编者按:

按照惯例于每周三召开的国务院常务会议,似乎很少像本周这样早早地吸引各界关注。预期中的房产税政策并未出台,但新一轮楼市调控组合拳之威慑力有过之而无不及。从去年初的“国十一条”到4月的“国十条”再到三季度的“二次调控”,政策效果毋庸置疑。但目前房价依然高企,距离“政策线”仍有距离。昨天出炉的新“国八条”在重申前期一些政策要点的同时,又有加码之势,如二套房首付比例提高至六成,统一部署限购政策等。本报今日将用五个关键词串起本轮新政的脉络。

预期 “房产税”隐身“国八条” 准备工作提速

“箭在弦上”的房产税依然位于“待发”状态。

本周以来,又一波关于房产税的传闻再度刺激市场神经。

按照惯例,每周三都会召开国务院常务会议。本周的会议一度被认为很有可能出台关于房产税的政策。

昨天的会议上部署了新一轮楼市调控政策,但未提到房产税。

中国房地产信息集团分析师薛建雄昨晚接受《第一财经日报》记者采访时表示,新一轮的调控措施出台,可能会使得房产税的出台延迟,但延迟的时间还不能确定。

然而,从目前各方信息汇总来看,对于房产税出台的预期依然浓厚,且准备工作仍在进行。

国务院要求,各地要加快建立和完善个人住房信息系统,为依法征税提供基础。新华社昨天援引专家的判断认为,这或将是为房产税未来试点、实施做好准备。

上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为,此次要求各地加快建立和完善个人住房信息系统,为依法征税提供基础,“不仅是为已开征的税种提供基础,更是为全国范围开征房产税提供技术支持。”

中国指数研究院副院长陈晟对记者表示,其本人对于房产税何时出台兴趣不大,毕竟房产税对当前急需的调控房价影响不大,“而且房产税没出来比出来效果要好,出来了可能大家就觉得也不过如此,但是没出来就一直不敢盲目出手。”

房产税难成楼市降温“急效药”,这是目前业内多位专家的判断。

新华社近日连续播发文章谈房产税,并引用专家的观点称,房产税只是一个税种,是一种税收的手段,虽然它确实会增加房产所有人的持有成本,对房地产市场产生一定影响,但不要指望房产税的恢复征收会对房价产生“一剑封喉”的作用。

陈晟进一步表示,房产税对房价只是间接的影响,比如使得原来已经持有房产的人不再购买,或者增加持有成本,使之出租或者抛出,从而增加供给,但对房价影响不大,还是保持神秘比较好。

作为试点城市之一的重庆,其征收房产税的政策考量则日趋清晰。

首先是确定对高档商品房征收房产税,其次是将当地的房产划分为10个等级,针对不同的等级征收不同的税率。而税率最高不会超过3%。因为重庆市市长黄奇帆称,台北市的房产税率分别为1%、2%、3%,“比我们收得狠”。

上海的房产税面纱则还迟迟未揭开。在刚刚闭幕的上海两会上,上海市市长韩正在回答关于房产税提问时表示,上海目前正在积极做试点准备,上海的试点准备始终得到国家有关部门的指导和帮助。

韩正强调,房产税是面向和立足于长远的一项制度建设,目的也是按照“三个为主”的调控方向,促进房地产市场的健康发展。

上海市政府新闻发言人陈启伟1月25日公开表示:“房产税开征的发令枪在国家,上海目前正在积极做好试点准备工作,一旦有结果将第一时间向社会公布。”

已经无数次搅乱房地产市场的房产税,由于公众预期其脚步将近,因此在2011年初引发了巨大的威力。佑威及楼市专评网联合提供的数据显示:上周(1月17日~1月23日)上海商品住宅成交量是新增供应量的近3倍,而最近三周都在2倍以上。

新招 统一政策口径 升级版限购令铺开

在限购令已经于20多个城市逐步铺开之际, 26日召开的国务院常务会议决定,将限购令的范围进一步扩大。

会议要求,各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。

中国指数研究院副院长陈晟对《第一财经日报》记者表示,国家调控是有一个逻辑的,那就是在供需矛盾、供不应求、流动性过剩的情况下,购房者必须有一个优先次序,也就是无房者要优先于改善型需求,改善型需求优先于投资需求,投资需求优先于投机需求。限购就是为了防止投资投机需求运用全款购买的手段夺取刚需的资源。

国十条—国五条—国八条

限购政策部署由松到紧

从去年5月北京率先在全国实施限购令之后,限购令版图就不断扩大,去年下半年上海、广州、深圳、天津、大连、南京、杭州、宁波、温州、苏州、厦门、三亚、海口、福州、兰州等15个城市先后推出楼市限购政策。其中,部分城市在这项政策中都注明了“有效期限”至2010年12月31日。

