曾被认为“慢半拍”的越秀地产,在这轮行业汰换的过程中,精准把握市场节奏,以不同以往的进取姿态不断拓展着业务版图,推动公司经营的高品质发展。

2023年上半年,越秀地产积极应对严峻的行业和市场形势,实现了合约销售额约936亿元,同比大幅增长超7成;前7个月更是完成了全年销售目标的近7成。在财务指标上,越秀地产也全面向上,营业收入约为321亿元,同比上升2.6%;股东应占净利润约为21.8亿元,同比上升27.5%;核心净利润约为21.5亿元,同比上升0.8%。

这样的业绩表现也得到了市场的认可。国际投行花旗在一份报告中称看好越秀地产销售增长向好,土地储备丰富,并拥有创纪录的现金水平,上半年销售乐观,首七个月合约销售额增长68%,下半年有更大灵活性去追求更高的利润率,预料全年合约销售额将增长28%。该行给出了“买入”评级。

越秀地产管理层对上半年的表现也打出了不错的分数。在近日的业绩发布会上,越秀地产董事长兼执行董事林昭远直言,在市场下行波动的情况下,越秀地产能取得如此业绩来之不易,预计下半年政府将继续因城施策,以持续宽松的政策促进房地产的良性恢复和健康发展,“我们将以变应变,灵活应对市场变化。”

销售业绩完成率近7成

2023年上半年,房地产市场历经了一场过山车般的行情,“小阳春”走高之后迅速转冷。在这样剧烈的波动下,越秀地产坚持实施“一盘一策”的精准销售策略,加大线上和线下营销融合,并凭借良好的口碑创造了不俗的销售业绩。

报告期内,越秀地产实现合同销售(连同合营及联营公司项目的合同销售)金额约为人民币836.3亿元,同比上升71%,成为TOP30中增速最高的房企。

同时,越秀地产前7个月的销售规模已攀升至921.01亿元,完成了全年销售目标人民币1320亿元的超69%。

这其中,大湾区贡献了超5成的合同销售额,实现461.3亿元,同比涨幅达到45.3%。在大本营广州市场,越秀地产继续保持第一的位置,实现合同销售金额约402.6亿元,在总销售额中占比达到48.1%。

此外,越秀地产在华东、中西部、北方区域也都实现了较快增长。在近年来布局力度较大的华东地区,越秀地产实现合同销售金额约为186.3亿元,同比大幅上涨151.4%,为整体贡献了2成以上销售;中西部地区实现合同销售额约120.5亿元,首次突破百亿规模;北方地区的销售规模在各个区域中相对较小,约为68.2亿元,但销售增速亮眼,同比增长182.4%。

具体到城市来看,越秀地产位于四个一线城市的项目均取得了不俗的销售成绩。据披露,上半年,其在广州、深圳、上海、北京的销售面积分别同比增长12%、18%、38%、31%。“城市的经济实力越强,房地产的抗风险能力就会越强。”林昭远表示,“所以一线城市也是公司这几年重点发展的城市。”

在上半年全国商品房销售额仅增长1.1%的背景下,越秀地产这一销售业绩堪称一枝独秀,销售排名也逆势上涨。据克而瑞百强销售榜,越秀地产位列行业第13位,较上年同期提升了5个身位。

如此的增长势头,让越秀地产对完成全年销售目标信心十足。越秀地产资本经营部总经理姜永进表示,综合考虑市场和政策多方面因素,本着稳中求进稳进经营的发展思路,董事会决定维持2023年的合同销售目标1320亿元,“尽管我们没有调整这个目标,但是公司还是有信心超额完成。”

据透露,越秀地产今年全年有2400亿元货值铺排,今年上半年部分新增地块也可在年内转化为货值入市,总计会有超过2500亿元货值。

保持投资级评级

在保持销售规模稳步增长的同时,越秀地产并没有忽略对财务健康和流动性安全的关注。

从“三道红线”来看,截至6月末,越秀地产维持“绿档”达标,剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为66.8%、53.2%和4.2倍;其中,现金短债比较上年同期得到了大幅提升,安全性再度提高。

具体到债务方面,截至2023年6月末,越秀地产有息负债共998.21亿元,较去年末882.98亿元微升;同期账龄得到进一步改善,一年内到期的短期债务共约117.13亿元,仅占总借贷的约12%,较上年同期下降了6个百分点。

