每一家企业的经营风格都难免贴上掌舵人的印记,即便国有企业也不例外。
2016年1月,宁高宁辞任中粮集团董事长、党组书记一职,就任中化集团董事长、党组书记,中国金茂集团主席,这是继华润和中粮之后,宁高宁掌舵的第三家央企。
华润的均好与中粮大悦城的驰名都是宁高宁在位时的“政绩”,这两家央企将其房地产板块做得风生水起,也源于宁高宁对于房地产领域的把控。“执政”金茂三年多,2018年其又交出了一份不错的成绩单,与华润和中粮类似,宁高宁治下的金茂焕发出高增长特质。
2018年中国金茂实现合同销售金额1280亿元,同比去年增长85%,这也是金茂首度迈进千亿大关,克而瑞排行榜上升5名排至第24名。
财报显示,2018年金茂实现营收387.33亿元,同比上年增长25%;毛利润145.38亿元,同比增长45%,毛利率38%;净利润52.11亿元,同比增长31%,净利润率13.45%;公司实现末期股息为每股10港仙。
金茂主营业务涵盖三大板块,分别是城市及物业开发、商务租赁及零售商业运营、酒店经营。根据财报,2018年金茂营收的核心依然是城市及物业开发板块,占总收入87%。
豪宅盘里的鲶鱼
过去几年内,金茂有两个标志性的转折事件,其一是2015年金茂实现更名,由原中化方兴更名至现今的中国金茂,也是在同一年,金茂宣布执行全新“城市运营商”战略;其二为2016年初宁高宁到任金茂并掌舵,也是从这一年起,金茂开始了其规模化的道路。
数据显示,2016年金茂销售额485亿元,2017年为693亿元,而2018年更是金茂的标志年份,在这一财年金茂首次突破千亿,距离管理层冲击的第一梯队又近了一步。
金茂在2017年以前一直都是深耕一二线策略,尤其对于热点城市更是其布局重点,这缘于金茂早在多年前就看准了高端改善这一细分产品线,克而瑞数据显示2018年金茂销售均价25539元/平方米,远超龙头房企,这也从一个侧面反映出金茂的经营风格。
多年来,金茂是一线城市核心地段土地拍卖中的常客,更是争夺“三高”(高总价,高单价,高溢价)地块的急先锋。让金茂一炮而红的项目就是一个地王项目,2009年北京国土局中,金茂以40.6亿元拿下广渠路15号地,折合楼面均价1.6万元/平方米,“面粉贵过面包”的说法由此而来。这便是金茂的第一个府系产品,北京广渠金茂府,此后其一直沿用金茂为名。
最近几年,金茂始终在寻找核心区位的核心地块,2016年8月,金茂35.1亿元入手郑州郑东新区地块,折合楼面价3.7万元/平方米,此后售价5.8万~6.5万元/平方米,这样的均价对于一个二线城市来说无疑是顶豪配置。2017年9月,金茂入手厦门翔安地块,以总价20.91亿元拿下该地块,折合楼面均价2.9万元/平方米,那时厦门执行限价措施,该项目出让时获批价为2.9万~4.2万元/平方米。
城市版图扩容
宁高宁加盟后的金茂有步骤有策略,首先占领一线及热点城市,将金茂这一品牌效应做大,随后有节奏地深入一线城市周边的重点二三线城市,布局城市圈的想法有了初步规模。
这也体现在近两年的财报中,2017年金茂开始进入西安、成都等强二线,2018年金茂继续扩容城市布局,除了一二线城市外,金茂在2018年首度进入贵阳、济南、常州、厦门等地,截至期末共布局40个大中城市,而在2017年只有28个。
从城市布局来看,除了在2018年继续深耕一线及强二线之外,公司还注意到了一线城市周边的机会,诸如长三角增加了南通、绍兴等地,在粤港澳大湾区加码东莞,同时增加西南的贵州、中部的开封等地,可以说在城市布局上更为全面,也较为符合规模型房企的综合布局之势。2018年金茂新获取68个项目,新增土储面积为2264万平方米。
金茂的销售业绩与第一梯队还有一定距离,然而其经营效率等各个指标均可与第一梯队房企相较。2018年金茂实现营收387.33亿元、毛利润145.38亿元、毛利率38%、净利润52.11亿元、净利率13.45%,扣除投资物业公平值收益净利润为50.84亿元,净利润率仍为13.13%。
这与金茂一直强调的“适度规模”有一定关系,在最近冲击规模的三年里,金茂没有停止对经营效率的关注,2017年其毛利率为32%,2016年为37%,其净利率也始终保持10%以上。
除规模之外,金茂的另一个亮点在于城市运营,这个从2015年起就提出的概念,在最近几年被一直贯彻。2018年金茂新增3个城市运营项目,26个框架合作协议,截至期末累计获取及锁定13个项目。在业绩会上,金茂管理层表示到2020~2022年将有60%的土地从城市运营项目中获取。
在城市运营项目中有很重要的一个环节即一级土地开发,近几年金茂借力城市运营发展土地一级开发,对此中原地产首席分析师张大伟表示,金茂的这一定位在过去几年是准确的,城市运营需要央企国企这样的企业性质,同时也要求更强的企业实力,这两点对于金茂来说都比较符合,切入这个市场更有利于金茂做大做强。
在城市及物业开发板块,金茂表现出较为强劲的增长动力,然而在不动产运营方面,金茂的比重还不够高,在2018年度金茂旗下商务租赁及零售商业运营在全体系下占比为4%,酒店经营占比为5%,另外酒店经营在2018年度营收20.48亿元,同比下滑1个百分点。
负债增加融资频繁
规模扩张必然伴随负债增加,2018年金茂有息负债为879.73亿元,同比上一年增长23%,其中一年内到期负债219.76亿元,账面现金及现金等价物为213.24亿元,短债与现金规模基本打平。规模的扩张从投资活动现金流为-195.89亿元也能看出,财报显示净流出的主要原因系集团进行投资,向合营公司及联营公司贷款、向非控制股东贷款及构建物业、厂房及设备支出所致。
而营收的增加和融资渠道的顺畅,也将金茂的经营性现金流回正至20.12亿元,在2017年这个数字还是-246.93,可以说有较大幅度回升。财报显示其主要原因系集团支付土地及建筑成本、营销费用、管理费用及税费等,部分因收到售楼款、物业租金及酒店经营收入等而抵消。
金茂在当期尝试多种融资手段,包括2018年3月发行人民币计值12.5亿优先担保债券,2018年4月和12月在境内发行30亿人民币无担保中期票据和20亿人民币无担保永续中期票据,2018年12月在境外发行3亿美元优先担保永久资本证券等。
2018年度金茂利息开支总额为53.77亿元,较上年增长38%,主要在于本年度新发行债券及贷款增长所致。其中资本化的利息开支为29.57亿元,同比上升35%;融资成本为24.2亿元,同比增长43%。
受益于融资活动频繁,金茂在2018年度现金流净额为416.38亿元,财报显示主要是由于公司发行境内中期票据、发行永久资本证券、非控制股东贷款、非控制性股东注资、新增银行贷款及其他贷款、收到第三方投资,部分因偿还银行贷款及其他借款、赎回永久可换股证券、支付利息、支付2016年股息及2017年特别中期股息及支付非控制性股东股息所致。
金茂对于2019年的业绩预期为1500亿元销售金额。对此,中国金茂执行董事兼首席执行官李从瑞表示,从目前的数据看,2019年金茂突破2000亿元问题不大,按照最近几年的增长规模,金茂在未来5年之内可以突破3000亿元,站上第一梯队。