对周转率和回款周期的极致追求,让碧桂园(02007.HK)最终触碰了法律的红线。

5月4日下午,一份出自广西南宁五象新区规建局办公室的通报,让碧桂园这辆高速列车遭遇尴尬。根据通报,碧桂园南宁天玺湾项目为了销售抢跑,在未能达到预售条件的情况下伪造证明办理了预售许可证。

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据悉,涉案项目已经在“五一”前完成了首批销售,收金6亿。

晚间时分,碧桂园集团发布的声明显示,广西区域南宁项目公司“采取非正常手段办理预售证”属实,且已向公安机关报案,并协助调查。碧桂园集团也成立了特别调查小组。

多渠道消息显示,该案件已在南宁市公安局良庆分局接受调查,最终将如何演变目前还不得而知。该事件极有可能成为碧桂园自2007年“零地价”风波后所遭遇的最严重品牌危机。

伪造证件骗办预售证

南宁天玺湾,是碧桂园进驻南宁的首个项目,于2015年7月24日公开竞得,地块总成交价4.56亿,占地约100亩。定名为天玺湾,显示碧桂园试图将此项目打造为集团旗下偏高端的产品。但该盘刚刚步入销售阶段便踩到了政策法规的地雷。

网上流传的五象新区规建局办公室印发的全名为《关于碧桂园伪造我局公章违规办理商品房预售情况的通报》文件披露:“碧桂园公司伪造我局公章及科室负责人签名,持伪造现场进度核验表在市住房局违规办理了天玺湾项目4#-7#、9#楼商品房预售证。”

据称,该局已就碧桂园公司伪造公章及签名一事进行了报警处理,并将碧桂园公司列入黑名单,停办该公司在该局的一切审批手续。

而另一份由广西南宁五象新区规划建设管理委员会规划建设局发布的文件也证实了此案已在公安机关调查处理。

公开的消息显示,天玺湾已在南宁市住房局取得了《商品房预售许可证》,并在4月底开盘销售,首推产品正是被曝违规造假骗办预售证的4#-7#、9#楼。开盘当天,火爆的场面曾经在网上大面积被刷屏,并一举制造了销售6亿的佳绩。

截至目前,核发天玺湾《商品房预售许可证》的南宁市住房局暂时未就此事表态。已经核发的《商品房预售许可证》是否继续有效,以及违规销售的房源将如何处理,暂时不得而知。

唯有已经购买了天玺湾的业主陷入迷茫。有当地媒体披露,天玺湾的售楼现场已经有多个业主前去询问。

对此,碧桂园方面表示,会积极配合政府部门调查此事,以及对事件造成的损失负责。同时,公司将加快施工进度,确保尽快达到办理预售许可证的形象进度,依法依规重新办理《商品房预售许可证》。

考核机制或是违规动因

对于碧桂园在南宁首个项目遭遇的滑铁卢,一位在当地从事房地产开发业务的人士评论称,按照当地规定,只要楼盘施工进度达到基础并造起地上二层,便可以获得预售许可,该规定相对一线城市来说已非常宽松,碧桂园抢跑或许另有原因。

而碧桂园对于事件调查结果所发的公告称:天玺湾项目的4#-7#、9#(共5栋楼)进度尚未完全达到南宁当地预售条件,项目开发报建部新进员工赵某某、吴某某在未向领导汇报的情况下私自虚报了4#-7#、9#(共5栋楼)的《商品房预售许可实地查看表》,违规办理了《商品房预售许可证》。

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该公司称,涉嫌造假的两名员工均是新人,并已向当地派出所和有关政府部门自首,等待有关部门的处理。

但5日早间,一名自称碧桂园涉事员工的赵某某在其朋友圈刷屏,称并未自首,且造假事件并非其个人在没有汇报的情况下的私自行为。对此,碧桂园方面未给予更多说明。

事实上,大多数业内人士也对“私自行为”之说表示怀疑。上述南宁的房地产从业人员便质疑,一个小员工不可能也没有动力在未获得上面授权和首肯的情况下去造假。

一名曾经就职于碧桂园的前员工评论称,公司在项目进度的节点上有严格的考核规定,会逼迫大家在一些细小的事情上做灵活处理。“一边是公司追进度,一边是地方政府办事效率低下,我们在没办法的情况下会做一些无伤大雅的处理,如果什么都严格按照规定来,光走完报建流程都要大半年,是不可能做到半年开盘销售的。”

网上流传的赵某某朋友圈

而这里所谓的考核,指的是碧桂园基于对高周转的追求而对项目进度设置的一些硬性规定和奖惩措施,例如从拿地到开盘要尽量快,最好半年甚至三四个月就开盘,例如项目要尽量在一年时间做到现金流回正等等。

一直以来,碧桂园以快速周转作为核心竞争力。该集团首席财务官吴建斌曾透露,碧桂园集团的周转率在1.7到1.8左右,已经远远高于同行平均水平,而公司正努力将周转率做到2这一极致状态。

目前,碧桂园在旗下项目中实施“同心共享”计划和“成就共享”计划,无论总部还是区域公司、项目公司的管理层,都与项目收益直接挂钩。项目的现金周转越快,内部收益率越高,管理层的奖金也就越高。

从南宁天玺湾的进度来看,该项目自去年7月拿地,到今年4月底首次销售,时间周期已达到10个月,要想实现1年时间正负为零,剩下的时间并不多。