我们提出了业内经典分析框架:“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。中国人口和产业持续向大都市圈集聚,未来大都市圈人口占比仍将继续提升。哪些都市圈最具发展和投资潜力?

从城镇化到城市群,都市圈是城市群“硬核”。《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》确立城市群为新型城镇化主体形态,并规划建设19个城市群,但当前我国多数城市群发展尚不成熟,培育都市圈是从城镇化到城市群的中间阶段。例如,广东将珠三角城市群划分为广佛肇、深莞惠、珠中江3个都市圈推动珠三角一体化进程。都市圈建设以同城化为方向,打造1小时通勤圈,圈内中小城市受益。都市圈将促进城市功能互补、产业错位布局,推动公共服务共建共享和政策协同。

人口和产业将继续向大都市圈集聚。人口迁移的基本逻辑是人随产业走、人往高处走。发达国家人口迁移一般经历两阶段:从城镇化到以大城市为核心的都市圈化城市群化。美日韩等发达经济体大都市圈均吸引人口持续流入,直到经济-人口比值降至1附近并维持动态平衡。中国人口和产业持续向大都市圈集聚,未来大都市圈人口占比仍将继续提升。中国24个人口1000万人以上大都市圈人口总体上持续流入,经济-人口比值2018年仍高达1.55,预示仍将继续吸引人口流入。

中国都市圈、城市群时代已经来临!2019年2月,国家发改委《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》指出,都市圈是城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。2020年10月,“十四五”规划提出,“优化行政区划设置,发挥中心城市和城市群带动作用,建设现代化都市圈。”当前,中国有上海、北京、广佛肇、杭州、深莞惠等10个2000万人以上的大都市圈,有重庆、青岛、厦漳泉等14个1000万-2000万人大都市圈。24个千万级大都市圈以全国6.7%的土地集聚约33%的常住人口,创造约54%的GDP,多数都市圈人口处于持续流入。

我们在2019年4月《中国城市发展潜力排名:2019》研究报告中指出,以中心城市为引领的都市圈城市群是支撑中国经济高质量发展的主要平台,是中国当前以及未来发展的重点。2019年发展潜力百强城市中有96个位于19大城市群,有54个位于24个千万级大都市圈。本文进一步对24个千万级大都市圈进行分类,并对十大最具发展潜力的都市圈逐次分析。

2019年上海、北京、深莞惠、广佛肇都市圈发展潜力居前,之后则是苏锡常、天津、南京、成都、杭州、重庆、武汉、长株潭等都市圈。深莞惠、广佛肇近年人口增长领跑全国,2015-2018年常住人口年均增量分别高达61、60万,杭州、重庆、长株潭、上海、郑州、西安、武汉、成都等都市圈亦大幅增长,除上海大都市圈外均主要由中心城市贡献。长三角、珠三角地区及北京都市圈经济规模居前、产业创新实力领先。上海都市圈以9.1万亿元GDP一骑绝尘;上海、北京、深莞惠都市圈产业创新占据绝对优势,A+H股上市公司数和发明专利授权量合计分别占全国38%、37%。

大都市圈分类:发达型优化功能布局,崛起型加强一体化建设,起步型增强经济实力。根据都市圈的经济产业实力以及圈内中心城市对周边城市的带动作用,将24个千万级大都市圈分为发达型、崛起型、起步型三类。发达型都市圈整体经济水平领先,且中心城市与部分周边城市差距开始明显缩小。崛起型都市圈整体经济实力较强,但中心城市对周边城市的发展带动尚不足。起步型都市圈整体经济实力不够强,中心城市和周边城市的经济联系较弱。上海、深莞惠、广佛肇、苏锡常、南京、杭州等6个大都市圈为发达型,北京、天津、成都、长株潭、重庆等15个大都市圈为崛起型,哈尔滨、南昌、长吉等3个都市圈为起步型。

No.1上海大都市圈:长三角城市群的“强核”,辐射周边都市圈。1)上海大都市圈2018年GDP达9.1万亿元高于珠三角9市,基本以“研发在沪,生产在外”的思路进行产业优化布局。2)从“一核五圈四带”到上海大都市圈,是充分发挥上海中心城市作用,打造长三角城市群“强核”,辐射周边都市圈。上海大都市圈把苏锡常、宁波都市圈的大半区域以及杭州都市圈的嘉兴、湖州均收入囊中。3)上海大都市圈积极打破行政区划壁垒,构建“干线+城际+市域+城轨”多层次轨道交通,为一体化大都市圈打下基础。

No.2北京都市圈:从单中心到疏解非首都功能,北三县有望划归北京?1)疏解北京非首都功能,从摊大饼式单中心辐射向紧密集约型多组团格局转变。北京都市圈可大致划分为梯度辐射的三个圈层:一是中心城六区,二是城市副中心及城市发展新区多个新城,三是生态涵养区及北京以东、以南的环京地区。2)北京市域内集聚以科技创新、现代服务业为代表的高精尖产业,但职住平衡问题在全国最为突出。3)环京地区承接产业不足、通勤效率低下需补短板。廊坊北三县与北京城市副中心通州“四统一”统筹发展,划归北京传言不绝于耳。

