1月9日,最新数据显示,房利美购房信心指数在2023年12月上升2.9点,至67.2。

其原因在于预计未来12个月美国抵押贷款利率下降的美国消费者比例显著增加。这一乐观态度和对购房市场的积极预期是否能在2024年顺利落地?

美国金鹰房产投资公司执行合伙人陈跃武对第一财经记者表示,近期发布的标普凯斯-席勒指数也显示,美国房价再创历史新高。

该指数显示,2023年10月美国平均房价同比增长4.8%,其中增幅最高的3个城市是底特律(8.1%)、圣地亚哥(7.2%)和纽约(7.1%)。

陈跃武解释道,数据表明,美国房地产市场的中期调整已经于11个月前结束。到2023年10月为止,2023年美国平均房产价格已经上涨超过7%,“这符合我们2023年初的预测,即房价在2023年将上涨大约5%至10%。”

他并称:“可以预见几个月之后,抢房大战可能在美国各地重新爆发。”

房价再创历史新高

标普凯斯-席勒指数显示,2023年10月,其涵盖的20个美国城市有8个处于历史最高房价,分别是亚特兰大、夏洛特、迈阿密、纽约、芝加哥、底特律、波士顿和克利夫兰,其房价涨幅同比都在5%以上。

在其中,纽约曼哈顿地区的房价,更是因为其特殊区位价值成为风向标,近期该地块的房价一年多以来首次上涨,这被解读为是美国房地产市场反弹的早期迹象。

房地产评估公司米勒·萨缪尔森(Miller Samuel)和房产经纪企业道格拉斯·爱李曼(Douglas Elliman)数据显示,2023年四季度,曼哈顿已完成的住宅交易的金额中值为116万美元,同比上涨5.1%,这是自2022年第三季度以来的首次同比上涨。

数据显示,虽然整体交易量下降,但500万美元或以上住宅的销量在2023年第四季度激增。甚至在抵押贷款利率一度要突破8%之际,购买也没有停止:超过三分之二的买家支付了现金,而这一比例是米勒·萨缪尔森从2014年开始进行数据分析以来的最高水平。

陈跃武对第一财经记者表示:“美国平均房价已经连续9个月上涨回升。2023年10月的美国平均房价比9月上涨了0.2%,房价增长速度比前9个月有所放缓。”

具体而言,“美国房价在2022年6月达到一个高点,之后6个月下降,到2023年1月开始回升。10月份的美国平均房价已经超过2022年6月,创下历史新高。”他解释道。

同时,需要注意的是,“目前美国的房产库存量是2.5个月的销售量,远低于6个月的平衡点。”陈跃武说,“目前的美国房产库存量只有疫情前(2019年)的一半。美国房产市场供不应求,推动房价持续上涨。”

利率下降让消费者对2024年持乐观态度

诚如陈跃武所说,目前房价上涨的部分原因是美国楼市供应不足。

当前,抵押贷款利率的下降则为2024年更广泛的市场复苏奠定了基础。美国人口普查局数据显示,2023年11月,美国私人住宅建设规模上升至近9000亿美元,环比增长1%,虽然不多,但却也是同比上升的第一个月。随着利率下降,买家兴趣恢复,美国建筑商对住宅市场也更加积极了。

米勒·萨缪尔森总裁米勒(Jonathan Miller)表示:“市场显示出开始反弹的初步迹象,虽然不会在一夜之间发生大转变,但在交易和库存以及价格方面,市场表现趋于强劲。”

不过,需要看到的问题是,此前的买家曾经享受过3%的超低抵押贷款利率,作为当前的买家,他们并不愿意支付目前6.6%左右的新贷款利率。

穆迪分析首席经济学家赞迪(Mark Zandi)表示,历史数据显示,当抵押贷款利率低于6%时,美国房地产市场才会真正解冻。

好消息是,“目前美国通货膨胀率已经降到3%左右。美联储已经明确表态停止升息,并将在2024年中开启降息周期。”陈跃武对第一财经记者表示,“基于以上预期,美国30年房贷利率已经从8%下降到6.62%。”

目前,随着需求降温,去年11月的美国消费者物价指数(CPI)降至3.1%的近两年低位,引发了人们对美联储最快将于今年3月降息的希望。

不过美联储多位官员随后试图对这种预期泼冷水,称提前降息的论点很难证明是合理的。机构预测,去年12月CPI或小幅反弹至3.2%,核心通胀有望降至3.9%,但仍是2%通胀目标的两倍,通胀黏性风险可能成为影响未来降息步伐的因素。

美联储在2023年12月宣布第三次维持利率不变。美联储主席鲍威尔表示,历史性的货币政策紧缩可能已经结束,降息的时机是下一个问题。

在非农就业数据发布后,CME美联储观察工具显示,市场预计美联储1月会议基本按兵不动,3月降息25个基点概率为56%。

陈跃武认为,一旦美联储开始降息,房贷利率将进一步大幅下降,促进美国房地产市场更快速地增长,增长幅度将重新回到10%以上。

他表示,他个人认为,值得关注的投资热点是北卡罗来纳州的罗利(研发黄金三角地区)和夏洛特(南方金融中心)、得克萨斯州的达拉斯以及佐治亚州的亚特兰大市。