出了深圳地铁1号线岗厦站C出口,一抬头便能看到一座30层的高楼,这便是国内首家被摘掉星级资格的“前五星级酒店”景轩酒店(下称“景轩酒店”)。酒店内设施老旧,无人维修,已经难觅过去的风光。酒店员工介绍,酒店的一个主要客源是附近深圳会展中心的参展商。

3月25日凌晨,这家沉寂多年的酒店因为一起涉及约3.5亿元的物业所有权抵押案件,与拍卖竞得方深圳兆邦基实业有限公司(下称“兆邦基公司”)发生激烈冲突。

冲突的原因是兆邦基公司欲接管该酒店物业受阻,而类似因租约未到期又被拍卖从而导致的物业争夺案例,近年来亦在全国各地并不鲜见。也是如此,《第一财经日报》记者对此事进行了调查。

老租户VS新业主:谁的地盘?

景轩酒店是深圳中心区域福田区第一家五星级酒店,但是很快衰落下去。据报道,景轩酒店于1998年12月开业,2001年3月被评为五星级酒店,有客房221间(套)。2007年,因为在设施设备、服务质量等方面已经不能达标,被取消五星级旅游饭店资格,成为深圳和国内首家被“摘帽”的五星级酒店。

兆邦基公司主要经营房地产开发和小额贷款等业务,是香港许氏兄弟金融集团有限公司的子公司。其网站显示,许氏兄弟公司于2005年在香港创立,提供投资信息,目前主要经营香港股票买卖、期货买卖、融资融券等。

兆邦基公司接管景轩酒店的物业所有权是因为景轩酒店与香港上海汇丰银行有限公司上海分行(下称“汇丰银行”)的金融借款合同纠纷导致物业被拍卖而引起。

景轩酒店的房地产等物业,原属景轩大酒店(深圳)有限公司(下称“景轩酒店公司”)所有,1998年5月21日,景轩酒店公司用景轩酒店1～30层全部的房产作抵押,向汇丰银行借款。

因该笔借款本息一直未能清偿,汇丰银行提起诉讼,2006年2月13日,景轩酒店被法院查封。由于涉案房产在深圳,上海市第二中级人民法院遂于2012年2月21日委托深圳市中级人民法院执行拍卖。

2013年1月,深圳中院委托深圳市土地房产交易中心公开拍卖景轩酒店的物业,包括地下1～3层﹑地面1～30层﹑地上停车场以及全部建筑物﹑定着物(含电力﹑通讯设备﹑装修)﹑三台中央空调等。

1月25日,兆邦基公司以3.545亿元的价格竞拍成功,兆邦基公司随后按照规定在七个工作日内付清了全部拍卖价款。2月18日,深圳中院作出执行裁定书,裁定上述物业归兆邦基公司所有。

租赁合同是否真实有效?

但是,兆邦基公司接收上述物业之路并不顺利。景轩酒店以拍卖之前签订的租赁合同未到期为由,拒绝兆邦基公司行使物业的占有和使用权。

兆邦基公司法律顾问黎奇称,自2月18日深圳中院作出执行裁定书之后的一个多月中,该司已多次发文通知景轩酒店方面移交物业的所有权,但对方表示早在2007年便已经和宇盛(国际)酒店管理有限公司 (下称“宇盛公司”)签订了租赁性质的承包经营合同,承包期限为20年。 每年的承包金为人民币300万元,宇盛公司已经预付十年承包金共计人民币3000万元。2007年之后,宇盛公司又将桑拿房和棋牌室等陆续转包给十来家个体户和公司,承包期限多是15年,也均预付了10年的租金,从360万元到4800万元不等。

广东深明德律师事务所律师唐强告诉本报记者,根据法律,在租赁合同有效期内,物业的所有权变更不影响承租人的权利。兆邦基公司和景轩酒店及宇盛公司争论的焦点则在于,宇盛和景轩酒店签订的承包经营合同是否真实并有法律效力。

唐强说,在竞买人交付保证金之后,法院会提供标的物的详细信息,但是法院只会审核标的物的所有权是否真实,不会主动去确认标的物和其他公司的租赁合同是否有效,因为在拍卖之前,竞买人还不是利害关系人。

兆邦基公司出示的一份深圳中院的通知书显示,宇盛公司和景轩酒店之间的承包经营合同关系是否合法有效,“因涉及各方当事人的诉讼权利,不宜在执行程序直接裁判,可以另循法律途径解决。”

兆邦基公司质疑景轩和宇盛之间的合同虚假,合同未经过政府部门的备案或公证,而且承租方提前付清高额租金,不符合市场交易习惯;更关键的是,景轩酒店早在2006年2月13日就已被法院查封,宇盛公司出具的承包合同、分包合同,则是在2007年4月及之后签署的。

唐强表示,对于普通的民事合同,公证不是必需的程序,除非转让公司股权等。

景轩酒店的法律事务部经理曹强则对本报记者表示,2006年之前,因为酒店的原职业经理人卷走资金,导致酒店经营困难,欠下大量债务和员工工资,因此需要宇盛公司预付10年租金。

曹强也承认,宇盛的3000万元租金并非一次性打到景轩酒店账户上,而是由宇盛公司逐步帮助景轩酒店支付员工工资﹑律师费﹑供应款等。

对于兆邦基公司对未见付款凭证的质疑,曹强表示,许多款项并非通过银行转账,而是现金支付,相关支付凭证已经递交给相关部门,包括法院,但是暂时不愿对媒体公开。

兆邦基方面认为,宇盛公司和景轩酒店签订的承包经营合同即便真实也没有法律效力。

黎奇称,酒店房产抵押在先,宇盛的承包或租赁合同对法院拍卖房产的竞得人没有约束力。

“《中华人民共和国担保法》若干问题的解释”第六十六条规定,抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。

广东登丰律师事务所高涛说,对于标的物在抵押之后签订的租赁合同,拍卖竞得方可以收回物业的占有和使用权,如果合同未到期,租户可以与原业主商谈赔偿事宜,与新业主无关。

宇盛方面表示承认兆邦基公司对景轩酒店的物业所有权,但不让对方进驻的原因是双方对宇盛公司承包经营未到期的经济赔偿一直未达成一致意见。

兆邦基方面认为,宇盛公司因为承包经营合同未到期所导致的损失与自己无关,但出于息事宁人的角度,愿意给予宇盛及其他转包人一定的搬迁补偿费用,但是对方要么拒绝协商,要么狮子大张口,开口就是上亿。

宇盛公司副总戴亨炜回应,兆邦基只愿支付1000万,这远远不够补偿宇盛公司近年在景轩酒店的投入,“酒店法律纠纷很多,光是诉讼费就超过1000万了。”

兆邦基公司认为,深圳中院未尽到强制被执行人或占有人搬迁退出上述物业的义务。根据其出具的一份深圳中院的通知书显示,3月20日中院要求办理对上述房地产的强制过户手续。兆邦基方面补充道,但是中院并未采取实质性的强制措施。

《民事诉讼法》第226条规定,强制迁出房屋或者强制退出土地,由院长签发公告,责令被执行人在指定期间履行。被执行人不履行的,由执行员强制执行。

然而,“在实际操作中,在纠纷未解决的情况下,法院不太可能要求宇盛公司和其他转包人搬离。”广东深和律师事务所俞凌淼说。