2021年房地产市场跌宕起伏,上半年市场热情高涨,下半年突然转向低迷,行业风险暴露,不到半年土地市场从抢地到史无前例的大面积流拍。在楼市下行期,不同区域、不同城市之间的分化加剧。

其中,热点城市上半年房价上涨压力较大,下半年在调控持续升级之下降温明显。一些非热点地区尤其是三四线城市则持续下行,有至少23个城市先后发布了房价限跌令,年底超20城发布购房补贴政策,释放鼓励购房信号。从大的区域来看,东北、华北、云南等地房价下行压力较大。

12个城市出台二手房指导价 17城重拳整顿学区房炒作

2021年以来,遵循“房住不炒”的定位,楼市调控政策多管齐下,其中,金融管理部门对住房金融持续保持严监管态势。2020年12月31日,中国人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度,分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。

总体上看,2021年开始,房地产信贷环境逐步收紧,房贷利率不断上行。到2021年四季度,在房地产政策暖风频吹的情况下,房地产按揭信贷逐渐恢复,房贷逐渐向稳定的方向发展。

另一方面,业界普遍认为,本轮楼市升温,始于热点城市的二手房市场。因此针对二手房市场的调控,成为2021年热点城市调控的热点。

2021年2月8日,深圳住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》,它是在二手房网签价格的基础上,结合周边新房价格,对深圳3595个小区编制“成交参考价”。这也是全国第一个建立二手房指导价机制的城市。

随后这一机制引发了东莞、无锡、成都等城市跟进。据不完全统计,全年至少有12个城市建立了二手房指导价机制,包括深圳、广州这两个一线城市,东莞、成都、西安、宁波、无锡、合肥这6个二线城市,以及三亚、绍兴、衢州、金华这4个三线城市。由于二手房贷款往往参照参考价来审批,这对市场降温产生较大影响。

与此同时,2020年以来,一些热点城市出现“学区房”价格上涨较快,“学区房”概念炒作较多的现象。因此,针对学区房的管控是2021年热点城市楼市调控的一大重点。

根据第一财经记者不完全统计,2021年,至少有北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原、温州、天津、芜湖、沈阳、西宁共17个城市出手整顿学区房炒作乱象。这些城市中,一线城市和热点城市占据了大部分。

58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经分析,2020年以来很多区域板块房价过快上涨,学区房起到一个主要的推动作用。各地整顿学区房炒作,一方面可以起到平稳房价的作用。很多城市之前非理性或过快上涨的板块,已经出现明显的降温。另一方面,对一些炒房客或者一些非理性现象,能够形成有效打击。整顿学区房炒作,让房子恢复居住属性将会起到重要作用。

在一系列调控措施的影响下,热点城市楼市迅速降温。到2021年9月,一线城市出现自去年3月份以来首次下降。其中,北京、上海和广州环比分别由上涨0.4%、0.2%和0.5%转为下降0.2%、0.6%和0.4%;深圳则出现环比连续5个月下降,本月下降0.5%,降幅比上月扩大0.1个百分点。

图:广州广钢新城一角(林小昭/摄)

不过,在大幅降温的同时,热点城市的住房需求依然很大,结构性供给不足问题较为突出。在土地市场上,根据wind数据统计,截至2021年12月27日,杭州、上海、广州、南京、北京位居卖地收入榜前五名,分别较去年同期有所增长。

针对一二线和热点城市楼市的结构性供给不足,住房和城乡建设部部长王蒙徽近期在接受媒体采访时表示,将推进住房供给侧结构性改革。针对新市民、青年人等群体住房需求,加大金融、土地、公共服务等政策支持力度,大力发展保障性租赁住房,因地制宜发展共有产权住房,加快发展长租房市场。

23城出台房价限跌令 哪些区域下行压力大

与一二线热点城市相比,部分城市、区域受人口流出、经济发展困难等多重因素影响,楼市下行压力有所增加,甚至出现房价持续下跌情况。去年下半年以来,多个城市出台房价限跌令,发布购房补贴政策,以稳定当地楼市。

根据第一财经记者不完全统计,去年下半年,全国共有23城发布了“限跌令”。其中有的城市是直接发布行政命令,有的则是通过约谈房企,限制恶意降价,否则就不给予网签的方式。这些城市包括沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口、株洲、永州、张家界等,除个别二线城市外,以三四五线城市为主,出台“限跌令”的目的,是维持房价稳定。

以2021年9月发布限跌令的张家口为例,当时,张家口主城区已经从房价最顶峰的13000元/平方米左右,降到了均价8000多元/平方米。也就是说,2021年9月张家口主城区的房价,距离最顶峰的时候已经下降了近四成。

在出台限跌令的同时,2021年11月以来,有超过20个城市发布了不同力度的补贴购房政策,其中主要集中在人才补贴、新城市居民落户购房补贴等。这些城市以三四线城市为主。

中原地产首席市场分析师张大伟认为,近期各地的人才成为房地产政策调控的窗口,落户、三孩等成为放松的主要方向,符合房住不炒定位,也符合人才吸引要求。同时,政策目前主要集中在三四线城市,也体现了楼市的严重分化。

根据上海易居房地产研究院2021年12月21日发布的《31省份房地产行情报告》,2021年前11月,有13个省份商品房成交均价下跌。其中,黑龙江、青海、吉林、甘肃、广西和云南位居跌幅榜前六位。

从具体的城市来看,根据国家统计局发布的11月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况看,有24个城市二手房房价低于一年前,其中东北、华北、西南地区城市较多,此外长江中游地区的不少三线城市也位列其中。

吉林大学东北亚研究院教授衣保中对第一财经分析,东北楼市下行主要与当地经济发展形势有关。由于经济发展放缓,很多年轻人口流向东南沿海地区,住房消费也受到影响。此外,东北城镇化比较早,体制内的人员占比较多,原有的存量住房比较多,购买力不旺,加上流出地卖房的人也比较多,因此楼市下行压力也比较大。

衣保中分析,东北地区的中小城市的楼市购买力不旺,楼市价格低,利润空间也不大,开发商大多也不愿意去投资,东北的房地产开发投资主要集中在几个副省级城市。

除了北方地区,西南的云南、广西、贵州等地,房价下行的城市也较为集中。张波对第一财经分析,这些区域的市场供应量非常大,还有很多待售面积,这些年土拍的量也大。另一方面,西南地区的云南、贵州、广西等地都有很多旅游地产,这些年旅游地产的吸引力明显下降,此外,旅游地产受疫情冲击也比较大。