8月3日,《财富》世界500强发布最新一期年度榜单,中国房地产龙头企业碧桂园控股(02007.HK)凭借2021年超过5000亿的营业收入再度登榜,位至第138名。这是该集团连续第6年位居世界500强行列,亦是房地产行业中排名靠前的民营企业。
碧桂园集团在2017年首次跻身《财富》世界500强,位居第467名。此后,该集团经营业绩连续多年保持稳健增长势头。数据显示,在2016年至2021年间,碧桂园的营收从1530.9亿元增长至5230.6亿元,涨幅达241.6%。该集团在世界500强榜单中的排名也拾阶而上,六年间名次合计提升了329位。
步入2022年,中国房地产市场由过去的连续高增长转入低温调整周期,受此拖累,房地产企业经营受阻,即便稳健型房企也感受到市场寒冬带来的空前压力。第三方研究机构克而瑞最新发布的房企销售数据显示,百强房企7月销售环比下降28.6%,同比降幅约40%。今年前7个月累计来看,千亿规模房企仅剩10家,较2021年同期减少11家;销售额超过2000亿的房企仅剩碧桂园、万科、保利三家,其中,碧桂园以2712.2亿的操盘销售金额保持行业第一。
在分析人士看来,随着中国经济以及人口结构的变化,房地产发展逻辑已经发生根本性转变,行业野蛮生长的黄金时代一去不返,未来,新的市场格局有待重建,稳健且实力雄厚的房企有望在一轮淘汰赛后重现活力,找到更舒服的发展路径。
以碧桂园为例,在房地产当下的“黑铁时代”并没有消极应对,相反,公司一方面积极稳住地产开发主业,另一方面,则悄然切入蓬勃发展的代管代建市场,同时成立科技建筑集团,依托建筑机器人的先发优势,探索提升经营效益、“轻重并举”发展的新着力点。
稳打稳扎夯实主业
《财富》世界500强入选标准以年度营业收入为主要依据,是每年全球企业实力评判的重要排行榜。过去几年间,随着中国房地产行业的高速增长,多家以地产开发为主营业务的中国房企入选该榜单,成为国际商业舞台上的知名企业。碧桂园已成为《财富》世界500强中的常客,其排名已由6年前刚入选时的467位提升至2022年的138位。
数据显示,碧桂园在2021年实现总营业收入约5230.6亿元,毛利约927.8亿元,核心净利润约269.3亿元,全年完成纳税总额超600亿。在市场格外关注的财务安全方面,碧桂园表现突出,截至2021年底,公司净负债比率45.4%,较上年进一步下降10.2个百分点;剔除预收款后的资产负债率由2020年底的80%下降为74%;公司表示将在2023年中期之前自然实现从黄档到绿档的调整。
2022上半年,在全国多地疫情频发、楼市普遍下行等不利因素干扰下,碧桂园累计实现权益合同销售金额约1851亿元,继续位居行业第一;同期,碧桂园累计合同交付1070个批次的超25万套房屋,覆盖了全国30个省市、214个城市,成为民营房企中少有的实力担当。
亿翰智库研究总监于小雨表示,当前的形势下,企业如期高质量交付能够为房地产行业的信心重塑添砖加瓦、稳定信心,在树立“交付力”标杆的同时,也给同行以希望;对于购房者而言,这也是企业契约精神的彰显,能够在一定程度上舒缓消费者购房的焦虑和负面情绪,也给消费者留下值得信任的印象,夯实企业长远发展的基础。
无论市场销售还是保障交付,碧桂园均在市场下行周期保持定力,展现稳健型房企的经营底色。更值一提的是,公司用行动维护良好信用、呵护市场信心,2021年期内,碧桂园控股股东累计增持29个交易日,合计增持约3.28亿股。另外,自2021年12月30日起至6月15日,碧桂园累计购回优先票据本金总额5570万美元。
6月15日晚,碧桂园发布公告称,将对2022年内到期的6.83亿美元利率4.75%票据提呈要约回购,其中约4.11亿美元由投资人有效交回,剩余部分已在7月到期日全数赎回。自此,碧桂园年内已无公开美元债到期。
目前,碧桂园也是少有保持着正常融资功能的民营房企,年内公司成功发行多笔覆盖不同场所、不同产品的直接融资,包括29.35亿元的公司债、15.26亿元ABS及39亿港元的可转债等。今年5月下旬,包括碧桂园在内的三家民营房企被选为“示范房企”,并完成了2022年第一期公司债券“22碧地01”的簿记建档工作,债券总规模为5亿元,成为国内首批发行附带信用保护工具公司债的示范性民营房企。此外,该公司在银行间市场交易商协会的50亿元中票也已经获批,将择机发行。
