五一小长假将至,气温也在一天天的回暖,但与这样的好气氛相比,中国楼市就显得有些阴晴不定了。

据了解,目前杭州、上海、长沙等地楼市正在掀起新一轮的“降价潮”,杭州更是传出了“别墅卖成公寓价”的消息,这令中国楼市的走向再次变的扑朔迷离。

杭州:别墅降价促销堪比公寓

据每日经济新闻报道,自从德信?北海公园引领杭州楼市马年首降后,房价水平接近一线城市的杭州,目前超过20个楼盘紧随降价,而这股降价潮已冲击到别墅、排屋等高端物业市场。如今,这些豪宅由前几年的蓬勃发展转为无人问津,降价、低开、特价房等各种促销手段,层出不穷。

“6388元/平方米,成就杭城真正的独栋别墅超性价比之王!6388元/平方米,成就杭城独栋销冠!湖光山社对折清盘钜惠!抢到赚到!”最近,在浙江杭州工作已有7年的刘先生不时接到楼盘优惠销售的电话和短信,但这条“别墅卖出公寓价”的短信却让他印象尤为深刻。

报道表示,湖光山社的举动或只是当前豪宅市场的一个缩影。据浙江杭州临安一季度房地产业数据显示,一季度以来,临安城区板块的销售面积占总销售面积的70.35%,豪宅林立的青山湖板块销售面积占比只有9.25%。

从房源类型成交的情况来看,该区域一季度公寓房共成交692套,别墅成交仅19幢。商品房住宅中,多、高层住宅成交均价6341.85元/平方米,别墅成交均价10087.42元/平方米。

对此,报道援引市场分析称,国家此前出台的限购限贷政策,导致近两年来房产市场持续低迷,再加上今年春节之后杭州城区刮起的“降价风暴”给楼市带来了春寒料峭的打击,杭州几个大盘大幅降价对临安区块的房产市场造成了一定的负面影响。

长沙:库存急剧攀升 开发商纷纷跳水降价

而值得注意的是,除了杭州之外,不少二线城市的楼市都出现了大规模降价现象,长沙也是其中之一。

据华夏时报报道表示,长沙今年第一个公开宣传“暴降2000元/平米”的COCO蜜城项目,降幅达30%。该项目位于长沙河西新开发区洋湖垸湿地公园,是四川蓝光地产在去年拍下的地王,楼面地价达到4841元/平米。业内人士估算,加上建筑成本等,这个项目至少得卖到7800元/平米才能保本。

而值得一提的是,开发商们纷纷选择跳水降价,缘于跌入深渊的成交量。长沙房地产研究中心数据显示,今年一季度,长沙地区(含4县)新建商品房累计成交面积为386万平米,同比下跌19.53%,住宅网签均价为5669元/平米,其中,属于市区内六区网签面积为240万平米,同比下跌28.9%。

更令开发商忧虑的是,长沙库存急剧攀升的趋势。长沙统计局数据显示,截至4月1日,长沙市内六区商品房存量面积2572.34万平方米,库存总套数接近24万套。若加上4个县城,库存量更大。

上海:楼盘优惠幅度达七二折

不过,与二线城市的现状相比,一线城市的情况似乎也并不算乐观。上海楼市目前也正在遭遇降价“风暴”的侵袭。

第一财经日报对此报道表示,上周末,位于上海浦东新区唐镇板块的金大元御珑公馆项目价格出现大幅跳水。

御珑公馆的一位售楼人员介绍,该楼盘上周末推出60套特价精装修房源,均价在36000元/平方米,此前项目均价在50000元/平方米左右。据此推算,这一楼盘的优惠幅度达到七二折。

金丰易居&佑威监控的数据显示,上海4月前20个交易日仅成交商品住宅47.81万平方米,若以前20个交易日的日均水平推算,则4月上海的商品住宅成交量在71.72万平方米,低于3月成交量的概率越来越大,今年4月很可能形成楼市“倒春寒”。

长三角区域为何成了楼市降价“排头兵”

同策咨询研究部总监张宏伟认为,银行信贷紧缩的市场背景下民营经济低迷、城市房地产市场基本面表现供大于求、大型企业战略调整及2013年市场虚火等诸多因素导致今年长三角区域楼市首先暴露出市场问题,导致长三角区域成为今年全国楼市降价的“排头兵”。具体来讲:

第一、近两年,长三角区域尤其是浙江民营经济低迷,还没有明显好转,加上去年下半年以来银行信贷政策转为适度紧缩,影响到实体经济的复苏与好转,从购买力的角度来讲,会影响到民营资本或投资客持续投资房地产市场的能力。

第二、此轮降价的市场或板块本身存在供大于求的问题,比如杭州、常州这两个城市降价项目所在板块或区域,基本表现为供大于求,加上部分楼盘定位偏高端,会影响到整个项目的去化速度。从上述角度来看,企业或项目层面必须适度调整销售策略,方可快速回笼资金。

