安邦保险收购华尔道夫酒店,中国人成为纽约商用物业最大买主。
前脚,马云率领阿里巴巴团队在纽约华尔道夫酒店举行IPO路演,后脚,就有中国保险公司将这家酒店收归“国有”。
10月6日,中国安邦保险公司(Anbang Insurance Group)以19.5亿美元的价格将希尔顿旗下的纽约华尔道夫酒店收入囊中。
华尔道夫酒店是一栋拥有1413间客房的装饰艺术地标建筑,安邦保险斥以如此巨资收购,意味着它每间客房的单价高达140万美元。这单巨额收购也是继复星国际收购第一大通曼哈顿广场、SOHO中国联合创始人张欣收购通用汽车大厦之后,中国公司在纽约当地进行的第三大房地产交易。
追溯上世纪80年代,日本公司曾热衷在纽约投资。步其后尘,中国现已成为纽约市商业写字楼的最大买家。
着眼全球不动产的中国买家
安邦保险斥巨资购买华尔道夫酒店并不是为了直接经营,而是资产合理配置,稳定长期投资收益率。安邦保险与希尔顿建立了长期战略合作伙伴关系,在未来的100年内,希尔顿酒店集团将继续运营华尔道夫酒店,而所有权则归安邦所有。
纽约华尔道夫酒店位于纽约市曼哈顿核心地段,是纽约的主流社交活动中心,常年入住率超过90%,它被视为纽约的地标建筑之一。
电影《闻香识女人》中有一段这样的台词:“我们在哪里?一切文明的焦点——华尔道夫酒店。”这段台词足以证明,该酒店自始建以来,已深深地将美国文化烙印其中,它已成为了城市遗产的一部分。而近一个世纪以来,绝佳的地理位置和高水准服务使得众多投资者对该地块的投资趋之若鹜。
尽管纽约华尔道夫酒店的每间房间出价高达140万美元,但竞价过程依然激烈。安邦保险在竞购过程中至少击败了两家对手。根据协议,安邦保险将立即支付1亿美元的交易保证金,并承担酒店约5.25亿美元的抵押贷款。交易计划在2015年新年之前完成。目前尚不清楚此笔投资能给安邦保险带来多少年投资收益率。但从险资行业平均投资收益情况看,安邦保险首笔海外大单的年度收益率应在5%以上。
安邦保险集团则公开表示,通过投资北美优质不动产,实现长期稳定的投资收益。今后将进一步加大全球资产配置的比重,而欧洲和北美地块则将成为重中之重。
如此大手笔的投资无疑受益于政策的松动。2012年,中国开始放宽对保险企业海外投资的限制,类似安邦保险这样的国有巨头便开始展开国际收购,以获取稳定的资产。
2013年7月,平安保险以3.88亿美元的价格收购了伦敦的劳合社大楼(Lloyd’s of London),成为中国保险公司在海外的首笔资产收购交易。今年6月,不甘落后的中国人寿也斥资13.5亿美元,买下了位于伦敦金丝雀码头的一幢大楼。
今年4月,路透社(Reuters)针对纽约市的房地产经纪人进行的一项调查显示,中国人已经取代俄罗斯人成为曼哈顿房地产最大的私人买家。而房地产行业咨询公司仲量联行(JLL)收集的数据则显示,纽约同样也是中国公司进行商业收购的首选市场。?
中国人在纽约市收购地产时的阔绰也着实令老美咋舌。去年,复兴国际以7.25 亿美元收购了第一大通曼哈顿广场(One Chase Manhattan Plaza)。不甘示弱的SOHO中国也联合巴西亿万富翁收购了通用汽车大厦40%的股份。而在布鲁克林, 绿地控股集团则收购了占地22英亩的太平洋公园70%的股份。
房地产服务公司高力国际(Colliers International)的研究报告表明,中国内地对境外的房地产投资已经从2008年的不到7000万美元激增至2013年的160亿美元。分析人士则指出,中国投资人转投海外市场的很大一个诱因是中国各城市的房地产在近几年的疯狂增长后陷入停滞,而这种全球收购的节奏和持续时间可能远超过当年的日本。?
