曾经,不少购房者通过“高评高贷”加杠杆买房,成为楼市上行周期的缩影,如今,“高评高贷”重出江湖,则变成了楼市下行周期中的缩影,这次的逻辑是:房价下跌速度太快。

“高评高贷”即房产的评估价高于实际成交价,购房者将较高的评估价虚报为成交价,从银行贷到更多的资金,以此来覆盖两成首付,甚至三成首付,从而实现低首付、零首付。

深圳市房地产行业的一名资深从业者对第一财经表示,近两个月深圳二手房降价的幅度确实比较大,与此同时银行下调评估价的频率也高起来,有的房源几乎每周都会下调评估价。“高评高贷”的房源主要来自个别急卖的业主,业主将房源进行紧急降价,但银行的评估价格还没反应过来,才造成了价格差。

不过,相较楼市上行周期中人们对“高评高贷”的趋之若鹜,楼市下行周期中,“高评高贷”并没有那么受欢迎,对楼市的影响也有限。业内认为,通过“高评高贷”购房的逻辑是,购房者对未来房价上涨有比较良好的预期,而在当前楼市下行周期中,不少购房者预期悲观,认为现在购置房产,后续房价还可能会下跌,资产投资并不划算。

“低首付”买二手房

“龙悦居63平方米的两房户型,中高楼层,满五唯一红本在手,业主一口价385万,评估价550万,零首付就可上车深圳。”近期,房产中介发布的房源信息中有不少这样的“零首付”房源。

对于上述信息,第一财经从房产中介处了解到,上述龙悦居小区同户型“零首付”就可购房的房源没有,不过确实存在高评估价的现象,例如一套房源业主挂牌价376万元,评估价达到490万元,可以实现一成首付购房,

第一财经记者了解到,近期深圳“高评估价”的情况普遍存在,实际操作中,能达到零首付购房的情况比较少见,但不少房源均可以低首付就实现购房。

例如,深圳一名房产中介对记者表示,深圳市南山区大冲新城花园小区一套50平方米左右的住宅,业主要价370万元,银行的评估价格为490万元,若购房者在深无住房,首付按照三成计算,银行按照评估价贷款,可以贷到343万元,与该房源的总价只相差27万元。也就是说,在购房名额、银行流水都符合标准的情况下,购房者实际仅需将成交价虚报为评估价490万元,就可以27万元的首付购买该套住宅,27万元占实际成交价370万元的一成不到。

再比如,宝安区富通蟠龙居小区一套面积101平方米,售价515万元的商品住宅,评估价可以达到636万元,如果在深无住房,可以从银行贷款445万元,购房者实际仅需70万元的首付就可以完成购房,70万元仅占房源实际成交总价515万元1.5成左右。

房产中介提及,如果按照比较高的评估价去银行贷款,最终的税费、月供也会更高一些。另外,在实际的操作过程中,购房者需要将三成首付先给到银行进行资金监管,如果首付不够,可以找人借钱周转,最终等按揭贷款到账再还。

“高评高贷”购房背后的逻辑

那么,“高评高贷”,以及低首付高杠杆购房是如何产生的?

上述房产中介表示,此前,银行是严格按照政府部门规定二手房成交参考价进行贷款,今年4月末以来,政策已经放开,银行可以按照评估价贷款,而一般情况下,评估价比以往的参考价高,再加上随着深圳房价下跌,不少房源的成交价已经低于参考价,也远低于评估价,政策放开之后,购房者能从银行贷到更多的钱,从而实现低首付。

另外,也有房产中介将“高评高贷”的现象解释为:评估价下跌速度不及房价下跌速度。

深圳市房地产行业的一名资深从业者对第一财经表示,近两个月深圳二手房降价的幅度确实比较大,与此同时银行下调评估价的频率也高起来,有的房源几乎每周都会下调评估价。“高评高贷”的房源主要来自个别急卖的业主,业主将房源进行紧急降价,但银行的评估价格还没反应过来,才造成了价格差异。记者注意到,房产中介发布的“零首付”房源中,确实有不少房源在整个小区中价格都算是比较低的,也就是所谓的“笋盘”。

上述资深从业者表示,真正买房自住的人其实不需要通过“高评高贷”的方式去购房,因为以较高的评估价贷款之后,购房者的月供的压力也会增加,实际通过这种方式购房的是一部分投资客,但是现在市场预期比较悲观,无论是刚需自住购房者,还是投资客,通过“高评高贷”买房的人都不算多,对楼市的影响也有限。

广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉对第一财经表示,通过“高评高贷”购房的逻辑是,购房者对未来房价上涨有比较良好的预期,在过去楼市上行周期中,通过“高评高贷”购房的现象非常常见,这种加杠杆的行为也推动了深圳楼市成交量、价格的上涨,而在当前楼市下行周期中,上述现象已经明显减少了,因为不少购房者预期悲观,认为现在购置房产,后续房价还可能会下跌,这样的资产投资是不划算的,与此同时,“高评高贷”对楼市的成交量,以及价格的支撑力度也是在下降的。

值得注意的是,通过“高评高贷”购房,也存在法律风险。广东知恒律师事务所律师郑博恩对第一财经表示,“高评高贷”实际上是一种不诚实的行为。根据《民法典》相关规定,“当事人应当遵循诚实信用的原则,履行通知、说明、协助、保密等义务”。因此,购房者如果虚报实际成交价格,即将实际成交价格提升至更高的评估价,获取更多的贷款来购房,这种行为违反了诚实信用原则,属于违法行为。若被查到,购房者可能会被追究民事责任,不仅要偿还多贷的款项,还可能需要支付违约金、罚息等,并可能对其信用记录造成影响。

有二手房已降价至5折

实际上,相较2020年、2021年上半年的房价高峰期,深圳的房价已经跌了不少。

记者了解到,位于深圳市龙华区深圳北站附近的龙悦居四期,一套63平方米左右的房源,在2021年的高峰期曾有过750万元成交的纪录,而当前,该户型已经多次出现400万元以下的挂牌价,一名房产中介告诉第一财经记者,上述户型近期最便宜的一套总价为376万元,已经较高峰时期的价格腰斩。

上述的大冲新城花园50平方米,业主要价370万元的房源也不例外,在2021年的高峰期,该户型成交价曾达到550万元,相比起来,该户型的总价跌幅为33%。

再比如曾经被炒房团“围猎”的南山区诺德假日花园小区,户型为48平方米的商品住宅,在2021年的高峰期曾以756万元的价格成交,单价接近16万元/平方米,近日,该片区的房产中介告诉记者,该户型的挂牌价已经降至480万元,较高峰期下降了37%左右。

据乐有家研究院统计的数据,今年10月,深圳二手住宅的成交价环比下跌2%,除了9月止跌,今年4月以来深圳二手房成交价均处于下跌状态,7～10月,每月都有超6成的房源以低于参考价的价格成交。

成交量方面,尽管8、9月有“认房不认贷”、房贷利率下调利好政策的加持,深圳二手房成交量依旧处于荣枯线(5000套/月)以下的低位,10月深圳全市二手房录得3717套,尽管成交量环比、同比有所增长,但依旧不及今年3月小阳春时期。

新房市场依旧没有太大起色,今年10月,深圳一手住宅成交2654套,环比上涨28%,结束了8、9月的“两连跌”,成交量低于月成交5000套的荣枯线水平。