预售制是房地产市场超常规发展的催化剂

商品房预售制度起源于20世纪50年代的中国香港,霍英东于1953年创办的立信置业有限公司提出预售楼花(期房)并引入按揭模式,解决了居民住房需求高但储蓄不足的问题。

1994年,中国内地因住房需求远大于供给,为了支持开发商加快城镇住房供应,引入了“卖楼花”模式,正式确立了商品房预售制度,通过预售,开发商拿到了购房人的首付款和购房人付息的银行贷款,大幅降低了资金成本,扩大了资本杠杆,提高了开发新楼的速度。

过去20余年,受益于预售制和楼房按揭制度,我国房地产行业以高周转、高杠杆的运作模式飞速发展。2022年,中国房地产开发投资完成额13.29万亿元,是1999年完成额的33倍,年复合增速15.7%。2022年,房地产业增加值达7.38万亿元,占GDP比重6.1%;如果加上间接拉动的上下游行业增加值总量,占GDP比重为16%左右。

从居民视角分析,1994~2022年,我国城镇居民常住人口由3.42亿人增长至9.21亿人,城镇化率由28.5%上升至65.2%,城镇居民人均住房建筑面积由15.7平方米提升至37.5平方米,扩大近2.4倍,同样受益于预售制,城镇居民的住房需求得以保障、居住质量有所改善。

逐步转向现房销售并优化预售款管理

2022年,房地产开发资金来源中自筹资金占比仅为35%、定金及预付款占比33%、个人按揭贷款占比16%、国内贷款占比12%、其他到位资金占比4%,从这个资金来源结构可以看出,房地产企业在开发过程中65%以上的资金来自于购房人和商业银行,一旦房地产企业“自筹资金”不到位,无法按照合同期限和质量交付房屋,那么购房人和银行将面临巨大的烂尾楼风险。

在房价不断上涨的周期,由于楼价不断上升,购买期房具有价格优势,楼盘竣工交付时不愁滞销,没有特殊情况,开发商都能筹措到足够的建筑和安装资金,因此,这种由购房人和银行融资给房地产商盖楼的模式风险尚还可控。一旦楼市价格面临下行趋势,未售楼盘出现滞销风险,开发商“自筹资金”不到位的风险也相应增大,这种商品房预售模式的弊端就非常明显,甚至成为烂尾楼纠纷的根源所在。

近5年来,随着一些城市房地产价格的下行,居民对于未来房价的预期也发生了相应的改变,预期“房价将会上涨”的比例由2018年6月的36.5%下降至2022年12月的14%,打算增加购房支出的占比也由23%下降至16%,对未来房价走向的悲观预期叠加房地产行业信贷政策的收紧,大量房地产商资金链断裂,烂尾楼不断出现。

期房销售已经成为纠纷之源,逐步提高“一手交钱一手交房”的现房销售比例是控制房地产风险的治本之策。

然而,2022年期房在中国内地商品房销售面积中占82.7%,短期内如果完全摒弃预售制度全面推行现房销售或很可能诱发房地产开发商的资金链危机,并导致房地产投资的断崖式下滑,影响宏观经济的增长速度,同时有可能因新房供应骤然减少而推升房价。

因此,逐步降低期房销售比例,提高现房销售占比并优化购房人预付款监管制度是控制房地产违约的可行路径。

中国香港预售比例在5成左右 ,美国的新房销售中预售比例在70%~80%,新加坡商品公寓和组屋预售比例约在90%,然而,相较之下却鲜有烂尾风波,归因于其完善的预付款监管和质量监管制度。

中国香港的预售条件要求开发商全数支付地价且有能力支付所有建筑费(开发商自筹),预售资金(等同楼价5%的定金)通过信托专户管理直至确认交付后才交于开发商,且购房者在房屋完成建设并正式交付前才申请按揭贷款。美国期房销售制度主要严格遵循双方合同执行,且在交付之前房屋预售款由第三方(多为住宅交易中的产权公司)监管。

限制银行对房贷的追索权是控制家庭负债风险的有效措施

目前,国内的预售制度对消费者不利的方面还体现在银行对按揭贷款的追偿权。开发商在交付土地使用权出让金后,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上(其中自筹资仅占35%),就可以开始预售商品房了,之后开发商盖楼所用的资金大部分来自于预付款和购房人申请的银行按揭贷款。

购房者在正式签订购房合同后就申请按揭贷款,贷款直接由银行付给开发商和银行、监理单位共同监管的账户,供开发商分期取用,这笔贷款产生的本金利息由购房人支付、贷款的抵押物为预售的房屋。

按照现有的按揭制度,提供贷款的银行对购房人的房贷拥有追索权,即购房者对房贷承担无限连带责任,当抵押的房屋价值不足以清偿贷款时,不足部分由债务人(购房者)承担。在这种法律框架下,购房人一旦断供,银行除了没收并按照司法流程拍卖其房产之外,还有权追索业主名下的其他资产来清偿所欠房贷。“房没了,债还要还”,就是这种无限追偿权的可能结果。

征收因为这种购房人的无限连带责任,使得银行往往忽视对抵押物的贬值风险评估,只是一味考察贷款人的收入潜力和综合偿债能力。导致一些楼盘烂尾,无法按期交房,购房人仍然不得不继续支付房贷本金和利息,或者房屋在拍卖之后不足以清偿贷款,购房人在失去房子之后,还得以个人的收入或者变卖其他资产来偿债。

银行旱涝保收,全部风险都由购房人承担,容易导致一些收入不稳定的家庭过度负债,一旦发生失业、破产或者其他变故,不仅仅失去抵押的房子,个人与家庭的正常生活都无法维持,严重影响社会的和谐和稳定。

因此,建议改革住房抵押贷款的追索权制度,借鉴海外的非追索权住房抵押贷款模式,银行和购房人共担住房按揭贷款的风险,一旦发生被抵押的房屋发生烂尾、质量不合规、逾期交房或者购房人无力偿还贷款时,银行只能拍卖购房合同中的抵押房产,若拍卖收入不足清偿贷款,则银行承担坏账风险。

这种无追索权的房贷制度改革将会促使银行更加谨慎地审核被抵押物(预售房产)的烂尾及贬值风险,以及购房人的偿债能力,一方面降低房屋资产的抵押值,避免拍卖金额不足以偿债的坏账风险;另一方面避免购房人过度举债,控制其家庭负债风险,把断供的损失限制于失去所抵押的房子和已经支付的房贷本息,断供之后的个人家庭正常收支不受断供事件的影响。

2022年,我国居民债务收入比达143.9%,较2013年近翻出一倍,已经高于美国(101.1%)、德国(101.5%)和日本(115.4%)。2022年整体居民贷款中的中长期消费贷款占比高达62%,而中长期消费贷款八成以上为住房贷款。2013年以来,随着债务收入比的上升,我国居民人均消费支出同比增速已由2014年的7.5%下跌至2022年的-0.2%。可见房贷造成的过度举债已经对居民的日常消费能力产生明显的“挤出效应”。

保交楼是手段、保民生是目标、保稳定是底线。从促进房地产行业的稳定发展、降低居民家庭的财务风险、维持社会稳定来看,不仅要全面完善我国预付款监管体系,逐步提高现房销售比例,而且要适时改革银行按揭贷款的追偿权模式。

(林采宜系中国首席经济学家论坛研究院副院长,张菁系中国首席经济学家论坛研究院研究员)

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