安邦投资回报惹争议
随着中国人加快全球投资的步伐,纽约地产也一下成了香饽饽。
高纬和韦克菲尔德年度增长获奖城市报告显示,纽约的商业地产在去年成了最具投资价值的地区。而今年第二季度的报告则显示,纽约更是连续四年成为全球最大的房地产市场,仅第二季度的成交量就攀升了10.9%,达到了554亿美元,而如此庞大的成交金额已经占到全球地产份额的7%。
纽约地产律师陈芝媛(Jenny Chan)在接受记者采访时表示,随着经济复苏,今年9月以来,纽约商业地区所在的办公室空置率进一步下滑,曼哈顿中城的酒店行业也随之走强。时代广场的中心地段几乎变成了一天24小时、一周7天无休的商业场所,无数的国际游客和纽约客挤满了街道,同时也带动了周围的商机,餐饮、酒店生意兴隆,而该地区数十栋的商业大楼也在过去的两年内几经易主。就目前的情况来看,纽约市的商业地产还是买方市场,不失为一个进场的好时机。
当记者问起安邦以现价19.5亿美元收购华尔道夫是否划算时,陈芝媛说,这个价格对于曼哈顿中城的地段来说,还算合理,除了房地产本身的商业价值,它的历史渊源和文化价值也充分融合到了华尔道夫酒店的估值中,而其中的品牌价值则不可估量。不过,她尚不清楚安邦保险在收购华尔道夫酒店时,是否掺杂了复杂的情感因素,因为华尔道夫酒店以接待政客名流而著称,其中也包括来自中国的领导人。值得一提的是,最近阿里巴巴赴美上市的路演第一站也在该酒店举行。
然而,也有分析人士持相反观点,一位不愿意透露姓名的分析人士指出,安邦收购华尔道夫的价格并不便宜,32倍的市盈率,加之还要投入一大笔改建和装修的费用,19.5亿美元的投资只是个开始,如果安邦将高楼里面的大批豪华套房改成公寓,那还需要至少数亿美元的投入。以华尔道夫酒店目前的收购价来算,每间客房的单价在140万美元左右,而最近也同样被收购的标准大酒店(Standard Hotel)每间客房则在120万美元左右,柏宁酒店(Park Lane Hotel)每间客房则作价110万美元。相形之下,华尔道夫的客房单价并不便宜。
但从另一方面看,随着对当前国内房地产市场预期的下降,海外地产投资还将持续升温,而纽约又是全球地产最有价值的投资地区之一,地价相对较强较稳,如果对投资国内地产仍有顾虑,这是一个相对较好的避险交易。据房地产咨询公司莱坊预测,在今年年终以前,流入国际地产市场的中国资金规模将增长一倍,中国投资者发起的交易数量预计将达到自2007年以来的最高水平。
名流政客云集的华尔道夫
本着方便亲朋好友聚会为目的,威廉·华尔道夫·埃斯特(William Waldorf Astor)于1883年,在曼哈顿第五大道开设了一家华尔道夫酒店,四年后,他的堂兄弟杰寇伯·埃斯特四世(Jacob Astor IV)戏剧性地跟他唱起对台戏,在对面又开设了一座17 层高的阿斯托里亚(Astoria)酒店。后因杰寇伯·埃斯特四世死于泰坦尼克号沉船事故,两家宾馆合并,并在两座酒店之间搭建一条长300 英尺的大理石走廊,将互相伫立的两座酒店连为一体,便诞生了华尔道夫-埃斯塔瑞亚酒店(Waldorf-Astoria)。
纽约华尔道夫酒店以28楼为界,分为两部分,28楼以下的每晚房价从五六百美元至一千二三百美元不等。28楼至42楼为塔楼(Waldorf Towers),皆为豪华套间和公寓,并拥有自己独立的入口、签到大堂、私家电梯以及可直通纽约中央车站的私家站台。富翁设立的“永久住所”及总统套房通常都云集在此。华尔道夫酒店共拥有1413个房间,其中197个为套房,而供国家元首下榻的房间仅180个,其中101个是套房。
平时,客人可从后门随意出入这家酒店。可一旦有元首来访,其周围的街道就会全部被封锁,出入须出示证件。华尔道夫酒店从它诞生的那天起,见证了美国及世界上的诸多历史事件,出入其中的,不乏名流政客。
早在19世纪末,李鸿章乘船考察欧美各国,在纽约下榻的饭店便是华尔道夫,这也使其成为了第一位下榻该饭店的华人政要, 而宋美龄当年访美时亦住在华尔道夫。1946年二战结束后,美、英、法、苏4个战胜国代表在其塔楼的一个套间里签订了《世界和平协议》。
第31任总统胡佛开了在该酒店确定永久住所的先河,自那以后,在近一个世纪中,历任美国总统都会下榻酒店总统套房,而胡佛卸任后,就直接从白宫搬进了华尔道夫酒店塔楼的私人套间里,一住便是30 年。 值得一提的是,麦克阿瑟将军更将私人书桌捐献给了总统套间,里根总统的金色椭圆形镜子和鹰雕像底座的桌子,也放在套间门厅,卡特总统和约翰逊总统分别捐赠了桌上饰品和壁灯灯座,肯尼迪总统的一把摇椅,也装饰着其中一间卧室,这也给华尔道夫平添了几分历史博物馆的神秘风采。
1974 年,邓小平在首次访美时也曾在这家酒店拜会基辛格,商讨中美关系,此后的历届中国领导人,在访问纽约时,都不约而同地将华尔道夫酒店选定为下榻之处。2005 年,联合国成立60 周年之际,32 位国家元首下榻华尔道夫酒店,五个常任理事国的国家元首和外长都住在华尔道夫酒店。他们在酒店举行的双边会谈远多过在联合国总部内的会谈,华尔道夫酒店也因此被誉为“小联合国”。
美国政府“杯弓蛇影”
正所谓树大招风,纽约华尔道夫酒店也因其接待名流政客而引发美国政府对此次收购的安全顾虑。
10月13日,美国驻联合国代表团发言人柯蒂斯·库珀(Kurtis · Cooper)公开表示,美国政府因担心安邦保险在重新装修酒店时“做手脚”,以便日后实施监听或间谍活动而密切关注安邦保险收购纽约地标酒店华尔道夫一事,并欲对此次收购做重新评估。
柯蒂斯·库珀说,这次收购可能会对美国政府与华尔道夫酒店的长期合作关系造成影响,因为该酒店长期服务于美国驻联合国代表,每年的联合国大会期间,美国总统和数百位外交官都下榻于此。
收购协议中称,希尔顿在100年内将继续经营该酒店,并进行一次翻新。但真正引起美国政府注意的并不是收购本身,而是协议中关于安邦集团将斥资对华尔道夫酒店进行全面翻新的条款,华盛顿方面担心安邦会借此进行所谓的窃听和间谍行为。而《纽约每日新闻》则称,由于美国前情报机构雇员斯诺登揭露美国在海外进行大规模窃听,美国政府势必会对本土可能威胁其安全的活动保持警惕。
美国政府和华尔道夫酒店的长期合作关系将取决于对这次并购的评估结果。分析人士指出,即便能顺利通过评估,也不排除今后美国官员不再将这家酒店作为下榻首选的可能性。