全面取消楼市限购,正出现在越来越多的城市中。
9月11日,山东济南市、青岛市相继调整购房政策。自2023年9月11日起,山东济南取消二环以内的历下区、市中区区域购房限制,商品住房取得《不动产权证书》后即可上市交易。青岛也发布通知称,全域取消限购政策。
同一天,苏州召开新闻发布会,在“促进房地产和建筑业平稳健康发展”方面提到,购买120平方米及以上商品住房不再进行购房资格审核。与此同时,将综合采取购房补贴、房票安置、团购等方式,更好满足居民刚性和改善性住房需求。
截至目前,已有东莞、佛山、沈阳、嘉兴、大连、兰州、南京、济南、青岛、苏州等多城全面取消限购政策。这一曾经调控楼市的措施,正从不少城市的“工具箱”中退出。
业内研究机构认为,限购政策发挥过积极的历史作用,但当前“从严限购”已经不能满足“供求关系发生重大变化”的房地产市场稳定发展要求。中期而言,一线之外的城市限购有望取消或明显优化,而一线城市也存在分区优化的可能性。
核心城市排队松绑限购
三季度尤其是9月以来,全国迎来新一轮楼市政策大潮。
据中指研究院监测数据,9月1～10日,全国已有超30省市优化楼市政策,政策频次30余条,各地为抓住“金九银十”落地节奏加快。9月初,一线城市全面执行“认房不认贷”,与此同时,取消限购正出现在越来越多的核心城市中。
9月11日,青岛发布相关通知:调整住房限购区域,将市南区、市北区(原四方区域除外)移出限购区域,全域取消限购政策。同时,优化住房上市交易年限,商品住房取得《不动产权证书》可上市交易。济南也发布了类似政策。
而在此之前,已有东莞、佛山、沈阳、嘉兴、大连、兰州、南京等地全面取消限购政策。9月7日,南京宣布玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区范围内购买商品房不再需要购房证明,被认为打响了核心城市全面松绑的“第一枪”。
新一轮政策加码,为何触及到了限购政策?首先与各地楼市基本面有关。
以济南青岛为例,诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示,2023年前8月,两城累计成交规模均不及去年同期。2023年1～8月,济南、青岛新建商品住宅分别成交43273套、69518套,较去年同期分别下降约2.2%、11.3%。
据诸葛数据研究中心建立的市场情绪指数,自今年以来,济南情绪指数在2月份小幅回升后迈入持续下行通道,8月济南情绪指数降至-0.85,迈入市场低迷区间;青岛情绪指数入年以来持续下降,自4月份起进入市场低迷区间。
在上述市场环境下,关荣雪认为,取消限购、降低购房门槛,意味着原本不具备资格的购房者重新获得入市资格,将会释放一批购房需求,提振交易活跃度,对去库存和拉动市场活力有着重要意义。取消限售,也将加快房屋在市场的流通力,同时对改善换房时间限制大幅度松绑,有利于改善需求的释放,提高市场活跃度。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉同样表示,目前完全退出限购的城市,主要特征就是楼市下行幅度大,库存去化压力大,二手房挂牌量非常大。
此外,部分城市仍保留中心区限购,仅退出外围区域限购。根据中指研究院监测显示,除了一线城市,目前杭州、长沙、成都、西安、厦门、苏州、无锡、福州、武汉、郑州、天津等城市仍有限购政策,其中多个城市仅部分主城区域限购。
李宇嘉表示,这类城市或是一二线热点城市中的核心城市,或是近年来人口集聚规模大、“一省独大”的城市,楼市基本面还不错,比如西安、长沙等;或是供求关系极易紧张,涨落弹性大的城市,比如厦门。若全面退出限购,对省内其他地区的虹吸效应太强。
顺应当前房地产形势变化
限购逐渐淡出房地产舞台,与当下行业发展形势息息相关。
中信证券表示,2010年之后,限购政策发挥过积极的历史作用,限制了房价过快上涨,但继续从严限购,已经不能满足供求关系发生重大变化的房地产市场稳定发展要求。
据上述机构统计,2010年4月,由于此前房价持续高涨,国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(新国十条),首次提出“地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数”。
2011年1月,国务院发文,明确对直辖市、计划单列市等住房限购要求,全国范围内限购强度趋于最高值,有效遏制了房价过快上涨。2014年,房地产限购曾有过短暂优化调整,到2016年又进入从严执行周期,直至2023年开始市场出现新的变化。
“限购作为一种行政性的限制措施,已经不匹配当前已经发生供求关系重大变化的事实。”中信证券表示,中期来看,一线城市之外的城市限购有望取消或大幅度优化,一线城市也存在分区优化限购政策的可能性。随着限购放开等政策继续落地,一二线城市的销售均价有望在四季度环比止跌,全国商品房销售情况年内有望复苏。
李宇嘉也表示,国家做出“适应供求关系发生重大变化的新形势”的重要判断后,过去长期过热时期的政策,要全面纠偏和回归,这不是边际调整,而是方向上的变化。新形势不仅指供求关系,而且是房地产预期、房价预期、买房行为等多方面的变化。房地产的基本面发生了更迭,紧缩性政策都要跟着退出。
在他看来,参考2014年退出限购潮,预计一线城市和二线热点城市核心区将保留限购,其他将彻底退出,且这种安排将是长效机制。但整体来看,除了核心区少数具有资源价值、供应少的楼盘外,投资多套房对楼市的支撑力度明显减弱。未来楼市能否稳定住,关键看新市民、年轻人、外来人口的收入和就业能否支撑,以及房价是否匹配收入。
国金证券则认为,商品住宅回归商品属性后,此前因承载较大民生任务而受到的各类限制措施(限购、限售 、限价、限贷等)将逐步松绑。限购松绑之外,如果后续新房备案价能够进一步松动,一方面能给予房企合理的利润空间,另一方面市场销售分化将加剧,通过价格机制实现优胜劣汰,促进房地产市场健康发展。