No.3深莞惠都市圈:年轻移民的创业天堂,经济大市、土地小市的深圳可能兼并东莞?1)深莞惠都市圈人口和经济高速增长,“前店后厂”产业梯次转移,是年轻移民的创业天堂。2)深莞惠经济圈(3+2)机制推动深莞惠一体化发展,“飞地经济”和轨道交通一体化提升深圳辐射带动能力。3)深圳是经济人口大市、土地面积小市,全市面积仅1997平方公里,分别为北京、上海、广州的1/8、1/3、1/4,通过行政区划调整解决发展空间不足的可能性长期存在,但受制于广东省发展大局。

No.4广佛肇都市圈:大湾区现代制造业中心,广佛同城。1)广佛两市经济总量比肩深莞,分别聚焦“IAB(新一代信息技术、人工智能、生物医药)+NEM(新能源、新材料)”创新产业和先进制造业,肇庆承接广佛产业转移。2)从广佛同城到广佛肇经济圈,肇庆与广佛一体化还需时日。肇庆2018年GDP2202亿元,是广州的1/10;人均GDP仅为广州的35%、佛山的42%。3)广佛同城已基本实现,生活成本与产业转移催生大量跨城通勤需求。2018年7月广佛肇清四市跨城职住人数高达74.41万,其中广佛跨城占四市跨城总规模的60.6%。

No.5南京都市圈:经济东强西弱,皖东城市受益。1)南京都市圈经济东强西弱,南京引领产业链从高到低三级梯队。南京2018年GDP1.3万亿元;扬州、镇江、淮安、芜湖均在3000-6000亿元之间,打造先进制造业中心;马鞍山、滁州、宣城均在2000亿元以下,主要承接东部产业转移。2)南京都市圈为我国第一个规划的跨省都市圈,安徽东部城市受益于与南京同城化发展。南京与都市圈中安徽4市的距离均比安徽省会合肥更近。3)南京都市圈轨道交通体系前瞻性布局,与公路、机场、港口群共同打造综合交通枢纽示范区。

No.6成都都市圈:少不入川的天府之国,成都人口经济集聚度高,周边地区城镇化率较低、空间大。1)成都尚处于做大做强吸聚周边资源阶段,人口经济集聚度高。成都2018年常住人口占都市圈5市的61%,2018年GDP占75%,A+H股上市公司数、发明专利授权量分别占94%、93%。2)成都周边4市城镇化率较低、城镇化空间大,未来有望与成都同城化发展。德阳、眉山、资阳、雅安2017年城镇化率均在41%-51%之间,远低于全国平均58.5%,都市圈人口城镇化潜力较大。3)成都与周边城市高铁半小时至1小时通达,未来有望形成城际铁路环线,但当前交通连通性仍有待提升。

No.7杭州都市圈:民营经济天堂,互联网经济高地,西进扩大腹地。1)杭州都市圈杭嘉湖绍四市民营经济发达,互联网经济领先,新成员衢州、黄山有望承接相关产业。2)杭州都市圈东面发展空间不足,西进扩大经济腹地。面对上海大都市圈的挤压和南京都市圈的竞争,杭州都市圈选择西进,衢州、黄山正式“入圈”,宣城、上饶和景德镇亦是候选城市,其中宣城已被南京都市圈囊括。3)杭嘉湖绍四市已实现“半小时高铁圈”和“1小时交通圈”,高铁将助力衢州、黄山融入都市圈。

No.8重庆都市圈:内陆开放高地,新区人口增速接近主城区,产业同质化、创新不足。1)重庆都市圈以重庆市35%的面积集聚65%的人口,创造72%的GDP,主城区与城市发展新区人口产业集聚能力均较强。城市发展新区2011-2017年常住人口年均增长率为1.9%,与主城区的2.1%接近。2)重庆都市圈是内陆开放高地,产业同质化、创新能力不足是短板。重庆与成都、重庆高端发展平台体系内部都存在同质化竞争。3)重庆都市圈轨道交通互联互通水平亟待提升。市域铁路目前远不能满足主城区与外围通勤需求。

No.9武汉都市圈:“圈子”缩小更务实,产业链向外延伸。1)从半径150公里的“1+8”武汉城市圈到半径80公里的武汉大都市区,范围更小的都市圈规划更具可操作性。2)武汉产业链沿武鄂黄黄、武咸、武仙、汉孝等发展廊道向周边城市延伸,完善都市圈功能布局和产业体系。3)高铁、鄂州机场建设加强水陆空交通枢纽,城际铁路网将串联武汉都市圈。

No.10长株潭都市圈:中部崛起,城区相邻,“半小时交通圈”融合发展。1)长株潭三市产业互补性强,产业协同势头良好,是中部崛起重要战略支点之一。三市联合拥有长株潭“两型社会”综合配套改革试验区、长株潭国家自主创新示范区等国家级政策平台。2)长株潭三市城区最远不过40多公里,一体化存在地理便利,合并呼声从未断绝。近年长株潭合并申请国家中心城市的建议流传较广,但实现可能性极小。3)高铁、城际铁路、高速公路、城市主干道大串联,共同构成长株潭都市圈“半小时交通圈”。

(作者为恒大研究院首席经济学家,共同作者为熊柴、闫凯)