记者解释,“说我们集资建住宅,说归说啊,又没什么证据。”

目前,该项目是否为代建集资房,购房户又为何突然被要求追加十多万元购房款,购房户、代理律师、开发商、土地部门等仍各执一词。对此,记者进行了深入调查还原。

别墅“被提价”引纠纷

被传跟苏州人行有关的别墅住宅叫“越溪庭院”。

白墙灰屋檐,小桥流水绿树掩映……5月17日,苏州市城郊的越溪中心大道东侧,阳光下的越溪庭院青白色系仿古设计,尊贵中散发着幽静的江南水乡景观。

门口,一名胸牌编有“置信”物管公司字样的红衣物业管理人员告诉记者,“这是银行的住宅”,这两天造访及咨询者陡增。

苏州人行集资建越溪庭院别墅的传言,事起关于此处的七起房产纠纷。江苏诚鑫律师事务所王首旺是此系列纠纷的委托代理律师。

5月17日下午,记者在苏州市区桐泾公园对面的上岛咖啡,见到了代理此系列案件的律师王首旺和一名不愿透露姓名和身份的购房户刘先生(化名)。

这批购房户均独立起诉,购房经历基本与刘先生类似。

2008年1月13日,刘先生等人和江苏吴中地产集团签订了购房合同,购买套面积在250平米左右的联排别墅。同年10月31日,本应是房屋交付期,吴中地产则突然要求刘增加15.3万元房款,否则拒绝交付。

当时,同样“被提价”的购房户大概有数十人。刘表示,他们均根据市场流程办理的购房手续,他自己办理的是银行按揭购房,当时首付了20%的购房款,按揭期限为20年,每月还贷6000元。

委托律师起诉之前,这批购房户陆续找过吴中地产,刘先生称自己找了两次,对方均以各种理由拒绝交付。不过对于是何种理由拒交,刘对记者的追问则表现出了一种“隐晦”的态度,其坚称不管什么理由,合同是跟吴中地产签订的,他只追究吴中地产的违约责任,其他幕后情况和他无关。

这批购房户与吴中地产几经协商未果,一部分则选择了通过法律途径解决。

2010年6月17日,八名购房户均委托了江苏诚鑫律师事务所王首旺律师代理,并向吴中区人民法院提交了八份诉状。

但整个过程呈现出一种“纠结”的状态。起诉当天,其中一人撤诉。王首旺律师称,撤诉原因不明。

王介绍,提交诉状当天,法院人士就电话联系了他,提出了诉前调解要求。王也同意了这个提议。但之后一个月,他见法院没有任何调解行为通知到他,于是开始逐级向上反映情况,“我身为一个律师,这也是无奈之举。”

在幽静的上岛咖啡接受记者采访之际,王首旺一会仰靠沙发闭目沉思,一会儿坐直身子诉说自己对法院的这种处理方式不解。

王称,逐级向上反映情况半年后,他的电子邮箱收到了法院的“回函”。

记者发现,邮件“回函”上显示发出时间为2010年12月15日9点41分,最后落款的机构是“苏州市人民法院”,以邮件正文形式发送,并无盖章。

邮件援引了吴中区人民法院同年12月13日的一段回复,称越溪庭院商品房是苏州人行集体员工委托吴中集团代建项目,“开发有他的特殊性,涉及面广,社会影响大,相关部门正极力协调”。还表示,法院按规定将该批案件交法院诉前调解委员会办理。

根据江苏省高院苏高法审委(2010)14号《关于诉前调解工作的若干意见》,诉前调解的期限从当事人同意之日起,一般为20天。调解期限届满未达成调解协议的,经各方当事人同意,可延长10日;诉前调节未能达成调解协议的,应将案件材料移送人民法院依法立案审理。

