因拥堵、火灾等问题日渐凸显,武汉市于2011年正式提出“用三五年时间对汉正街小商品市场进行整体搬迁改造”,政府部门则积极引导汉正街批发市场整体有序地搬迁至黄陂汉口北及三环以外其他区域。

然而,五年大限将至,《第一财经日报》记者近日走访汉正街批发市场和汉口北批发市场集群发现,与国内其他城市批发市场“说搬就搬”不同,仍有一批商户坚守在汉正街,汉口北的基础设施建设亦未达预期,而汉正街、汉口北管理方、经营主体分别祭出杀手锏争抢商户客源,双方拉锯战近乎白热化。

商业专家指出,汉正街整体搬迁改造工作推进艰难,与缺乏统一、持续的政府引导不无关系,导致市场势能耗散、商贸资源流失,令人痛心,如此推进效率要想重新擦亮“天下第一街”的金字招牌可谓任重道远。

汉正街:离高端新定位有点远

早在2011年,武汉市政府便对外宣布,作为武汉市最大的旧城区,汉正街地区人口密度达每平方公里近10万人,业态落后、人口稠密、商居混杂、交通拥堵、市容脏乱、火灾频发,汉正街市场整体搬迁改造势在必行,“用三五年时间对汉正街小商品市场进行整体搬迁改造”。

硚口区随即抛出改造方案:计划投入400亿元对汉正街进行整体搬迁改造工程。到2014年底之前完成19宗地块的拆迁,同时兴建20万平方米的商业和公共建筑,将汉正街改造成集商贸、商业、金融、旅游等多种商业形态于一体的高端商业中心。

如今5年过去了,汉正街改造确实取得了部分突破性进展。武汉市汉正街管委会最新统计显示:自2011年启动整体搬迁改造以来,在汉正街1.67平方公里的核心区,经营面积从200万平方米萎缩至110万平方米。原先的2.7万商户一大半迁往汉口北和汉川等地。目前,仍有1.2万商户留守汉正街,其中八成从事服装及相关行业。

随着大批传统市场关闭搬迁,武汉市三环线以内全面“禁货”,全国电子商务风起云涌,汉正街的经营空间、物流手段、交易渠道等面临重重冲击,传统的“三现”(现场、现货、现钱)交易模式已经走到尽头。

2016年1月8日,绿地集团以25亿元总价拿下P(2015)149号商服地块,拟建绿地沿江一号二期。按照规划,该项目总建筑面积约40万平方米,由2栋甲级办公楼、4层商业、准甲办公楼组成。这无疑是汉正街打造高端商务功能的一个重要起步。

近日,本报记者来到绿地项目实地看到,该地块紧邻白马商城和沿江一号一期,目前已全线打围,地块上仍有部分旧房尚未拆除。场地内有几台挖掘机在作业,但整体工程没有明显的动工迹象,大部分区域成了临时停车场。

然而,绿地项目周边地区很难看到打造高端商务的氛围,周边商城仍以经营中低端服饰产品为主,而东面原本定位中高端的新兴商业体沿江一号却落寞已久,客流量、提袋率均不理想,汉正街距离5年前提出的高端定位仍有很长一段路要走。

汉口北:配套设施建设有点慢

2011年至2012年间,武汉市主要领导多次表示,要举全市之力支持汉正街搬迁改造。按照武汉市有关规划,用三五年时间,积极引导汉正街批发市场整体有序地搬迁至黄陂汉口北及三环以外其他区域。

2011年8月,武汉市黄陂区有关负责人在接受媒体采访时就介绍,汉口北批发市场集群已经对接了汉正街的三个市场。其一是小商品批发市场,现已有2532户签订了入住协议。按照预计,实际搬迁需要的面积为18多万平方米,现已建成的有二、三十万平方米,完全可以满足一期,以及后面几期小商品铺搬迁的需要;其二是汉正街副食品市场,主要搬迁至四季美农贸市场,目前已签约了千余户。预计搬迁需要的场地是11万平方米,实际已建成了68万平方米,完全能满足汉正街副食品商铺的需求;其三是建材、灯具市场,目前已有500多户商户在五洲建材城签约,已准备的面积为14万平方米,足以满足需求。