汇丰于7月发布研究报告称,碧桂园是迄今为止在偿还所有到期债务方面仍有良好记录的民营房地产公司之一。公司当前弱融资需求以及在债券市场高信用的表现,将有力缓解投资者对其财务状况的担忧。
目前,市场上对于房地产企业发展前景的担忧,莫过于人口老龄化少子化趋势带来的住房需求下降,但事实上,随着人们生活水平和居住品质的提升,住房升级换代的需求是长期存在的,如万科董事局主席郁亮所说,房地产“常做常有、常做常新”,未来很多年内仍将是国民经济中举足轻重的支柱型行业。因此,经营稳健的头部房企将在本轮调整周期过后找到新的发展路径。
克而瑞研究中心评论称,碧桂园全国范围内广泛且均衡的项目布局在一定程度有效对冲了区域性风险,同时丰富的可售资源可以应势而为,快速调整推盘节奏、保证供货需求。今年碧桂园计划安排权益可售货量整体比较充足。随着市场转暖、恢复,同时拥有一定市场竞争比较优势,支持业绩快速回升。
从碧桂园的土储资源和布局来看,截至2021年年底,该集团位于中国内地的权益可售资源约14846亿元。另有基本锁定但尚未签约的潜在权益可售资源约3365亿元,合计约1.8万亿元,可维持公司未来3年左右的销售需求。
夺得科技建造先机
在碧桂园庞大的主业之外,该集团已经着手谋划房地产业相关的延伸业务,比如积极开展代管代建业务,和推动建筑业的科技创新,而这两项业务都将与集团原有开发业务之间形成良好的协同和补充效应。
据了解,碧桂园自2022年初就已加大了代建代管业务布局,组件了专业的操盘团队,面向市场承接各类项目的代建代管服务,优先承接安居房、保障房、政府平台城投公司等项目,聚焦“开发+建造”版块,提供开发报建、规划及设计、成本、采购、工程等全过程开发管理服务。
目前,国有房企和地方平台公司逐渐在土地市场中占据主导地位,但这些拿地主体多数依赖轻资产代建公司参与开发,从而催生出大量的代建需求。另外国家“十四五”规划提出要在核心城市筹建650万套保障性租赁住房,各地方政府对代建业务的需求也显著提升。
今年以来,多家专业代建公司的业务均呈现蓬勃发展趋势。日前,绿城管理高管在中期业绩会上透露,代建业务进入真正的“黄金时代”,更直言当下“接单不是问题,而是处理订单的能力。”
拥有强大开发运营能力的碧桂园,凭借过去数十年磨砺的产业链整合能力,已经成功切入代建赛道,并将这项业务定位为公司房地产主业的补充,被视为公司转型升级、多元化探索、“轻重并举”发展的新着力点。
在研究碧桂园建筑业务时,一个无法绕开的内容,便是该集团旗下博智林机器人公司于2018年开始布局的机器人研发工作,因其主要研发方向便是建筑机器人。截至2022年6月底,该公司旗下已有26款建筑机器人投入商业化应用,服务覆盖28个省份(直辖市、自治区)超500个项目;累计交付超1100台,累计应用施工面积超1000万平米;获得中建五局、中国五冶集团、中铁建工、中交一公局、北京建工四建、西安高科新建等客户的一致认可。
近年来,建筑业的转型升级一直是相关主管部门积极推动的重大课题,据“十四五”规划和2035年远景目标,国家对新基建战略的重视程度持续加深,创新发展的步伐加快,重点发展绿色建筑成为未来发展的主旋律。2022年5月,住房和城乡建设部办公厅印发《关于征集遴选智能建造试点城市的通知》,决定征集遴选部分城市开展智能建造试点。
总体而言,无论国家政策推动,还是行业自我升级需求,以科技武装建筑业已是大势所趋。顺应行业发展大潮,碧桂园于今年6月宣布成立科技建筑集团,将以智慧建造业务为核心,业务范围覆盖建筑工程总承包、BIM设计与技术咨询、建筑智能化工程施工、全过程工程咨询等建筑领域。
此番成立科技建筑集团,被视作碧桂园加速推广建筑机器人市场化落地应用的关键一步。未来,博智林公司将主要负责建筑机器人的研发、制造、销售;而科技建筑集团应用博智林相关建筑机器人设备和体系,开展高质量工程建设,进一步扩大该公司在建筑行业中的市场份额和竞争优势。
40年前,碧桂园曾以建筑起家,如今又回归建筑行业推动科技创新和转型升级,此举或将带来传统建筑业的一次颠覆性进化,至于这场行业革命能给碧桂园带来多大的经济效益,目前还无法判断,仅有国家统计局数据显示,2021年全国建筑业总产值29万亿元,同比增长11.0%;全国建筑业房屋建筑施工面积157.5亿平方米,同比增长5.4%。