10月23日,北京市政府发布了《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》(京建发〔2013〕510号,以下简称“京七条”),拟在两年建造7万套自住性住房,改善中低收入民众的住房需求,并在一定程度上遏制北京市过快上涨的房价。

“京七条”对自住房生产数量、生产单位、土地供应、房型、销售程序、价格水平、购买对象限定、转让管理等方面进行了相关的规定,但该政策能否做到“完善住房供应结构,做实中端,支持居民自住性、改善性住房需求,及稳定当前房价,促进房地产市场平稳健康发展”等等要求是个疑问。

因为,该政策建立在两个假定条件的基础上。一是该政策假定,当前北京市的住房价格之所以会持续十年上涨,在于一个强劲的住房“刚性需求”,要解决这个问题,就得大量增加住房供给。可以说,该住房政策是建立在一个莫须有的“刚性需求”基点或假定之上。为何说“刚性需求”是莫须有?因为,市场的需求是什么?不是个人的愿望,更不是个人过高的欲望,而是有实际支付能力的购买力。如果没有支付能力,哪里来的需求。当国内房地产价格让绝大多数人都没有支付能力进入市场时,这种住房需求从何而来?

可实际上,北京政府房地产政策没有把必需生活品住房进行界定,却把住房当作是完全的赚钱工具或投资品。在这种情况下,购买住房者既可享受政府把住房作为消费品的各种优惠条件,也可以把住房作为赚钱投资的工具。而当市场把两者混为一谈时,由于投资者对价水平要高于消费者,最后这个市场一定会成为投资者为主导的市场。住房市场也就成了少数人赚钱的工具。当住房成为投资赚钱工具,如果有好的金融市场条件及住房价格上涨预期,那么这个市场是无法通过增加供给来满足住房投资需求的。住房市场的价格也只能是越来越高。这就是前十年国内住房市场越是宏观调控房价越高的根源所在。

二是该政策假定当前北京的住房价格是“合理”的,而且这种“合理”的价格只会上涨不会下跌,任何购买自住性住房的居民,只要购买这种政府折让了30%的住房就是对市民的一种福利,就是遏制住房价格上涨的一种方式。可实际上,十年多来,北京市的住房价格已经上涨了十倍以上。

如果说,“京七条”是建立在这两个假定条件的基础上,那么“京七条”的实质就一目了然了——以价格拆让的方式来化解当前北京市高房价矛盾,实际是要稳定北京市的房价,让北京市吹大的房地产泡沫不需要挤出而自动消化。

当然,政策的意图是很好,但达到目的并非易事。7万套住房对北京住房市场是杯水车薪,而且如果不采取有效的信贷及税收政策来遏制投资投机炒作,这些住房对北京市房价调控影响是十分有限的。

其次,北京市这7万套住房,表面是上自住性住房,但只限定5年内不可交易,5年后交易后收益30%归财政。在这种情况下,这种住房的自住性要大打折扣:

一则首次交付时要求销售低于市场价30%,因此,5年后再交易转让后收益上交财政30%对购买住房的成本增加没有多少意义。

二则在这样的情况下,自住性住房价格只要上涨大于30%同样是有利可图,更不用说在当前政府极力维持价格稳定及预期上涨的情况下,那么这样的自住性住房肯定是有利可图的。

既然购买这类住房有利可图,政府提供的住房源又少,北京市居民涌入这个市场成为必然。如果居民涌入这个市场,不仅住房生产开发商有可能坐地起价,且自住房购买者会因预期房价大幅上涨而造成住房供给更为紧张,从而迫使政府启动第二批第三批的自住房的生产。这样,表面上是稳定了北京市的房价,实际只能保证北京市政府GDP的稳定增长。

可以说,如果政府的房地产宏观调控政策不是从根源入手——把住房的投资与消费作一个清楚界定、并用有效的经济杠杆严格限制住房投资(信贷政策与税收政策),却还是把政策建立在所谓“刚性需求”的基点上,希望用更多的行政手段来调控房价,那么这种调控要让房地产市场健康发展是不可能的。