近日,中国裁判文书网信息显示,影星成龙位于北京二环内的两套豪宅将于9月28日开始被法院拍卖。拍卖标的为NAGA上院2号楼1001室、1002室,建筑面积1217.5平方米,起拍价7191万元,拍卖网站标注的市场价为1.2亿元。

NAGA上院是由御嘉置地有限公司(下称“御嘉置地”)开发的房地产项目,项目地处北京二环簋街北侧,周边集中了雍和宫、国子监、孔庙等多个著名的文脉古迹。早在2006年4月,成龙作为NAGA上院代言人,通过旗下公司中泰国际集团有限公司(下称“中泰公司”)以总价3360万元购入上述两套房产,其中,1300万元为购房款,2060万元为成龙以经纪公司“JACKIE&WILLIE”授权其参与御嘉置地NAGA上院代言的费用折抵。

如今价值过亿的豪宅如何沦落到被拍卖的境地?成龙又该如何为自己维权?

成龙的房子为何被拍卖?

据媒体报道,成龙房子被拍卖的原因有二:其一是该房产的开发商御嘉置地陷入债务危机,开发商涉及债务纠纷,被申请强制执行;其二是成龙当初利用“代言费抵房款”,导致房子迟迟没有过户,相当于两套房产目前依然在开发商名下。

成龙用代言费抵扣房款的行为合法吗?其中又暗藏哪些问题?

上海大邦律师事务所高级合伙人张黔林告诉第一财经记者,类似成龙这种与开发商结算差额的行为在法律上是允许的。

“开发商应付成龙代言费,成龙应付开发商房款,双方互负到期债务可以相互抵销,也就是成龙方面只需向开发商支付房款和代言费的差额1300万元即可。” 张黔林说。

但张黔林也提出,从税收角度而言,成龙公司应当为所取得的2060万元代言费缴纳各项税款。开发商是按3360万元的销售价卖房的,所以也应当按3360万元、而不是差额1300万元缴纳各项税款,如未缴足需补足。相应的,房屋的合同成交价应当是3360万元,而不应当是1300万元.如过户交易,契税等税费也应当按3360万元来缴纳。

成龙为何长达14年不办理房产证?原因可能就在于房屋合同成交价并非按照3360万元的价格。

中国裁判文书网公布的案件详情显示,中泰公司解释原因为:“房产查封前成龙及其助理一直要求办理产权证,但没有书面的证据,(御嘉置地老板)李建国与成龙关系很好,也一直应允,说马上办。此外,成龙买房用了2060万元的代言费抵扣购房款,所以购房合同约定的单价低(1万多元/平方米),小区内还有其他香港明星买房,给别人的是3万多,办产权证肯定要信息公开,给成龙这么便宜不合适。成龙的意思是想先解决合同单价低的问题再办产权证,李建国也答应解决,但直到查封了也没有解决。”

御嘉置地方面也表示:“成龙要求过办证,但办产权证要公开购房合同的内容,中泰公司购房合同价格定的低,成龙想要先解决价格低的问题,也协商过怎么解决,但最终没有解决,再往后想做网签也做不了了。”

成龙两套房产所在的项目于2004年取得预售许可,2009年1月6日办理完大产权证,后陆续为购房人办理产权证,大部分业主在2010~2011年期间办理完产权证。

“办产权证需要开发商和业主凭房屋买卖合同、完税凭证等资料向不动产登记机关提出申请,经登记机关审核同意后再颁发。”张黔林表示。

成龙的房子单价为1万多元/平方米,明显低于同小区其他商品房,遇到这种情况该如何缴税以及办理房产证呢?

张黔林表示,根据税收征管法规定,如果税务部门认为纳税人申报的计税依据明显偏低且无正当理由,有权核定应纳税额。例如某小区的成交均价认定为每平方米不低于5万元,而买卖合同约定为每平方米4万元,税务部门就有权按照每平方米5万元征税。

“有可能成龙的房屋买卖合同约定的成交价是差额1300万元而不是3360万元,所以判决书才会出现‘合同约定的购房价款过低’的表述。这可能使得税务机关不予认可,从而不能办理产权证。” 张黔林告诉第一财经记者。

成龙虽然在2007年12月底办理了入住手续,其全家也实际居住在此,但并没有办理产权证。张黔林认为,这意味着成龙还不是房屋的权利人,为现在遇到的房子被强制拍卖埋下了伏笔。

“房屋的产权登记为谁,谁就是房屋的产权人,入住只是取得了对房屋的占有使用,并不表明是产权人。成龙虽然支付了全部房款而且也占有了房屋,但由于并没有取得产权证,所以还不是房屋的权利人。”张黔林说。

一波三折的房子

2014年以后,御嘉置地陷入偷税、债务等纠纷。御嘉置地公司名称变更,无法开购房发票,影响办证,后续办理产权证只能通过向法院起诉来协助执行。

根据公开信息,NAGA上院总共99套房,已经办理产权证的有91户左右。

“遇到开发商违反了合同,没有在约定期限内办理产权证,这种情况下业主应当及时起诉,通过法律诉讼取得生效判决书,再凭判决书可以强制过户。” 张黔林表示。

由于御嘉置地的债务纠纷一直未被妥善解决,法院于2017年12月19日查封其名下NAGA上院的部分房产及车位,其中就包括成龙居住的2套房产及车位。

2019年,中泰公司向北京市第二中级人民法院提起诉讼,要求停止对两套房产及车位的强制执行,并得到判决支持。

然而,北京天鸿控股(集团)有限公司(下称“天鸿公司”)不服一审判决,于2020年6月向北京市高级人民法院提起诉讼。二审中,天鸿公司胜诉,法院认定“涉案房屋产权未能于查封之前转移登记至中泰公司名下,系因中泰公司自身原因所致”,因此两套房产的法拍执行将继续。

成龙方已经支付了全部房款,并签署过购房合同,只因没办理房产证就要眼睁睁看着自己的房子被拍卖?为何二审推翻一审审判结果?

张黔林表示:“由于房屋的产权登记仍是开发商,所以法律上讲这套房屋的产权人还是开发商而不是成龙方面。因此开发商面临法律纠纷时,这套房屋就成为执行的标的。”

张黔林认为,一审判决认为本案符合最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的四个条件,因而支持了成龙公司所提的执行异议。

四个条件包括:1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同; 2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产;3.已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;4.非因买受人自身原因未办理过户登记。

“上述1~3个条件,一、二审判决均认为符合,但对第4个条件认识不同。一审认为房屋未办理产权登记并非因成龙方面过错所致,而二审认为成龙方面因以代言费抵扣部分房款,合同约定的购房价款过低,欲先解决价款低的问题再办证,而拖延至房屋被查封,自身存在过错。故二审认为不符合‘非因买受人自身原因未办理过户登记’的条件,因而进行了改判。”张黔林解释称。

对于法院的二审判决,成龙该如何为自己维权?难道让这1.2亿打水漂?

张黔林表示,二审是终审判决,从民事诉讼程序而言,成龙公司还可以申请再审,但申请再审并不影响判决的执行。另外,房屋被执行后,成龙方面可向开发商起诉,要求开发商退还房款并赔偿各项损失。但开发商目前也处于被执行状态,能否顺利要回房款是个未知数。