2022年2月21日,国家统计局公布了2022年1月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。新建商品住宅销售价格环比降势减弱,环比下降城市个数减少。信贷边际宽松暖风阵阵,广州、宁波、温州等多个城市房价止跌回升。
从全国百城1月成交数据结合项目销售数据来看。一线及强二线城市已实现房价环比止跌,但弱二线和多数三四线城市市场仍处于“以价换量”中,市场信心不足下短期也难有实际起色。
70城房价环比跌幅收窄,一线城市表现出强劲活力
国家统计局数据显示,2022年1月,70个大中城市新建商品住宅价格整体同比上涨1.7%,较上月涨幅收窄0.3pcts。截至1月,70城新房房价同比涨幅已连续8个月收窄。
一线城市表现出强劲活力,房价同比出现相反上扬。1月4城整体同比上升4.4%,较上月涨幅不缩反扩0.02pcts。二线和三四线城市与70城整体走势一致,同比分别上涨2.5%和0.5%,涨幅分别较上月收窄0.3pcts和0.4pcts。
图:2020年1月以来70城及各能级城市新建商品住宅价格指数同比走势
资料来源:国家统计局、CRIC
环比则出现明显变化,房价有回调见底迹象。70个大中城市新建商品住宅价格整体环比下降0.04%,跌幅收窄0.25pcts。值得注意的是,整体及各能级新房价格环比均上扬,这一现象为2021年5月后首次出现。
更值得关注的是,一线和二线新房价格环比分别上涨0.65%和0.06%。其中,一线城市为继2021年中后环比涨幅新高;二线城市为继2021年三季度后首次环比上涨。
2021年四季度以来信贷等政策边际放松的正向效应正在释放,此外房企在年末以价换量的冲刺之后,楼盘折扣回收也是价格指数回升的重要原因。相对而言,二手房在新房促销的冲击下处于弱势,信号传递有滞后性,1月环比整体及二三线城市均下跌。
图:2020年1月以来70城及各能级城市新建商品住宅价格指数环比走势
资料来源:国家统计局、CRIC
环比下降城市减少至39个,三四线仅8城房价环比上涨
1月,70个大中城市中新建商品住宅同比和环比下降城市分别为20个和39个,比上月分别增加3个和减少11个。可见各城市房价水平到达历史底部,部分城市已有回升征兆。
图:2020年1月以来各能级城市新建商品住宅价格同比变动情况
资料来源:国家统计局、CRIC
图:2020年1月以来各能级城市新建商品住宅价格环比变动情况
资料来源:国家统计局、CRIC
具体来看,一线城市中北京、上海、广州和深圳分别环比上涨1.0%、0.6%、0.5%和0.5%;二线城市中16城环比上涨,重庆涨幅最大达0.9%,宁波、武汉、济南、南宁、贵阳、昆明等多城为半年内首度环比回正。
三四线城市房价则相对羸弱,35城仅8城环比回升。除徐州、温州分别回升0.8%和0.7%较为显著外,其余城市仅小幅微增。
这主要是由于受2021年下半年市场下行影响,至2022年1月三四线城市二手住宅价格仍有0.7%的同比降幅。二手房市场不振下三四线城市购房者不具备充足的购房资金和心理预期投入新房市场。
图:2020年1月以来各能级城市二手住宅价格环比变动情况
资料来源:国家统计局
弱二三线延续降价,部分项目仍在以价换量
从CRIC监测的百城1月商品住宅成交情况来看,各能级城市整体表现与统计局发布的70个大中城市房价表现一致。具体到城市和项目层面,一部分二三线城市仍处于“以价换量”中,部分城市新加推项目降价明显。
1月全国百城商品住宅成交均价环比上涨7%,其中一线和二线城市分别上涨15%和5%;三四线城市微跌0.1%。同比来看,连续六个月的环比回落后,1月三四线城市成交均价同比下降7%。
表:2022年1月百城商品住宅成交均价及同环比变动(元/平方米、%)
注:受篇幅限制,表中节选部分重点城市
资料来源:CRIC
一线及二线城市中多数基本面较强城市已出现明显房价止跌,如深圳成交均价环比大增22%;二线中西安、南京分别环比上涨15%和14%。一部分下行严重的二线城市房价延续回落,如厦门、青岛、武汉、郑州和长沙成交备案均价环比降幅超5%,其中长沙降幅达14%。
三四线城市中仅少数强市成交均价回升,如金华、珠海、常州等随着信贷政策放宽楼市成交应声反弹,房价环比回升。其他城市由于市场信心受到严重打击,1月成交均价尚未有止跌迹象。如泰州和镇江环比跌幅均10%。
表:2022年典型城市1月部分降价项目(元/平方米、%)
资料来源:CRIC
具体到项目销售层面,一线城市部分配套存在明显短板、首开去化不佳的项目有一定调价,如广州云溪四季2次开盘去化低于11%,最近一次加推价格下降17%。
二线及三四线城市中如郑州、承德、廊坊、莆田等当前市场下行严重,1月部分项目打出特价房等降价优惠以图进一步以价换量。如郑州碧桂园天玺湾、廊坊首开国风悦都分别降价11%和8%。
总体上看,1月统计局口径的全国70城房价跌势减弱、已止跌回升,整体市场均价已达“房价底”。但从具体城市成交均价、项目销售均价来看,一二线去化较差项目和多数三四线城市远未达底部,短期内仍将处于进一步“以价换量”中。
(作者系易居企业集团CEO)