然而,本报记者近日在汉口北批发市场集群实地走访发现,虽然整体商的签约商户、已售商铺众多,但各主题批发城现场交易情况却冷热不均。汉口北酒店用品城、小商品城内,前来进货的客商络绎不绝,但四季美农贸市场内却门可罗雀。

多名铺主认为,汉口北的市场热度未达预期,很大程度上是因为周边的配套设施建设进度缓慢。“按照规划,到2013年,要基本完成汉口北市场及配套建设,其中汉口北长途客运站、公交换乘中心要在2013年10月前建成,堤角至汉口北地方铁路工程也要在2013年完工,停车位、酒店、医院、学校等配套亦同期完工。”铺主刘先生介绍说,但由卓尔集团、省客集团和公交集团三方共建的汉口北交通枢纽站至今没有投入使用。

两街打响服装大户争夺战

汉正街与汉口北,一新一旧两个市场,一承一接之间,看似平静的微妙关系,最近突然被打破了。

去年10月底至今年2月底,武汉汉派服装业主联合会在汉正街服装商户最为密集的街区挨家挨户走访,调查搬迁意愿,共有500余家商户表示“愿意一起搬走”。这些商户中,大多数都是汉正街的租户,承担着汉正街高昂的门面租金。而在汉正街拥有自己门面的服装商户们,则不愿搬迁。

随着“630家汉正街服装商户敲定于今年6月正式启动搬迁”,汉正街最后的留守者也将搬迁至汉口北。而自从动了汉正街服装商户这一“根基”后,汉正街方面就再也坐不住了。

4月5日,由部分服装商户自发组织的汉正街北迁誓师大会在武汉国际会议中心举行,黄陂区随即抛出橄榄枝,给予入驻企业税收返还奖励,并设立5000万汉派服饰振兴专项发展基金,承诺汉口北交通枢纽站将于6月份正式运营。

4月7日,汉正街的业主们也不甘示弱,在晴川饭店举行了紧急应对会议,承诺两年不涨租金,上一年租金在30万元以上的,最少降幅30%以上。

不仅如此,汉口北主要经营方卓尔集团去年底推出全国首个面向批发市场的在线交易及综合服务平台“卓尔云市”后,汉正街也随即推出“汉正街电子商务平台”。前者称上线首月成交即突破20亿元,不到半年交易额便突破百亿元大关;后者则称已有2500家汉正街商户签约入驻,部分商户的网上营业额已占到总营业额的八成以上。

一边是诚意相邀,一边是诚心挽留,汉正街商户们该何去何从?有20年汉正街服装批发生意经验的魏红喜告诉记者,汉正街的商铺租金10年翻了近8倍,加上高昂的物业管理费,每年光租铺开支就高达100万元,分摊到单件商品上的成本增加了4倍多,“同款服装,客商在汉正街进货要20元/件,但在郑州、株洲等地进货才12元,大量外地客商放弃了汉正街,就连湖北本省也有一半的生意被‘别人’吃掉了”。

因此,“汉正街业主们为挽留商户主动降低租金,确实可以暂时缓解一下经营压力”,魏红喜坦言,但我们都明白,“降租金留人只是暂时的”,从长远来看,批发市场从闹市区外迁出去是城市发展的大趋势,“早点布局未来好过临时抱佛脚”。

魏红喜算了笔账,按照黄陂区和汉口北给予商户的各种优惠政策的叠加计算,每件衣服可以比郑州、株洲等地便宜10~15元,“非常有利于客商的回流”。

但魏红喜当前最担心的是,前几年闹得轰轰烈烈的汉正街搬迁事宜,最近一年来“没什么动静了”,“我们不知道是不是政府的政策变了”,“政府缺乏统一持续的部署,令我们这些商户摸头不是脑”。

对此,商业专家指出,汉正街整体搬迁改造工作推进艰难,令商户左右为难,确实与缺乏统一、持续地政府引导有关,最终结果可能是市场势能耗散、商贸资源流失,进而将“天下第一街”的金字招牌拱手让人。