今年以来,在一线城市和二线热点城市楼市火爆的情况下,主要城市库存不断下滑,一些热点城市由于供应不足,房价仍面临较大的上涨压力。
存销比处历史低位
上海易居房地产研究院最新发布的35个城市住宅库存报告显示,截至2016年8月底,易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24256万平方米,环比减少0.9%,同比减少5.7%。
这35个城市分别是,一线城市:北京、上海、广州、深圳。二线城市:长春、沈阳、天津、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁。三线城市:淮南、马鞍山、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海。
报告显示,8月份,35个城市新建商品住宅月度新增供应量为2336万平方米,环比增长8.1%,同比增长26.9%。8月份推盘节奏相比7月份有所加快,说明房企入市积极性在提高。8月份,35个城市月度新增供应量小于新增成交量(其中8月份新增成交量为2558万平方米,环比增长6.0%,同比增长25.0%)。新增供应小于新增成交,所以促使8月份的库存出现了下降。
从反映去库存压力的存销比来看,8月份,35个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.1,该数值相比7月份10.0个月收窄了0.9个月的水平。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《第一财经日报》,观察历史数据,目前存销比处于历史低位,并不断接近近五年最低点即2011年2月7.5个月的数值。预计未来几个月该指标总体上会继续下滑,也意味着后续房价上涨压力仍很大。
分城市类型来看,8月份,一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为7.5、8.7和13.9个月。相比7月份8.5、9.6和14.7个月的数值,三类城市均有加快的表现。
其中,一线城市已连续20个月存销比数值低于12,这也是近期一线城市房价出现比较明显上涨的原因所在。同时,新房市场的去库存周期较小,相应房价上涨的压力可能会转嫁到二手房市场上。
二线城市的逻辑和一线城市类似,目前存销比处于12个月以下的水平,房价上涨幅度相对也较大。部分城市存销比数值比一线城市还要小,房价上涨幅度自然更大。三线城市存销比数值继续缩小,但相比一二线城市,依然较大,仍处在去库存的过程中。
这些城市房价上涨压力大
从35个城市的具体数值看,北海的存销比数值最高,为30个月,相比7月份有所提高。另外,类似济宁、西宁等城市的存销比也比较高。相比而言,合肥、南京、南昌、杭州和上海等城市的存销比较小。这会使得此类城市近期房价上涨压力较大,同时土地交易异常活跃。
部分城市存销比持续下滑的态势较明显。以杭州为例,在2014年6月杭州存销比为26.0个月,属于本轮楼市调整周期中的偏高水平。随后该曲线持续下滑。到了今年7月份存销比跌至6.0个月,而到了8月份继续下跌至5.2个月。
中原地产首席市场分析师张大伟认为,杭州一直都是二线城市中经济发展最好的一个城市,市场需求一直比较大。但2010年后,由于价格过高、供应量过大,房价出现了下跌,在经过多年的价格调整之后,其成交量也迅速扩大,在库存消化得差不多后,房价也开启新一轮的上涨周期。
数据显示,8月份,杭州全市新建商品房成交量接近2万套,至此,今年杭州全市新房累计成交量已高达15.4万套,为历史首现。对比之下,2016年的杭州楼市,只花了半年的时间,就完成了2014年全年的销量;只用了不到9个月的时间,就超出了2015年全年的成交量。
成交量剧增的同时,房价水平也出现上涨。根据杭州透明售房网的统计数据显示,新建商品住宅方面,8月全市成交均价为17233元/平方米,环比上涨9.6%。其中,市区新建商品住宅成交均价为18547元/平方米,环比上涨11.6%。
与杭州情况类似还有广州。过去几年,广州由于土地供应大,库存较多,因此广州的房价涨幅有限,不仅远不如北上深,而且也跑输厦门、南京等二线城市。但今年3月以来,随着成交量的不断放大,库存得以充分消化后,房价也开始迎来一轮补涨。
广州房地产官方网站阳光家缘实施签约数据显示,2016年8月一手住宅网签均价为17853元/平方米,同比2015年8月的15919元/平方米上涨1934元/平方米,同比上升12.15%,创历史新高。同期签约量为10025套,同比2015年8月的7117套增加2908套,上升40.86%。
9月17日下午,位于广佛交界处千灯湖金融高新B区的新盘奥园1号,在广州南丰朗豪酒店开盘,本次推出了589套洋房,超过4千名客户到场抢房,其中不乏来自云南、香港乃至外籍投资客户。经过三个小时,首推15亿全部售罄,最后一套单位更是在三家人虎视眈眈之下,不得不以“剪刀石头布”一决胜负。
严跃进说,2016年上半年35城去库存周期总体上处于下行态势,到了7-8月份则继续下行,且处于历史较低水平,这会进一步加剧此类城市房价上涨的压力。从市场预期稳定等角度看,抑制房价已变得刻不容缓。
值得警惕的是,对于一些重点二线城市而言,去库存周期甚至低于6个月的水平。严跃进说,部分城市虽然已经出台了限购等相关政策,但抑制房价的压力依然会比较大。从供给侧结构性改革等思路看,积极增加土地供应、抑制土地价格过快上涨、打击各类捂盘惜售行为,是后续此类重点城市需要关注的内容。