短期债务压力减轻的同时,越秀地产的在手现金还实现了进一步增加,截至6月末,其现金及现金等价物及监控户存款总额约为人民币492.5亿元,同比大幅增长40.2%,资金充盈。

除了自身对财务的严格把控之外,越秀地产还把握住了2023年上半年的有利时机,完成了多项重要的融资活动。

今年6月时,越秀地产完成了一次供股筹资,实现了1.15倍超额认购,共募得资金净额约83亿港元。此次供股获得了大股东越秀集团和广州地铁集团的全力支持和足额认购,反映出股东对越秀地产未来的信心。越秀地产表示,此次供股筹集的资金将主要聚焦大湾区和华东地区主要城市及其它重点省会城市的业务发展。

与此同时,越秀地产还抓住国内利率下行的有利市场融资环境,优化调整境内外债务结构。2023年,越秀地产在境内成功发行公司债券合共人民币54亿元,加权平均借贷年利率3.37%,境内首次发行10年期公司债券,票面利率3.63%;于上海自贸区成功发行自贸区人民币债券合共人民币34亿元,加权平均借贷年利率3.92%。

整体来看,越秀地产在报告期内共完成新增融资约328.3亿元,其中境内融资约264.1亿元,境外融资约64.2亿元。融资通道维持畅通的同时,越秀地产的融资利率也持续下行,报告期内,其加权平均借贷年利率同比下降13个基点至3.98,融资成本在行业中处于领先地位。

控制好杠杆、管好流动性,是越秀地产一直以来都秉持的原则。林昭远表示,自2013年以来,越秀地产每年都会把保持投资级评级作为公司的重点工作,特别是在进行业务铺排、管理投资强度等的过程中,都会评级这一指标纳入考量范围。截至目前,越秀地产仍保持着穆迪Baa3和惠誉BBB-投资级信用评级,展望稳定。

进击土地市场

持续增长的销售,畅通无阻的融资,让越秀地产在土地市场上也有底气保持进击的姿态。

今年上半年,越秀地产在北京、上海、广州、杭州、武汉、青岛、成都及西安新增11宗土地,总建筑面积约为217万平方米。进入7月份,越秀地产又补充了5宗地块。据中指研究院数据,今年前7个月,越秀地产拿地金额共达到了213亿元,在百强房企中位列第7位。

越秀地产曾以超强的运气在北京市场连续摇中3宗地块,包括海淀区双新村地块、昌平朱辛庄地块和苹果园地块,合计耗资138.46亿元,新增土地储备约43万平方米。其中,昌平朱辛庄地块开发而来的北京越秀星樾项目,从拿地到首期售罄用时仅77天。

大手笔布局很快给越秀地产带来贡献,“公司深耕北京战略取得明显进展,上半年实现了合同销售额38.6亿元,同比大幅上升”。

在公开招拍挂市场获取地块的同时,越秀地产还一直致力于采用“6+1”的多元化土地收购模式,这也是越秀地产得以快速壮大的优势之一。

TOD项目是其中独具特色的一项。在上半年的新增土储中,越秀地产收购了杭州星桥TOD项目,增加TOD土地储备约48万平方米。截至6月30日,越秀地产共拥有9个TOD项目,总土地储备达到398万平方米,约占总土地储备的14.2%。

此外,国企合作、城市运营、产业勾地等也是越秀地产获取增储的重要渠道。截至上半年,越秀地产总土地储备约为2813万平方米,其中大湾区土地储备占总土地储备约46.1%,华东区域土储占比约19%。以城市能级来看,一二线城市占比合计为93%。林昭远表示对一线城市有信心,是公司重点发展的城市,会继续积极参与投资。

在上述较为传统的增储模式之外,越秀地产还透过城市更新发现新的发展机会。今年,广州宣布将积极推进统筹做地,并认定了7家市级做地主体,越秀集团便是其中之一。

在被问及关于是否将参与旧改项目时,越秀地产副董事长、执行董事兼总经理林峰表示,“城市更新项目体量比较大,如果做得好将有利于穿越开发的周期,包括能控制一些节奏,对地产业务的稳健发展会有比较好的帮助。”据透露,目前越秀地产正在开展城市新中轴(海珠)片区、天河区环五山创新策源区的做地落地工作。

越秀地产保持如此进取的姿态,源自对市场的判断。林昭远预计,今年下半年,调控政策的持续宽松和市场信心、购房预期的逐步恢复,房地产市场将筑底企稳,全年市场规模和房价将大致保持稳定。