到了年底,福州、海口、厦门等城市分别宣布将继续执行原本“到期”的商品房限购政策。

而到了2011年年初,限购令又迅速从一线城市及热点二线城市迅速蔓延至二三线城市,比如郑州、太原、武汉、昆明、济南等都开始实施限购,限购城市数量从2010年年底的16个,增加到了20多个。

而升级版的限购令则意味着,基本上所有的一二线城市都须限购,部分三四线城市也将限购。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭称,限购是一种管制手段,在我国近二十年房地产调控史上,从未使用过的,对此国家亦小心谨慎,态度经历了一个由松到紧的变化过程。

他分析说,去年4月出台的“国十条”中提出:要严格限制各种名目的炒房和投机性购房,地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。这是一种商量的口气。此后只有北京限购。

去年9月底出台的“国五条”中规定:房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。

这一政策部署的口气被市场认为有加强之势。结果是,上海、深圳、杭州等15个城市开始限购。其中除了兰州,其余都是东部城市,而且多为一线和高房价的二线城市。

地方力度不一 统一口径趋严

已经实行限购令的城市,限购方案均是单独出台,因此存在不同差异,也被业界认为力度不一,部分城市限购相对宽松。

昨天出炉的新版限购令要求,原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。

杨红旭表示,这就意味着,已经出现限购令的20多个城市将重新调整限购口径。

对于扩大限购范围,杨红旭表示,会使得投资投机需求跨区域投资的难度越来越大,限购城市与非限城市之间的“挤出效应”会逐步减弱。在杨红旭看来,此前部分城市实施的限购令,导致部分投资投机性资金流向了没限购的城市,“挤出效应”明显,比如由于广州和深圳限购,东莞楼市“因别人之祸得福”。

在杨红旭看来,随着行政干预力度进一步升级,2011年全国楼市调整的幅度将大于2010年,部分城市房价将出现一定幅度的下降;70个城市房价指数或将于二三季度出现同比负增长,多个月份会出现环比负增长。

不过,陈晟认为,效果不在于限购,而在于各项政策的整体使用,尤其是二套房首付提高,地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标等。 “这样一来,一些关键指标就都有了。总的来说,中央的调控政策是在层层加码、层层量化的。”

问责 “铁腕”问责 房价调控参考节能减排?

新的房地产调控政策的板子不仅打在了炒房者身上,也将打在执行调控任务不力的地方官员身上,行政手段仍成为新一轮房地产调控的主要政策之一。

昨日,国务院常务会议研究部署做好房地产市场调控工作,并相应出台了八条意见,要求进一步落实地方政府在房地产市场调控中的职责。

在新“国八条”中,国务院明确要求,地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。国务院还进一步对地方调控目标下达了任务,即2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。

如此严格的行政指标设定同此前国务院对各地GDP能耗指标的控制似乎有相似之处。在“铁腕”式的完成节能减排任务中,如果地方政府没有达标将直接影响主要官员的考核。此次房地产调控中,如果地方政府没有如期完成新建住房年度调控目标,国家将启动问责机制。

中央政府对地方房地产调控效果的问责机制已经在去年4月17日公布的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中建立起来。

当时,国务院要求,稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房和城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核,加强监督检查,建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力,影响社会发展和稳定的,要追究责任。

对于推高房地产价格高涨的土地违法问题,依照国土部、监察部、人力资源和社会保障部制定的《违反土地管理规定行为处分办法》,2010年土地违法问责也在去年年末启动。

不过,很少有地方将房地产调控目标直接落实到房价。年末看看各地楼市价格,不降反升成为很多地区的房价特征。

新“国八条”进一步对问责内容进行了细致划定,而且直指房价。

国务院要求,未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府,要向国务院作出报告,有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位,房地产相关税收征管不力,以及个人住房信息系统建设滞后等问题,也纳入约谈问责范围。

约谈和问责后,中央政府将对调控房地产政策执行不力的官员采取哪些措施,是惩戒和教育,还是检讨、道歉,或是直接摘去“乌纱”,或许还有待进一步的细则予以明确。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成在接受《第一财经日报》采访时曾表示,房地产业的市场化与强调监管并不冲突,房地产的调控也会长期存在,但还是应该以经济手段为主。

供地 商品房用地不低于前两年

随着土地价格的逐年走高,在涉及房地产调控的诸多部委中,国土资源部的角色日益重要。国务院昨日出台新“国八条”调控楼市,土地供应和监管再度“上榜”。

土地供应方面,国务院常务会议重申了相关政策,如保障房、棚改房和中小套型普通商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%等。

在中央全力推动保障房建设的背景下,去年全国各地制定了高达18万公顷的房地产供应计划。

完成情况如何?国土部的最新数据显示,去年前11个月全国(不含西藏、新疆和新疆建设兵团)房地产用地供应12.82万公顷,同比增加47.8%,其中住宅用地供应9.56万公顷,同比增加50.6%,同期,全国保障性住房用地供应1.34万公顷,同比增加43.5%,占住宅用地比例为14.01%。

