2020年12月30日,伴随着温州吾悦广场的开业,新城控股旗下已开业吾悦广场及委托管理在营商业项目正式达到100座。
回顾新城商业发展之路,自2008年涉足商业地产以来,完成了商业地产从 0 到 100 的突破。在步入行业第一梯队的同时,新城控股不断推进产品线的迭代升级以及商业版图的稳步扩张。12年来,新城商业历经了4 代产品的迭代进化。
在着力于产品迭代的同时,新城控股还持续推动吾悦广场的规模化发展。2012年新城商业首座城市综合体项目——武进吾悦,落地新城发源地“常州”,也正式开启吾悦商业时代。2014年新城商业首进上海,形成以上海为中枢、长三角为核心的布局模式。此后,除深耕的长三角大本营外,新城控股稳步拓展环渤海、华南、中部地区的商业版图,并紧跟西部地区商业发展机会,积极布局云、贵、川、渝,进驻西安、银川、乌鲁木齐、兰州、西宁等省会城市,填补区域乃至城市大型商业综合体的空白。
截至2020年12月25日,新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到156座,进驻全国118个城市,初步完成全国化布局。而更为重要的里程碑则为2020年12月30日,新城商业在营规模突破性地达到百座,正式进入百店时代。
百店规模达成之际,新城商业掌舵人、新城控股联席总裁曲德君表示,双轮驱动模式下,新城商业将一如既往聚焦线下空间,新城商业未来的发展愿景是“让商业空间更有价值”,持续提升商业空间的投资价值、商业价值和服务价值,致力于将吾悦广场打造成更受顾客喜爱的消费场所、更被商家认可的经营平台,致力于实现更让业主满意的资产收益。
问:在竞争激烈的商业地产领域,新城商业经过数年的努力,终于达成来之不易的百店成就。新城商业在行业脱颖而出的核心竞争能力和优势是什么?
曲德君:2008年新城开始进军商业地产,历经12载,如今花开温州,实现了从第1店到100店的跨越。新城商业一路走来,之所以能在竞争激烈的商业地产领域脱颖而出、一跃成为行业龙头,主要是因为以下三点独特的优势:第一,公司始终坚持“住宅+商业”双轮驱动战略,住宅与商业协同互补,有力推动吾悦广场的快速发展;第二,新城商业高起点、高标准切入,从第一座吾悦广场开始,即采用领先的购物中心模式,并不断迭代更新;第三,各线城市全面布局,一二线和三四线同步发展,把握住了城市功能升级和消费升级的红利。
问:新城商业的百店运营规模,也包含了一部分轻资产项目。您如何看待轻资产模式?
曲德君:新城商业经过多年发展,已经形成行业领先的规模优势和成熟的管理运营体系,也已经具备商业品牌和资源输出实力,通过轻资产布局,能不断扩大新城商业在管规模,也利于进一步强化吾悦商业管理品牌形象。
轻资产模式也是商业地产行业的一大发展趋势,目前有实力、有能力的大型企业都将轻资产列为一大重要模块,而随着行业变化,对商业综合体运营提出了更高要求,非规模化企业在手项目也希望通过引入具有良好品牌声誉和运营能力的管理方,让项目经营更加稳定、带来可持续增长的收入。
从新城商业自身发展而言,未来将是轻重并举的发展模式,目前依然以重资产运营模式为主。在轻资产输出时,我们也形成了一套严格的筛选标准,例如对项目本身建筑结构、可供出租的商业面积、区域等都有明确要求,只有我们认为是好的项目,我们才会接手。此外,新城商业在选择轻资产运营时,和自持重资产项目采用同样的管理体系和管理标准,既然接手了项目,我们就有责任、有能力、有信心让它变得更好。
问:如今进入商业地产的企业越来越多,竞争日益激烈,市场同质化严重。您如何看待行业的现状?
曲德君:购物中心行业经过多年发展仍有较大空间。我们讨论两个维度的话题比较多,一是同质化,二是电商带来的压力。面对电商压力,大家都在思考如何打开实体商业的线上渠道,更精准地识别用户、触达用户,让用户更多参与到实体场景中。数字化建设、科技赋能,很重要。同时,我们也看到,目前线下销售的规模仍然远超过线上销售规模,仍然有相当一部分消费群体忠实于线下购物,也仍然有相当一部分消费群体选择线上消费和线下消费并存,购物中心的发展空间依旧很大。
在关注消费端的同时,我们也看到,今天的购物中心,在供给端也面临比较严重的问题,就是同质化严重,困扰行业创新。以往,我们过度关注消费端,忽略供给端的创新与突破,各个购物中心,包括商业定位、业态等,都模式化,大同小异,无法与时俱进地满足消费者不断变化的消费需求。可以说,目前行业最大的痛点其实就在于供给端,我们必须意识到,应该去解决购物中心供给端的问题。
问:您提到应该解决供给端的问题,吾悦的破题之道是什么?
曲德君:我们的答案是——坚守与变革。
在“坚守”层面,新城商业希望让商业回归经营,其中坚守定位是前提,一店一策、匹配市场,根据市场环境、匹配商业定位,打造业态特色,树立独有标志;第二是对内容的坚守,做强零售、做精体验,购物中心已经成为实体商业主力军,需在满足体验业态消费的基础上,回归零售,强化零售业态,同时以更开放、更灵活的方式携手品牌商家,推动商业内容创新发展,助力品牌良性发展,为消费者带来更丰富的消费内容和消费体验;第三,对经营的坚守,购物中心销售业绩是第一指标,品牌商家才是购物中心良性运转的基石,商家销售业绩好,客户消费需求才能得以满足、业主投资收益才能得以实现,要与品牌商家共同创造经营价值。
在“变革”层面,新城商业致力于让商业蝶变焕新。首先创新商业形态,在购物中心一路发展过程中,逐渐形成了比较固定的业态组合方式,这样一种相对标准化的商业内容,目前来看,与新型消费需求,偏差越来越大。基于此,新城商业积极探索“MALL+X“的创新商业形态,打造少年文化中心、运动城、零售集合店等新型商业形态,构建特定消费场景;第二点是扩大服务客群,中国人口年龄结构已悄然变化,购物中心应与品牌商家共同研究,适配人口结构、延展客群范围,未来吾悦广场将把年轻客群、年轻家庭客群和中年客群作为主力客群,并逐步实现三类客群的均衡发展。现在,中年人去购物中心,没什么可买。这一块,购物中心如果能够提供合适的商品和服务,也很有潜力;第三则是创新价值消费,行业正在进入价值消费体验阶段,未来的零售行业,在消费端升级的推动下,供给端将更加致力于消费价值的提升,购物中心要与品牌方联手,将更多的价值创新融入销售和消费过程中,共同提升和创新价值消费体验。
问:通过这些措施,新城商业希望达到什么样的目的?有着怎样的发展愿景?
曲德君:在新城控股“住宅+商业”双轮驱动模式下,新城商业将一如既往聚焦线下空间,新城商业未来的发展愿景是“让商业空间更有价值”,持续提升商业空间的投资价值、商业价值和服务价值,致力于将吾悦广场打造成更受顾客喜爱的消费场所、更被商家认可的经营平台,致力于实现更让业主满意的资产收益。