“大家又开始闻到钱的味道了。”昨天上海市松江区广富林单价新地王诞生后,一位开发商高层说道。
新政后沉寂了近3个月的上海土地交易市场,昨日又迎来一场央企、港资和民营企业的夺地大战。今年第56号土地公告中推出的松江广富林2-5号地块,在一轮激烈“暗战”之后,被合生创展集团(00754.HK)旗下上海合生房地产开发有限公司以12.46亿元价格收入囊中,折合楼面地价约1.65万元/平方米,溢价达131%。
8月以来,房地产市场不仅没有出现开发商降价潮,在全国不少城市,楼市成交量和成交均价反而纷纷出现反弹。是刚需在压抑多月后集中释放,还是投资者重返市场?楼市回暖的趋势是否已经确立?价格反弹会不会招来更严厉的调控措施?
土地市场再度活跃
昨天下午,出让面积9.4476万平方米的广富林2-5号地块正式开标。作为容积率为0.8的低密度住宅用地,该幅地块起始价为5.4亿元,共有10家企业申请竞买。截至开标前,网上已有4轮报价,价格为9.8亿元。
最终,到场的9家竞买企业中,九龙仓(00004.HK)、招商地产(000024.SZ)和合生创展3家企业表示愿意进入现场竞价环节,并在一轮激烈的“暗标”后被合生创展摘牌。其1.65万元/平方米的成交楼面地价,刷新了松江住宅用地的单价纪录。
今年2月26日,在十余家开发商的激烈争夺下,2009年第109号土地出让公告中推出的松江区广富林2-4号地块以16378元/平方米的高楼板价摘牌,一举成为当时松江的单价地王。
此外,当天开标的另一幅规划容积率为1.0的住宅用地——祥和路2号地块也以“面包价”成交。该地块被晋程控股以9.92亿元收入囊中,折合楼面地价约12165元/平方米。而在新鲜出炉的8月上海住宅成交面积排行榜中,祥和路地块附近,绿地蔷薇九里公寓成交的247套房源其成交均价也只有12515元/平方米。
“一直以来,上海供应的住宅用地都不多,物以稀为贵嘛。”一位不愿意透露姓名的开发商管理层告诉记者,开发商本就对土地这个生产资料趋之若鹜,而最近住宅成交量大幅上涨,更在一定程度上刺激开发商的拿地热情。
投资客归来?
在新国十条出台4个半月后,楼市成交量又开始回归上升通道。
21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪告诉记者,目前,从京、沪、深三个典型的一线城市8月份市场表现来看,楼市成交量无一例外地有不同程度的上扬,尤其是上海和深圳两地。
佑威房地产研究中心提供的数据显示,2010年8月,上海市商品住宅成交面积为73万平方米,环比7月增加了69.77%,已十分接近新政前3月份全市80万平方米的商品住宅成交面积。
随着交易量的放大,成交均价也在反弹。根据佑威的数据,8月上海商品住宅成交均价为21156元/平方米,环比7月上涨了9.54%。
闻到钱味儿的除了开发商,还有投资客。记者从21世纪不动产方面获得的消息显示,虽近期房贷政策陆续收紧,但仍有少数投资客入市投石问路。
据21世纪不动产上海锐丰上南齐河分行经理杨桦介绍,目前板块成交房源中,有不足一成为投资客所购买。“随着近期CPI走高及市场通胀预期强烈,这类买家将存款提出、投资房产,以实现保值增值;且他们看中的房源,因总价均较小,可全款支付,不用涉及贷款。” 杨桦表示。
其实,就算要涉及贷款,购房者也有妙招。记者从知名个贷中介凯盛经略(上海)投资管理有限公司处获悉,由于目前二套房贷款利率上浮达20%,因此不少“被二套”的购房者开始选择抵押贷款。“抵押贷款属于消费贷款,房龄较新的可以贷到评估价的五至六成,采用基准利率上浮10%的标准放贷。用这种方式购买第二套房,会比二套房贷的负担轻一些。”
或招更严厉措施
无疑,楼市已经到了一个十分敏感的关口。在传统的“金九银十”来临之际,房地产市场是否会迎来新一轮的量价齐升?
汉宇地产方面认为,在调控政策尚未放松的情况下,楼市依然出现了比较明显的回暖,二手房市场议价空间收窄甚至消失,若无明确政策出台,未来几个月将迎来“金九银十”楼市供需两旺的景象。
仲量联行上海研究部副董事周志锋则认为,由于现金流越来越紧张,将有更多开发商采取降价策略。他预计可能出现的价格调整幅度将会在15%到20%之间。
“在这样价格调整幅度的吸引下,伴随着9月、10月传统销售旺季的到来,购房者尤其是首次购房者将有望逐步重新入市,从而推动成交量的稳步反弹。而成交量的逐步上升将会对价格形成有效的底部支撑,从而减小价格进一步下跌的可能性。”周志锋表示。
事实上,开发商未必乐见在这个敏感时刻出现量价齐升行情。开发商任志强在此前曾表示,若开发商硬顶着不降价,不采取任何举措,有关部门恐怕会出台更严厉的调控措施。
中房信分析师薛建雄也认为,一旦成交量和房价在9、10月出现较大幅度反弹,那可能会引发新的、更严厉的调控政策出台,“这其中,房产税将是预期中影响最大的政策,而且可以根据税率来对市场进行有效调节。”
《人民日报》昨日刊发评论呼吁,当前房地产调控已到关键时期,必须继续坚持调控不动摇,并根据市场形势变化及时进行政策微调。如果调控长时间不能见效,应当适时出台进一步的措施。文章还建议,对依旧“房价过高、上涨过快、调控不力”的城市,应当进行曝光和问责。