第三、大型企业战略调整首先表现在长三角区域楼市。

在银行信贷紧缩的市场背景下,首先,大型企业会针对全国范围内布局项目进行评估,对于布局不合理的城市、项目所在区域或板块存在供大于求状况、项目本身定位存在一定问题的项目将率先采取降价措施(比如长三角区域的杭州、常州的降价现象)通过降价清盘尽快回笼资金,退出这些布局不合理的城市或区域板块,然后将回笼的资金投资到优势区域,同时,通过拿地换仓谋求下一轮市场发展机会,最终实现公司布局战略总体保持合理、健康。

第四、相比其他经济圈,长三角区域去年下半年市场火热,重点城市地价走高“地王”频出,房价也涨势逼人,尤其是在2013年9-10月份,市场表现有些虚火。那么,当2014年年初银行信贷紧缩现象出现之后,首先受到影响的理所当然就是虚火较大的区域或城市。因此,在上述因素影响下,长三角区域市场首先暴露出来问题,开始大幅降价的现象。

今年以来出现的各种新情况都表明楼市正在告别“政策市”,开始步入市场化时代。业内人士表示,当前市场化调整将导致风险进一步凸显,政府调控和房企都将面临考验。

资金链紧绷或加速楼市降温

继浙江兴润置业债务违约后,近期又有几家房企资金链出现问题。业内人士表示,随着楼市告别黄金十年,逐步走向市场化,习惯于在政策环境而不是市场环境中生存的开发商将直面市场风险和挑战。

“今年房产商面临的挑战很复杂,需要高度关注。” 中国城乡建设经济研究所所长陈准说,“市场优胜劣汰机制将越来越明显。此外,国际货币政策以及互联网金融等都可能给房地产市场带来挑战。”

而信贷环境收紧,销售放缓导致流动性风险凸显,成为当前开发商面临的最大问题。

以广东为例,随着信贷政策收紧,一季度广东房地产企业资金状况已经开始出现隐忧。统计数据显示,一季度全省房地产开发企业到位资金同比增长13%,但增速比1-2月份大幅下滑,同比下跌14.9%。

据每日经济新闻报道,作为内地房企近年来最重要的融资渠道之一,海外市场“银根”也出现收紧迹象。

报道表示,近年来,海外融资已经成为内地房企最主要的集资方式,中原地产数据显示,2013年内地知名房企海外融资总额高达552.24亿美元,折合人民币3369亿元,创历史新高。

但今年以来,海外融资也面临收紧迹象。中原地产统计数据还显示,今年1~4月份(截至4月27日),内地房企单月海外融资总额分别为86.16亿美元、51.75亿美元、33.48亿美元、14.74亿美元,呈现逐月递减趋势,4月份融资总额更有可能低于去年12月份20.3亿美元的低点。此外,备受上市房企追捧的海外债券市场,也出现超过一个月的“空窗期”。

“目前房地产企业应顺应形势及时调整产品结构和营销策略,注重资金安全管控,防范流动性风险。”广东房地产协会报告建议。

“目前规模较大、适应能力快的开发商更具优势,市场化后必然带来新一轮的行业洗牌。” 房地产咨询机构克尔瑞公司分析师李权基表示。

德信资本董事兼总经理陈义枫也表示,目前房地产市场正进入一个弱周期,流动性风险将成为主要风险,中小开发商应根据自身资金状况谨慎投资项目。

世联行首席技术官黎振伟建议,面对挑战,房地产企业应加快转型,要提高应对市场波动和调整的能力,同时实现业务多元化并延长服务链。

复杂局面考验政府调控水平

成交量大幅下跌、二三线城市土地市场降温明显、第二波降价潮来袭、中小房企资金链风险凸显、房地产下行风险拖累经济增长……在形势日趋复杂背景下,政府调控水平和智慧再次面临考验。

业内人士表示,在房地产市场开始步入市场化调整后,过去政府宏观调控下掩盖的一些问题将逐渐暴露,而宏观经济面临不小下行压力,楼市调整又拖累经济,错综复杂的形势将对政府构建长效机制和调控水平构成考验,楼市调控方式应更加注重市场化、长效化以及差别化。

广东省住建厅住房发展与市场监管处处长潘伟堂表示,房地产市场调控应注重因地制宜,分类指导,更加市场化的调节手段将取代行政式的调控手段。“房地产调控的新思路更加以市场为核心,更好地厘清市场和政府的关系。”

广东房地产协会也表示,地方政府应因地制宜适当调整政策,对于供求关系缓和、房价相对平稳的非中心城区,可考虑逐步退出限购、限价等行政干预措施,更多释放市场活力。

“今年经济增长的最大压力无疑是楼市的调整,政府不能采取老办法‘托市’,使楼市调整再次夭折。经济增速一定程度的放慢应该接受,如果增速超过了下限,特别是明显影响到了就业时,可以通过深化改革释放红利、调结构培育新的增长点的办法予以抵消。”国家行政学院教授王小广说。

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