焦急的人群在密闭的停车场里等待着,有几位太太已经开始变得不耐烦,大声吵着要离开,却无法挤出去。人群中,有立法会议员、有阔太太、有内地客、有欧美脸孔,他们唯一的共同之处是,他们都是千万富翁。这是香港新鸿基地产(00013.HK)两周前推出的新楼盘发售现场,这个月每个周末,香港的各个新盘现场,都在上演着这种排长龙买楼的场面。
明天,被称为香港楼市“辣招”的买家印花税将推出满一年。尽管香港特区政府的调控举措未见退出之势,但新盘市场已经出现“报复性逆袭”。
近两周以来,“抢楼”正在成为香港楼市的时令写照。新鸿基地产、会德丰(00020.HK)、新世界(000017.HK)推出的高端新项目均出现“日光盘”。
这是香港楼市持续调控之下的纠结缩影,整体交易量依然低迷,打折新楼盘却激活了市场的购买力。而在豪宅市场低迷的背后,实际上是部分内地投资客的撤退,对他们而言,英国和部分东南亚国家的楼市吸引力已经超过香港。
促销“刹车”
本周正值香港推出买家印花税一年时间。面对楼市的持续上扬,香港特区政府去年10月推出针对非香港永久居民的15%买家印花税,今年2月再推出双倍印花税,令外地投资者购买香港房地产的税务负担最高可达物业价值的23.5%。
这样的“双辣招”效果不断显现。香港特区土地注册处数据显示,9月份住宅楼宇买卖合约3686份,较8月份上升8.2%,但同比下跌49.5%;当月,楼宇买卖合约总值190亿港元,环比下跌3.1%,同比跌幅更是达到53.1%。
从单价来看,9月份香港住宅单笔合同金额515万港元,较8月份的近576万港元有所下降。
拖累香港楼市交易的一大权重是豪宅市场。中原地产研究部报告显示,今年第三季价格超过1200万港元的豪宅买卖合约登记仅有607宗,价值167.44亿港元,较第二季分别下跌13.2%及10.8%,创下自2008年以来的最低成交量。
事实上,自从特区政府实施“双辣招”以来,买家入市意欲锐减,豪宅的交易量今年以来已连续三个季度下跌,累计跌幅达61.3%。
尽管整体市场一片唏嘘,但本月初开盘的新楼盘却突然大热,为原本冷清的市场注入了新鲜血液。据《第一财经日报》记者了解,开发商“见招拆招”的印花税优惠直接刺激了公众的购买欲。
本月初新鸿基地产率先推出位于尖沙咀九龙地铁站附近的新楼盘,“70%的印花税回赠”是最大卖点。
如果以该楼盘一个售价约2000万港元的单位计算,如果是非香港永久居民买家,需要缴纳15%的买家印花税,而双倍印花税按照7.5%的税率缴纳,光是这两项税项就需要450万港元,如果新鸿基地产可提供70%的回赠,回赠金额可达315万港元,相当于整体房价打八五折。
这种促销手法也大受购房者追捧,在10月12日首推之日便获得超过2000个认购记录,60户待售单位当日即抢购一空,此后加推的房源也迅速售罄。新鸿基地产高管因此向媒体表示,余下的房源将会加价。本周一,公司宣布,剩余楼盘全线加价,如果与月初推出的首批做比较,累计加幅可达17%~26%,几乎将折扣率完全抵消。
由会德丰、新世界发展及港铁发展的柯士甸地铁站附近的一座楼盘上周末开卖同样受到热捧,该楼盘同样提供印花税、现金回赠等多种手段,其中包括相当于楼价7.5%至8.5%的“100%双倍印花税回赠”,同时还设定180天内成交可减7%等各种促销。
根据媒体报道,开售当日,超过1万人到场参观,首推185户便立刻被抢购一空。与新鸿基地产“见好就收”的反应类似,新世界发展人士也向媒体表示,之后加推的户型会取消2%的特别优惠,并且还会部分加价。
内地客去哪儿了
值得关注的是,从香港楼市的传统细分来看,上述两个楼盘均属于豪宅,这是否意味着香港豪宅市场开始回暖?戴德梁行投资及顾问服务部董事高伟雄向本报记者说,豪宅市场的降价趋势可能会持续到今年年底。但中原地产研究部高级联席董事黄良?N在接受本报记者采访时称,在香港现行的低息环境下,二手豪宅卖家是不会放下身段降价的,这就会直接影响二手豪宅市场的交易量,可能持续到明年初。
戴德梁行的报告也显示,今年以来香港二手豪宅卖家的日子并不好过,买家持续观望,卖家也不愿降价。报告数据显示,9月份,金额在1000万港元或以上的住宅占住宅物业临时买卖合约的比例仅为6%,而去年10月这一比例高达12%。
“内地投资客见到这么重的税,当然都走了,目前纽约、伦敦、洛杉矶、东京都是大热门,香港就只能这么眼睁睁看着这些客人流失。”黄良?N说。
根据中原地产报告,今年第二季度香港一手豪宅市场,内地买家占金额比例15.8%,环比大跌9.7个百分点,二手豪宅市场内地个人买家占金额比例仅为5.4%,环比下跌5.5个百分点。
而据戴德梁行大中华区综合住宅服务主管蒋尚礼透露,近期英国和东南亚都是热门的楼市投资地点,由于英国经济并不景气,最近英镑也开始回落,这让部分“smart money”(有胜算的赌注)突然涌向英国。
一般中产阶层对在东南亚置业也很有兴趣。一名基金经理曾向本报记者表示,对于前往东南亚移民及置业有很浓的兴趣,“马来西亚、泰国都离中国比较近,而且有什么事情,拿上护照可以直接过来。”
(本报记者王馨梓对此文亦有贡献)