房贷利率高企叠加购房需求转弱,美国购房者仍在观望。

当地时间21日,美国房地产经纪人协会(NAR)公布最新数据显示,1月成屋销售总数年化录得400万户,创2010年10月以来的新低。上月,成屋销售总数同比降幅为36.9%,环比下降0.7%,为连续12个月出现环比下滑,创1999年有记录以来的最长跌势,连跌周期甚至超过2008年次贷危机时期。

成屋销售约占美国房地产市场总销量的90%,该指标连续下滑,凸显利率飙升对美国楼市的沉重打击。

国投瑞银基金资产配置总监王建钦在接受第一财经记者采访时表示,2022年至今美联储持续加息,抬高购房贷款利率,施压美国地产销售,预计成屋销售数据将维持下滑态势。

“疫情期间,美国楼市火爆有两大驱动力,一是流动性宽松引发的贷款成本下行,二是居家办公带来的独立住房需求。去年,随着美国进一步开放以及美联储激进加息,上述两大逻辑均出现逆转,导致楼市调整。展望2023年,居家办公需求难再增加,利率边际改善但仍处高位,楼市压力可能依然较大,地产投资预期也将继续拖累美国经济。”

抵押贷款利率调整尚未结束

据房地美(Freddie Mac)的数据,30年期抵押贷款平均利率于去年10月和11月两次突破7%,此后稳步回落,截至16日,抵押贷款利率已降至6.32%。

美国房地产投资平台未来房产CEO况麦克告诉第一财经记者,购房者普遍预期,美联储加息周期已经进入尾声,今年下半年或明年有望开启降息周期,预计抵押贷款利率最高峰已经过去。

王建钦认为,前期利率下行的逻辑是,核心通胀由顶部回落,美联储加息压力减弱,今年来看,通胀降温仍是大势所趋,流动性转松预期带动长端利率下行,不过,年内降息空间有限意味着,30年期抵押贷款利率可能很难回到5.5%甚至6%以下。“短期而言,抵押贷款利率有反弹压力,因为2月以来,非农、消费者物价指数(CPI)等经济数据均超预期,使得前期过高的宽松预期快速修正,近期已经上升的抵押贷款利率调整尚未结束。”

房价走势分化

NAR报告显示,整体库存有所改善,不过供应依然紧张。截至1月底,全美待售成屋为98万套,环比增长2.1%,较去年同期上升15.3%。按照目前的销售速度,待售成屋供应量能够支撑2.9个月,一般认为,6个月的库存供应量反映市场供需平衡。而在去年1月楼市火爆时期,待售成屋供应量一度仅能维持1.6个月的销售。

鉴于当前的库存水平,房价虽仍高于去年同期,不过涨幅继续收窄。1月全美房价中位数为35.9万美元,较去年同期上涨1.3%,为连续131个月录得同比上涨,创有史以来的最长涨势。房价中位数于去年6月达到峰值41.4万美元,此后连续下滑。

NAR首席经济学家云(Lawrence Yun)表示,“不同市场的房屋可负担性具有差异,销售表现也有所不同,在房价较低的地区,房屋售价呈现温和上涨迹象,而在房价较高的地区,售价则在下滑。”

报告显示,1月,美国东北部成屋销售总数环比下降3.8%至50万套,较去年同期锐减35.9%,该地区房价中位数为38.3万美元,较2022年同期微涨0.3%;中西部成屋销售总数环比下降5.0%至96万套,同比降幅达三分之一,该地区房价中位数为25.2万美元,同比上涨2.7%;南部成屋销售总数环比增长1.1%至182万套,同比猛增36.6%,该地区房价中位数为33.3万美元,较一年前高出3.4%;西部成屋销售总数环比增长2.9%至72万套,同比锐减42.4%,该地区房价中位数为52.5万美元,同比下滑4.6%。

现居于美国西部加利福尼亚州的况麦克对第一财经记者证实,当前市场走势分化。“总体而言,此前房价快速走高的地区回调幅度较大。此外,一些疫情期间上涨速度较慢的地区,例如旧金山市区也经历较大回调,最主要的原因是不少大公司搬离这些所谓的大城市,居家办公也导致人口流出,对房价造成了不小的影响。”

高盛于上月底发布报告,预计全美房价从高峰到低谷的跌幅将介于6%～10%,该行更是预测,以下四个城市的房价将遭受灾难性打击,包括加州圣何塞、加州圣迭戈、得克萨斯州奥斯汀以及亚利桑那州凤凰城,这些城市的房价可能会急剧下跌逾25%。

王建钦预期,今年美国楼市将延续量价齐跌趋势,房价出现10%以内的跌幅概率很高。“不过,本轮楼市繁荣区别于2006年楼市泡沫的特征是,购房门槛并未明显下沉,中高收入群体是购房主力,郊区高价位房屋销售更为火热。因此,不必过于担心美国楼市重现次贷危机时的长期低迷。”