7月24日,中央召开政治局会议,里面关于地产的一系列表述给市场带来巨大的提振,第二天股市开盘,全市场大涨,尤其是以地产及其产业链最为火爆,新城、龙湖、碧桂园等港股房企暴涨20%多,金科、滨江、中南、金地等A股房企纷纷涨停。
市场修复信心的趋势明显。我们试着解读一下关于这次重磅会议里面对地产的影响。
维护地产稳定发展政策不变
会议关于房地产的要求,首先是:要切实防范化解重点领域风险,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。
这里有几个重点值得关注。
第一个重点是化解风险刻不容缓,这是当前国内房地产行业面临的重要问题,也是当前房地产行业最大的现实。
最近恒大“自曝家底”,两万多亿元的负债震惊市场,目前恒大净资产为负的6000多亿元,其实早已经资不抵债。碧桂园也面临着债券暴跌,市场普遍对此表示忧虑,如果碧桂园也步恒大后尘爆雷的话,房地产的复苏将遥遥无期。
而且房地产风险密切联系着金融风险、地方债风险。因此,政策将化解风险摆在第一位,表明国内地产的所有大决策都应该基于这个前提。
市场普遍估计,后续大概率会出台化解风险的具体措施,特别是房企融资方面,以及地方债的置换等,通过金融稳定,更好保障房地产市场健康发展。
第二个重点是“供求关系发生重大变化的新形势”,这是给今后的房地产行业定调。
供求关系的变化,既是当前国内地产行业低迷的原因,也是后续政策的出发点。
所谓新形势,一方面是行业发展的新形势,一般认为,在户均拥有住房超过1.2套、人均拥有住房面积超过35平方米的情况下,房地产已经告别了绝对短缺。
2022年,中国人均住房面积标准为41平方米;同年,我国总人口首次下降,城镇化进程放缓,人均住房面积明显提升,户均接近1.1套住房,居民基本住房需求得到满足,房地产市场进入新房见顶后的回落阶段。
但目前我国房地产发展是不均衡的,由于户均人口规模缩小,一人户、两人户占比不断增加,更多在改善型需求端,中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距,“住上更大房子”的改善性需求,正在不断增加。
另一方面是对政策的应对,新形势下,大家就不要再走以前的老路了,高周转是不可能的了,房地产行业要脱虚向实,不能沦为类金融行业。
第三个重点是促进房地产市场的平稳健康发展。这是目的,为了这个目的,后续的发展就是要调整过去粗放式的一刀切的政策,让调控政策更加具有合理性、科学性。
所以,政府对地产行业的期待可能不一样了,我们不能说土地财政结束了,但至少现在应更加自觉地强调地产的民生属性,更好地满足居民刚性和改善性住房需求,后续房地产行业不能再野蛮生长了。
为了达成以上化解风险、改善供需、稳定市场的目的,政治局会议还给出了一系列的具体指导:
1、要加大保障性住房建设和供给,积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设,盘活改造各类闲置房产。
2、要有效防范化解地方债务风险,制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管,稳步推动高风险中小金融机构改革风险。
这两条具体措施,一个着眼于民生,一个着眼于化解风险和后续的金融监管,步步为营、有的放矢。
这次会议虽然没有提及房地产的支柱性地位,但从维护其稳定发展的目的来看,我们相信,国家对于长期发展房地产的信心没有变。
房住不炒仍是主基调
有不少评论说,此次政策局会议相比以往提到房地产行业的表述,并没有提及房住不炒,是否意味着中央不再提房住不炒了?
当然不是。通过上面我们的分析,虽然没有直接提到房住不炒,但其实句句都在强调房住不炒,只是现实情况的变化,既要化解风险,又要促进行业健康发展,用“适时调整房地产政策”显得更加科学合理,但其实质仍是坚持房住不炒,强调房地产行业的民生属性。
中央对房地产行业的基本定性没有变,基于目前房地产行业的困境与特殊性,一些刺激政策仍将继续推出,但指望大水漫灌是不现实的。
中央对房地产行业的期许在变化,政策上的延续与拓展,势必很快会有结果。58安居客房产研究院分院院长张波在接受媒体采访时提到,从中央政治局会议的表态来看,优化房地产政策的方向被重点提及,结合今年二季度以来楼市下行的背景,预计下半年市场适度放松的调控政策会陆续出台,此前关注的一二线热点城市限购放松相关政策出台的概率,也在进一步增大,同时在房贷政策层面有望指向改善性需求,备受关注的热点城市“认房又认贷”政策调整的机率,也在不断增大。
在化解风险方面,主要是房企既有的债务问题及保交楼、保交付等问题,既是让房企“活下去”,也是恢复市场信心。
因此,下半年的市场融资闸口会越来越宽,近期市场上越来越多的新发债消息传来,7月13日,绿城房产2023年第二期15亿公司债完成发行,票面利率4.3%;7月21日,中交地产2023第三期公司债发行成功,规模7亿元;6月,中国中铁、新城控股、滨江等7家房企境内债总计发行148亿元,环比小幅上升10.2%。股权融资方面,多家A股上市房企股权融资“第三支箭”项目迎来重大进展。
消费端的提振信心是当前市场更为重要的任务。因此,在购房按揭利率、购房资格、交易税费等方面会合理优化,部分下行压力较大的城市会调整首付比例,国家层面也会出台激励措施,比如,7月25日,国家税务总局发布《支持协调发展税费优惠政策指引》,提出多项税费优惠政策。其中,一口气提出了包括个人销售住房减免增值税、个人转让自用家庭唯一生活用房免征个人所得税等17项有关买卖房产或者出租的税收优惠政策。
房地产市场几个新变化
从7月25日市场的反应来看,应该是有更多的期许。我认为接下来的市场变化有以下几个方面。
第一是出险房企救一批死一批之后,房地产的阵痛仍将持续一段时间,但国资能否出手托底仍在摇摆,这也是为什么恒大等企业仍在苦苦挣扎,毕竟地方城投目前的债务问题也很严峻。
第二是在新发展阶段,一些城市的限购政策都将逐步退出。房地产政策的优化仍将以因城施策的方式推进,当然,这也会有分化,核心城市如北上广深以及杭州等城市的限购将长期存在,这部分城市房地产政策有望进一步优化,优化住房信贷政策、放松郊区限购、降低交易税费等仍是政策方向。但三线及以下的城市限购已经没有太大的必要了,各地都在争夺人口,实则也是在争夺机会与未来。
第三是房地产行业的机会仍有,这里既有前面提到的小家庭化趋势将延续,带来新户购房需求增长;还有经济板块的分化,带来的城市群人口的集聚,人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛;更有持续的城市更新带来的机会。目前我国30%左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中,涉及超9000万户家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。
城市更新以及租赁市场会成为拉动房地产经济的新引擎,将会成为GDP增加值的重要贡献力量。
因此,中国房地产行业在黄金二十年之后,即将步入大分化时代而非停滞期,区域的分化、城市的分化、房企的分化将持续,机会很多,关键在于把握。
第四是一些政策该来的都将到来,未来中国房地产将逐步制度化,以立法管理代替行政手段调控是大势所趋。比如即将取消预售,重新实行现房销售。预售制是房地产上升期的产物,是时候退出预售制了。又比如房地产税的立法、试点都是大势所趋。
风起于青萍之末。最近《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》等几个重磅的政策,已经说明提振市场信心开始动了。