常州的武宜路几乎贯穿常州东西向所有繁华地带,从旧城中心延长至新城区,周边新建的住宅高楼鳞次栉比,色彩绚丽的楼盘广告也四处可见。

“销售压力不会低于鄂尔多斯。”某知名房企负责常州项目的华东分公司的陈先生如此形容在常州的开发前景。事实上,与陈先生一样意识到常州危机四伏的房企人士并不少,但常州近几年的房地产投资热依旧一路狂奔,这里,承载着当地政府和开发商的一场赌局。

高企的空置率

“这里以前都是农田,现在都是新建的楼盘,百万平米以上的大盘有很多,楼盘小一点的都不好意思说出来。”走在通往常州武进新区的主干道武宜路上,当地某开发商石先生引以为豪地介绍道。常州政府近年正斥资80亿将其打造为引领常州产业经济链发展主方向的水墨江南风格大道。

此处,能直接通往常州花了15年建造的武进高新区,该新区已从科技园区发展为知识城,也是当地政府拉动房地产投资的热土。

夜晚时分,武进区政府附近已听不见住宅工地动工的声音,政府等其他机构大楼周边宽阔的广场灯火通明,但行人车流却甚少。周边已交付的住宅高楼亮灯率大部分只有二至三成,甚至出现整栋30层高的大厦只有一户亮灯的现象。

常州从事地产中介业务有10年之久的滕国宇表示,知名的开发商都在该新区投资房地产,部分较早建成的小区目前入住率仍不足一半,而整栋空置并不少见。

“在这里购房的主要为本地居民,投资客并不多。”新城控股销售部一名不愿具名的人士分析,作为三线城市,常州本地人口看上去不少,但实际上消化库存的能力并不足。

据常州统计局统计,截至2010年末,常州市户籍人口为360.8万人,与常住人口之比为1∶1.3。按照官方公布的说法,10年间常州市户籍人口共增加19.3万人,平均每年增长约1.93万人。按平均增长速度,如果每3个人就需要购买一套房子的话,常州一年平均需要6433套房子,平均每月约需要536套。

陈先生对上述的算法不以为然,他表示,实际上常州的城镇人口只有100万左右,从该公司通过市场调查得来的分析报告显示,能消化库存的也只有这部分人口。

事实上,众多机构已发表报告,强调常州存在库存过高的事实,并有报告将常州纳入存在开发商大面积圈地、楼市供应严重过剩等现象的“危险名单”中,警惕之声言犹在耳。

据常州克而瑞数据统计,截至2012年4月,常州新房住宅库存为41655套,共计约536.28万平米。按照新增户籍人口的比例,今年5月至12月仅需要4288套房源就能够满足新增户籍人口的居住需求,目前常州新房的住宅存量为41655套,不仅能够满足下半年市场需求,而且仅新房存量就足够满足6.48年新增户籍人口的住房需求。

来自常州统计局的数据显示,常州上半年房企库存已达1221.8万平米,按照上半年的月均销售速度,即使以后没有新增供应量,足够销售20个月有余。截至10月16日,搜房网数据监控中心统计显示,常州新房住宅房库存量为60232套。

让陈先生更为担心的是,买卖双方陷入的销售两难困局增加了高库存的危机。对于常州楼市销售市场,陈先生和滕国宇均用“不甚理想”和“压力较大”来形容。据他们介绍,上半年常州的销售市场主要以消化刚需为主,但由于出现“需要房子的人买不起房,买得起投资欲望不足”,新房销售不仅不温不火,也开始出现卖不动的迹象。

“常州目前在售楼盘的售价因区域而不同,大部分在5000元/平米至7000元/平米起,部分单价已突破10000元,对于当地刚需用户而言,这些价格并没有太多优势。”由常州本地房企开发的某项目销售部人士称。

开发商的长线赌注

在当地政府招商引资优惠政策之下,各知名房企纷纷在常州拉开了大盘争夺战。星河地产于2009年首次进入常州,便在武进中心区武宜路成功拍下近千亩土地,类似的案例在绿地集团、绿城集团、招商地产、九龙仓、华润置业等众多知名房企身上出现。

据不完全统计,仅仅是来自深圳的房企在常州的在建总面积就已超过570万平米,其中,星河集团超过300万平米,莱蒙国际超百万平米。

“常州近年来掀起了房地产建设的狂潮,随着知名房企逐渐从一线城市转战二三线城市,常州的房地产投资可以用‘过热’来形容。”常州当地开发商石先生表示。

据克而瑞数据统计,2006年常州土地市场成交只有37幅地块,4年之后的2010年,成交地块居然高达204幅,土地市场的交易保持了持续几年的增长。受楼市调控的影响,从2011年开始常州的土地成交量略有下降,2011年成交了195幅地块,但建筑面积仍处于高位。

多个在常州参与开发的房企人士均表示早已意识到常州的诸多隐忧,也会更加关注投资常州的风险把控。然而,这并没有阻碍他们继续在常州拓展的力度。

“这边的新区对房企有不少优惠政策,比较有吸引力的就是绿色建筑标准。”招商地产相关人士表示,常州市政府对符合该地绿色建筑标准的开发商使出了补贴政策这一招,商品房包括住宅、写字楼等按照绿色建筑的不同标准,均有不同级别的补贴。

此外,上述常州开发商石先生称,当地政府为了拉动房地产投资,推出了更多的优惠政策,对于土地价格也有不少的优惠,对外来房企更是诸多眷顾。他强调,当地政府希望通过高端房企的品牌效应拉动住宅、商业以及城市综合体的建设,加大城市改造效应。

“目前常州的房价并不高,希望以后能有更多的增值空间。”招商地产华东分公司常州项目的相关人士说。

多个在常州参与开发的房企人士也表达了类似的期望,常州楼市业内称之为“赌注”。在他们看来,尽管常州出现了类似于鄂尔多斯的“鬼城”隐忧,库存也存在不少的压力,然而,常州并没有经历鄂尔多斯从2006年开始的“抢房潮”,以及房价在6年间翻五六倍的“直线飙升”现象,这也是他们眼中的常州楼市的投资机会。

对于常州的百万大盘出现“空城”现象,同策房产咨询研究中心总监张宏伟分析:“百万大盘的开发周期都比较长一点,不可能一下子全面供应,在后面每开发一期,大盘的价值和成长空间都会体现出来。”他对常州楼市表示乐观,称常州有稳定的产业基础,人口导入有持续性,城市规模没有出现鄂尔多斯那样的炒房现象,市场需求合理。

“如果被炒热了,在常州投资的房企都能获利丰[13.48-1.03%]厚。一旦房企出现资金链断裂,超大规模的楼盘将有可能重蹈鄂尔多斯的覆辙,泡沫破裂,烂尾楼频现。”常州当地开发商李英敏表示担忧。