2016年10月3日、10月9日,分别来自中国恒大(03333.HK)、深深房(000029.SZ、200029.SZ)的重组消息公告,宣布了双方地产业务重组的可能。在深圳国资改革的大背景下,资本运作频繁、销售金额第一的开发商恒大,以及深圳老牌房企深深房在此交互。

因为恒大介入运作经营的资本预期,深圳国企深深房或将突破目前国企身份带来的体制瓶颈,以新的身份进入主流房企阵营。而恒大则有可能免去IPO带来的诸多不便和限制,将地产业务分拆,通过资产重组在国内A股平台上市。

深深房“贴地”经营

深圳罗湖人民南路深房广场,与国贸一样,是不少陌路人的指标,抬头可见。上世纪90年代,这是深圳最黄金的商圈,但时移世易,深圳的核心商圈转移到福田和南山。

深深房的办公总部就设在深房广场,它始终没有挪出国贸老商圈。1993年9月,深深房A股在深交所上市,虽比万科A(000002.SZ)晚了两年,仍属同期上市的房地产企业,是深圳最早的房企之一。截止目前,万科A的市值为2866.8亿元,而深深房A的市值是113亿元。

深深房的主营业务分为四大板块,分别是房地产、工程施工、租赁和物业管理,是个传统的房地产公司。

2012年,深深房营收为10.3亿元,同比增加0.37%;归母净利为1.07亿元,同比增加5.55%。 其中,房地产销售收入仅为3.8亿元,同比减少25.81%;2013年,因有一个项目结转收入、两个项目入市销售,深深房这年销售超额。2013年,深深房营收为21.16亿元,同比增长105.45%。归母净利为2.3亿元,同比增长113.71%。房地产结转销售收入14.07亿元,同比增长270.60%。

2014年,因有一个项目实现结转,深深房支出减少,收入增加,营收21.3亿元,同比增长0.75%。归母净利为2.98亿元,同比增长30.56%;2015年,公司实现营收21.6亿元,同比增长1.46%。归母净利3.01亿元,同比增长1.04%。各个数据增长几近停滞。

至2016年上半年,深深房营收为10.97亿元,同比2015年同期的营收11.47亿元,减少4.33%。扣非后,归母净利为1.27亿元,同比2015年同期的1.86亿元减少31.59%;现金流净额为4.26亿元,同比去年同期的4.55亿元减少6.52%;基本每股收益为0.133元,同比去年同期减少27.73%。而营业成本却上升至8.16亿元,同比增加16.97%。

2016年中报显示,深深房除了营业成本之外,所有营业指标都在下降。目前,该公司正在开发四个项目,分别为深房传麒东湖名苑,预计2018年完工;景田天居国际公寓,预计在2017年完工;深房翠林苑,预计在2017年完工;天悦湾一期,预计在2018年完工。而今年,则无新项目入市。

穷尽近年年报,亦不能在其中找到关于深深房土地储备的信息。就其公开信息而言,深深房最近一次竞买土地是在2013年7月12日,以人民币2.82亿元竞得汕头市潮阳区和平镇井仔湾地块。在2012年的年报中,深深房表示,2013年要创造条件增加土地储备,年内争取在投资拿地或新项目拓展方面取得实质进展。但此后,关于增加土地储备的说法再未提及。

可从上述经营数字中勾勒出深深房近年的发展轮廓,其他房企在向规模和利润拔足狂奔,并向千亿甚至三千亿规模进军时,深深房旗下建设项目也仅仅只有4个,营收规模停留在20亿元的瓶颈上。

深圳大学中国经济特区研究中心教授郭茂佳告诉第一财经记者,深深房是典型的国企,有着国企中普遍出现的产权和体制的问题。“所有权和经营权分离,员工利益与公司利益长期脱轨,导致管理层和员工缺乏工作积极性、企业缺乏创新动力,企业机制和模式落后问题难以改变。”

这样的深深房面临着两种选择,一是规模停滞不前逐渐在行业中湮没,二是换一种方式,以另一种姿势重生。

重组改变命运

多年来与资本运作绝缘,深深房A股价长期徘徊在5元以下。直至2015年,受深圳国资改革的概念利好,深深房A股价逐步走高,并在2015年6月30日走出上市以来的最高价19.10元。此后,该公司股价稳定在11元左右。

9月14日,深深房关于筹划重大事项停牌的公告发出,犹如在资本市场上扔下一颗深水炸弹,并在此后多日,带领深圳国资概念股走强;9月29日,深深房控股股东深投控确认前述筹划的重大事项构成重大资产重组;9月30日,开市后深深房转入重大资产重组事项继续停牌。

10月3日,恒大一纸公告发布,宣布深深房以及其控股股东深投控、恒大地产以及及控股股东凯隆置业签署《关于重组上市的合作协议》。该公告宣布,深深房拟以发行股份及/或支付现金的方式购买恒大地产100%股权。

公告显示,以公司股票在公告日前20个交易日、60个交易日或120个交易日的A股交易均价之一作为市场参考价,深深房A的发行价格将不低于参考价的90%。

并且,在正式协议签署之前,恒大地产可引入总金额约人民币300亿元的战略投资者。引入战略投资者后,本次交易的交易对象将相应调整。

而凯隆置业则对恒大地产的2017-2019年的业绩做出承诺,承诺期其归母累计净利须达到888亿元。恒大预测,恒大地产未来三年(2017-2019年)合约销售额分别约为人民币4500亿元、人民币5000亿元、人民币5500亿元,预期扣非后的归母净利分别为人民币243亿元、人民币308亿元、人民币337亿元。公告显示,假如恒大地产实际利润不足承诺业绩,凯隆置业将作出补偿,但具体实施方法需另外签订《业绩承诺补偿协议》。

目前,此交易尚须双方董事会、深圳市国资委、深圳市政府、商务部等多个机构批准同意。

长期追踪恒大地产的国泰君安分析师刘斐凡猜测,此重组协议很有可能已得到深圳市政府的支持,相关审批难度不会太大。

与此同时,深圳国资改革进入深水区。深圳市国资委此前表示,2016年拟重点做好市场化改革、产业布局、做大国企规模等五方面工作。引领市属国企对接央企、外企、民企,实施多维度、多层次合作。

刘斐凡告诉第一财经记者,假如重组顺利完成,恒大将地产业务打包放进深深房,深深房将成为恒大地产的A股上市平台。

深深房、深投控、恒大地产和凯隆置业四方签署的重组合作协议具有排他性。在协议签署的七个月内,倘各方未能签署正式协议或未能延长本合作协议 ,合作协议将自动终止。恒大地产能否趁着风口,享受改革红利,七个月内将见分晓。