中金公司研究部近日发布报告《京沪住房究竟有多稀缺?》,该报告测算结果显示:2017年末北京、上海城镇家庭户户均住房不足1套,低于全国平均水平。

该报告由张宇和王璞撰写。根据报告数据,从住房总量看,2017年末北京城镇家庭住房面积4.9亿平方米,对应套数666万套;上海城镇家庭存量住房面积5.6亿平方米,对应套数738万套。

从户均套数看,北京和上海城镇家庭户户均住房分别为0.94套和0.91套(其中城区分别为0.92套和0.89套),低于全国户均1.13套的水平(国际合理水平1.1套左右),这意味着两城市当前的住房总量尚有接近20%的供应缺口。

中金报告并未详细透露北京上海住房面积总量、城镇家庭户数等数据的具体来源,而这些数据在官方机构公开信息中也披露较少。

报告称,从变化趋势上看,2017年末北京、上海的户均住房套数相较2010年(0.96套和0.92套)均呈下降趋势,住房供应不足的问题仍在加剧。

中金上述报告测算,2017年末北京和上海城区广义空置率(无人居住即视为空置)分别为8.2%和6.8%,低于全国平均水平(14.7%);若进一步剔除装修中的住房(假设成交新房全部需要装修、二手房有一半需要装修,平均装修期为半年),北京和上海城区狭义空置率仅为6.4%和4.9%(全国平均11.9%),而国际合理的空置率(自然空置率)水平通常在10%-15%。

上述报告认为,北京、上海的上述测算结果,反映出中国住房供需匹配状况在城市间的巨大差异性,人口净流入城市的住房稀缺性可能显著高于全国水平。对于此类城市,政策端有必要大力增加住房有效供应,否则房价在供需机制作用下的上涨压力将持续积压。

北京市统计局2018年7月份发布统计资料显示,2017年北京城镇居民人均住房面积为32.56平方米,2016年为32.38平方米,2002这一数据为19.22平方米。

《2017年上海国民经济和社会发展情况公报》显示,上海2017年城镇居民人均住房建筑面积36.7平方米。

另据国家统计局资料,2016年全国城镇居民人均住房面积为36.6平方米。全国数据相比,北京2016年城镇居民人均住房面积低了11.5%。

除了住房存量低于全国平均数据外,北京房地产市场在增量上也已经多年“供不应求”,即当年上市套数少于当年成交套数。

北京住建委数据显示,2017年,北京新建商品住房上市套数为4.18万套(含自住房),当年销售套数为4.3万套(含自住房),2016年这一数据分别为4.62万套和5.8万套。

住房供应偏紧的趋势也让政府在供应端加大力度。2017年,北京市政府批准《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》,计划自2017年开始的五年时间供应住宅用地6000公顷,其中国有建设用地5000公顷,集体建设用地1000公顷,以保障150万套住房建设需求。

除了中金公司外,近来一段时间,也有其他研究机构发表了中国住房存量问题的研究报告。今年11月,恒大研究院发布了题为《中国住房存量测算:过剩还是短缺?》的报告。

恒大研究院首席经济学家任泽平等在文中指出,中国房地产市场未来仍有较大发展空间,预计2018-2030年中国城镇年均住房需求大致为11亿-13亿平方米,人均住房面积未来存在至少20%的提升空间。

国家统计局数据显示,2017年全国商品房销售面积169408万平方米。2018年前11个月,全国商品房销售面积148604万平方米,同比增长1.4%。