在南京刚结束不久的2023年首轮集中供地中,伟星房产拍下南京史上第二贵“单价地王”引发外界关注。
这家过去并不具备全国知名度的小型房企,从2021年起突然活跃于合肥、宁波、南京等核心二线城市的土地市场,仅去年一年就豪掷243亿元买地。
伟星房产的底气从何而来?其大股东章卡鹏是浙江商人,靠生产纽扣和拉链发家,目前拥有两家实业型上市公司——伟星股份(002003.SZ)和伟星新材(002372.SZ),两者市值总计达490亿元。这两家公司在各自领域都做到了头部,伟星股份一年生产钮扣116亿粒、拉链8.5亿米,伟星新材生产的塑料管道则应用于鸟巢、水立方、港珠澳大桥、北京大兴国际机场等国家超级工程。
如今,趁着土地市场低迷,章卡鹏瞅准时机,正大举扩张地产版图。
在行业最困难之时实现业绩翻一番
近日,南京举行了2023年首轮集中供地,共出让11宗宅地,总计揽金178亿元。
在这场热度回升的土拍中,一家民营房企赚足了眼球:当天开拍的南京河西南G03地块是房企争夺的重点,共有21家房企报名竞拍,结果只经过12轮报价就触发了最高限价,最后一秒还有房企加价2.3亿元。在摇号环节,伟星房产运气爆棚,以31亿元总价拿下这宗最热门地块,成交楼面价达到43173元/平方米,这是南京土拍历史上楼面价第二高的地块。
南京最贵地王的诞生还要追溯到7年前,2016年央企葛洲坝拿下河西南G14地块,楼面价达到45213元/平方米,这个项目便是后来的南京天花板级豪宅“南京中国府”。此次伟星房产竞拍的河西南G03地块,比7年前的最贵单价地王便宜2000元/平方米。
2016年是全国开发商大举抢地的疯狂年代,在那之后,土地市场整体回归理性,不少拿了高价地王的开发商被深套,因楼市限价而陷入资金成本泥淖。
目前全国土地市场仍处于深度盘整期,为何名不见经传的民营房企伟星房产能够吃下南京史上第二高单价地王?
实际上,这不是伟星房产第一次在南京拿地了,去年下半年多数民营房企拿地停滞之际,伟星就在南京拿下两宗地块,分别位于雨花台区和秦淮区,共耗资45亿元。
南京还不是伟星重仓最多的地方,整个2022年伟星共拿地20宗,拿地总投入约243亿元,其中约半数都位于合肥,此外两宗位于宁波、两宗南京、两宗芜湖以及4宗位于浙江临海市。
2021年之前,伟星在合肥的项目也寥寥无几。业内普遍认为从2021年开始民营房企拿地较少,但就从这一年起,伟星开始大举砸钱拿地,仅2021年就在合肥耗资77亿元拿下7宗地块,2022年在合肥拿地总价接近百亿元。
在2021年之前,宁波、南京、合肥等城市作为非常热门的二线房地产市场,被数十家全国性品牌房企竞争,伟星根本没有太多机会。那时候,伟星房产只能在安徽芜湖、马鞍山这样的小城市当“地头蛇”型房企。
在拿地爆发后,2022年伟星房产全年销售额达到333亿元,实现了三年业绩翻一番。
合肥、杭州、宁波、南京、武汉这些伟星近年新进城市项目销售在总业绩中占比超50%,反而是之前重仓的低能级城市芜湖、马鞍山和临海去年区域市场总体销售接近腰斩。
据克而瑞2022年度全国房企百强榜,伟星房产新增土地货值排名全国第19位,同比上升36位;权益销售金额排名第42位,同比上升36位。
短短两年时间,这家年销售额百亿元级别的三线城市小型房企,一跃成为了前50强房企。
这两年许多知名房企都在降薪、裁员,伟星房产反而招聘需求骤增,去年还在合肥万家热线直播平台召开空中宣讲会大举招人。
对于未来的规模增长,伟星房产更是信心满满,在2022年的区域经营工作会议上,伟星房产提出要通过三至五年的努力,实现500亿-900亿元的销售规模。
大股东名下拥有两大实业型企业
能够逆势扩张拿地的民营房企伟星,究竟是何来头?
根据企查查,安徽伟星置业有限公司的大股东为章卡鹏,担任伟星集团董事长兼总裁。
章卡鹏是浙商,台州市下辖的临海市人,他1965年出生,曾任临海市有机玻璃厂厂长,其后自主创业。
章卡鹏并不是一个纯粹的房地产商人,他的实业做得比较成功。伟星集团最初以生产纽扣起家,业务版图涵盖服装辅料、新型建材、房地产、水电、金融投资等领域。乘着改革开放的东风,章卡鹏也拥有了两家上市公司,分别是伟星股份(002003.SZ)和伟星新材(002372.SZ)。
这两家上市公司都是实业型企业,都做到了各自领域的龙头。截至3月23日收盘,伟星股份和伟星新材的总市值相加达到490亿元。
伟星股份是国内服装辅料行业领军企业,主要产品就是纽扣和拉链,根据其官网,伟星股份一年生产钮扣116亿粒、拉链8.5亿米,是第一家靠生产纽扣和拉链上市的公司。
产品虽然看似不起眼,但伟星股份的营收和利润都不错。根据其财报,2021年伟星股份营收达到33.56亿元,利润为5.28亿元,目前2022年全年财务数据还没有披露,仅2022年上半年,其营收为18.29亿元,同比增长23%,利润3.12亿元,同比增长32%。
伟星新材则是国内生产PP-R管道的头部企业,创建于1999年,是中国民营企业500强,主要业务就是生产塑料管道(包括PP-R管材管件、PE管材管件、PVC管材管件、PB采暖管材管件等系列产品),于2010年上市。
伟星新材在浙江、上海、天津、重庆、西安、泰国建有六大现代化生产基地,产品涉及给水、排水、采暖、净水、防水、燃气、油田、船舶、海洋养殖等众多领域,曾应用于鸟巢、水立方、港珠澳大桥、北京大兴国际机场等国家超级工程。
这家企业规模也很庞大,在国内拥有30多家分公司,有1700多名专业营销人员,3万多个营销网点。
2021年,伟星新材营收达到63.88亿元,利润为14.41亿元;2022年上半年营收25.02亿元,利润达4.41亿元。
这两家实业型企业经营状况较稳健,负债率也相对房企更低,维持在20%-30%的水平,毛利率则有38%-40%。
伟星集团做房地产的年头也不少,2000年,伟星就进入安徽芜湖经营房地产,经过20多年发展,伟星在芜湖累计销售了250多万平方米的房子,市场占有率达到了30%,成为安徽省内唯一一个在单一城市销售额能超过百亿元的房企。
在房企争相抢地扩张的时代,伟星并没有跟风,而是坚持守住了自己的基本盘——芜湖和马鞍山,并在当地维持市占率第一,类似的房企还有杭州的滨江集团。由于过去步子没有迈得太大,房地产行业“三道红线”以及债务危机等大环境因素,并未对这类房企产生太大影响,如今在许多民营房企无力拿地之际,它们的机会反倒来了。