为此,记者多次电话苏州市人民法院和吴中区法院,但截至发稿时均无人接听。

集资房谜团

指越溪庭院属于苏州人行集体委托代建项目的不仅是前述法院的“回函邮件”,记者在小区内向几名住户了解,他们均称是“人行建”的住宅。有住户称,之前数次找吴中地产交涉,均被告知要多交15万才能收房并不是开发商的要求,而是苏州人行。

不过,5月18日记者联系江苏人行办公室一位人士,他说这“有也是个人行为”。记者也向吴中地产进行求证,一名姓叶的负责人称,关于越溪庭院的事“不接受采访”。

之前有媒体报道称,吴中地产的客户服务部经理叶黎一听到“越溪庭院”的项目,就称这是苏州人行的代建项目,和他们无关,他们受苏州人行委托开发。

据记者观察,小区的入住率大致三分之一,别墅面积每套从200多平米到400多平米不等。楼盘开发商是苏州市颇具实力的吴中地产集团开发商。

2007年,购房户的意向认购其实在拿地之初就已经进行。记者从几名已经拿房入住的购房户住处了解到,大多购房户信息,来源于苏州人行内部人士的口口相传。

彼时,2006年4月28日和8月19日,央行在不到四个月的时间内,先后两次上调人民币贷款基准利率0.27个百分点。由此,房地产开发融资成本加大,以1至3年期为例,利率达到了6.30%。而当时的个人贷款环节还可享受八五折利率优惠。住户比较统一的说法是,当时的价格只要5000多元一平米,但由于位置偏僻,楼市又低迷,银行员工购买的较少,所以他们才有机会参与。

实际上,这一价格和当时吴中区域内的同类住宅市场价格基本相符。

365地产家居2009年1月发布的一份“2008苏州别墅市场分析”显示,吴中四大板块的市场行情,与越溪庭院购房户所认购价格基本相符。

“从板块内项目的开盘日期来看,都是2007年底至2009年初开盘的项目,项目大都为2005、2006年成交的土地。”吴中区国土资源局相关人士告诉记者。

至越溪庭院承诺交付的期限,当时的联排主力均价在7000-10000元/平米之间,独栋主力均价1.1万元左右,叠加主力均价在6600元。而经过两年的楼市飙升,同区域的同类住宅房价单价目前起码在万元以上。

苏州人行建房小组周主任在接受某广播媒体记者采访时,极力撇清“越溪庭院”别墅项目和苏州人行的关系,称这只是一个小的团体行为。

就在购房户认购“越溪庭院”之前,建设部曾于2006年8月下发建住房[2006]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》,第一条即明确:自通知下发之日起,一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关以任何名义、任何方式搞集资合作建房,超标准为本单位职工牟取住房利益。此外,以“委托代建”、“定向开发” 等方式变相搞集资合作建房,要追究有关单位领导的责任。

吴中区国土分局用地科的工作人员对记者说,据他了解,“越溪庭院”的别墅项目并没有办过集资手续。

“事实俱在,‘越溪庭院’又跑不了。”一位关注此事的吴中区经济技术开发区开发商相关负责人觉得,此事查实并不难,“只要有关部门愿意去查”。

2007年8月,时任建设部住宅与房地产司司长的沈建忠曾公开表示,单位的集资合作建房要纳入经济适用住房政策的范畴进行管理。第一个条件是必须经政府批准,二是符合城市的规划,三是企业必须拥有自己的土地,而且这个土地是必须符合城市规划,不能是工业性质的土地。

前述住建部通知也提及,对虽然符合参加集资合作建房条件,但住房面积超过当地规定的,按当地住房面积超标处理办法执行。

记者到现场并通过各渠道调查发现,园林景观的越溪庭院总建筑面积为45484平方米,绿化率42%。规划户数为5独栋,双拼65栋,联体9栋,室内基本设计是五室三厅三卫一厨。

这显然是一个高档的别墅群,而来自法院的邮件和购房户的合同上,其均被称为“商品房”。购房户拒绝追加的15万元多的房屋款,是否由该项目的临时转变而引发?目前这还是一个谜。