去年我国制定的保障房计划为580万套,据国土部一位知情人士介绍,1.34万公顷的保障房用地供应能够满足建设需要。

不过,中央政府今年再度加大了保障房建设力度,建设目标提高到了1000万套,土地供应必然也需大幅增加。

因此,此次国务院常务会议也特别要求,在新增建设用地年度计划中,要单列保障性住房用地,做到应保尽保。

逐年增加的保障房用地需求,是否会挤占商品房用地的供应,这个问题时常引发讨论,但由于缺少相关数据,业界尚难对此作出真实的判断。

不过,国务院常务会议已作出预警,要求地方今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。

为了控制地价涨幅,此次国务院常务会议要求大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。一旦房价“封顶”,开发商拿地时自然会思量市场风险,多半不会再疯狂加价。

对于闲置用地,会议对相关政策进行了重申。如对已供房地产用地,超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的,及时收回土地使用权,并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。

国土部近期曾下发通知表示,对因政府原因闲置土地,要求省级国土资源主管部门于今年1月中旬前,将尚未完成整改处置的市县和具体地块信息、闲置原因向社会公示。

税收、信贷 二套房首付提至六成高位 五年内卖房全额征营业税

楼市调控“虎虎生威”。

历经去年“国十一条”和“国十条”等数轮调控后,昨天国务院常务会议部署的新“国八条”再度加码政策。如果按照农历计算,目前尚处于“辞旧迎新”的阶段。因此,此次虎年末尾出台的调控新举措亦被视作为第三轮调控。其中提及的税收、信贷等政策,均达到了有史以来的“最强度”。

严厉“疗法”

二套房首付比例提高至60%的高点。

2010年1月“国十一条”明确要求严格二套房贷款管理,首付不得低于40%。当年4月,“国十条”要求,对贷款购买二套房的,首付不得低于50%,利率不得低于基准利率的1.1倍。9月底的“国五条”对此予以了重申。

3个多月后的2011年1月底,首付在高位之上再提一成,力度罕见。

“总体来说,新一轮调控可以说是增加交易成本、抑制消费需求、减少交易流通的过程,对于抑制房价上涨而言,属于一种比较严厉的‘疗法’。”上海市房产经济学会副会长印堃华在接受《第一财经日报》记者采访时指出,“在前两轮中没有落实的部分政策,有望在2011年完全收紧。”

增加交易成本则体现在营业税政策调整上。

新“国八条”明确,对个人购买住房不足5年转手交易的,个人转让住房营业税政策统一按销售收入全额征税。

在此之前,即调控趋势重新收紧的2009年12月,根据财政部要求,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

“这一次的营业税收政策,完全取消了普通和非普通住宅的区分化。”上海社会科学院房地产研究中心副研究员顾建发表示,“而且,从原先的差额征税改成了全额征税,这使得5年内房源再交易成本明显上涨,这一记重拳的力度是非常大的。”

叠加效应

如何解释被顾建发视作为“强力”的政策尺度?北京中原地产研究部总监张大伟向记者举例表示,以一套2008年购入的100万元总价房产为例,在如今以200万元出售的情况下,按照5年内交易营业税计算,之前只需按照差额缴纳5.5%的营业税即5.5万元,而按照全额收入征税的话,缴纳税费将上升至11万元。

不过,印堃华亦有不同看法。他认为,如果按照原先税率计算,征收力度的确很强,但是由于政策中并未提及调整之后的具体税率,因此“税率方面可能日后会有新调整。”

在目前二手房交易过程中,个人买卖涉及的主要税费包括有营业税、契税、个人房产所得税、土地增值税等多项。在2008年实行的刺激楼市一揽子政策中,曾经对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。不过,自2009年起,税收优惠政策开始逐步取消。

张大伟认为,此次调控对多项赋税政策实行加强,除了营业税增加之外,对房价超过平均水平的商品房项目则进行土地增值税的清算和稽查,这亦将有效遏制部分开发商过快上涨价格。此外,加大应用房地产价格评估技术,加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,将对以往部分城市“避税”现象实行堵漏。而严格执行个人转让房地产所得税征收政策,则会在市场层面带来更为有效的作用。

持续加强的,还有差异化信贷政策。

张大伟指出,对第二套房贷款增加一成首付的政策规定,使得购房者最多只能贷款四成,这对运用金融杠杆的投机购房者来说,加大了资金压力。

此外,由于存贷比不断提高,近期部分银行逐渐取消了首套房优惠条件。张大伟预计,首套房在部分城市的优惠利率也可能开始取消。“楼市调控作用将在增加供应及严格信贷的双重作用下,叠加效应逐渐明显。”