不同于往年董秘开场的业绩会，31日当天，万科董事会主席郁亮率先以“检讨”开场。

“昨晚特别忐忑，就像一个学生没考好试，拿成绩单要给父母看一样。我完全能够理解股东各种各样的情绪，不满也好、失望也好、困惑也好、关切也好，我感同身受。”

郁亮的歉意主要来自万科上市31年来的第三次净利下滑，前两次分别在1995年和2008年。

“每次下滑背后都暴露出我们在过去发展中累积的短板问题，当外部环境出现挑战时，短板问题就会以净利润下滑的方式给我们敲响警钟，这都是对我们的警醒。”郁亮在业绩会上坦言，“警钟”敲响提醒我们必须始终对市场保持敬畏之心，正视问题、对症下药、快速行动，期待明年给大家交上合格的答卷。

“未能坚决摆脱高增长惯性”

从财务层面看，2021年万科净利润下降源于三方面，包括毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。

其中，毛利率下降是财务层面的主要影响因子，2021年万科整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点，扣除营业税金及附加后的整体毛利率，从2020年的22.8%下降至17.2%。从结构上看，开发业务依然对万科净利润具有决定性作用。

同时，受按权益法确认的投资收益及股权转让相关收益减少影响，2021年万科投资收益下降69亿元。此外，去年下半年尤其进入四季度以来，市场出现明显下行，万科对部分项目、个别股权投资等进行减值，合计减少归属上市公司股东的净利润约26亿元。

郁亮也在财报中坦言，尽管公司在行业中较早意识到高速增长终将结束，惭愧的是，我们的行为未能坚决摆脱高增长惯性。当追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈的时候，部分城市的投资追高冒进，对市场判断过于乐观，一些项目的投资预期没有实现，导致毛利率下滑。

离散度大+探索成本高是主因

“不管如何反思，考试就是没考好，向52万名股东诚挚致歉。”

郁亮承认，利润的下滑主要集中在两方面：管理上，万科过去一直是充分授权、分布式的特点，造成了离散度大的问题。“万科过去一直是充分授权、分布式的特点，这在行业快速增长时期，有利于迅速抓住市场机会。但随着竞争越来越激烈，大型复杂项目越来越多，单一城市公司和单一区域，不具备完整能力，这就会表现出参差不齐和离散度大的问题，部分项目不及预期，拉低了整体表现。例如项目操盘能力分化，少数项目出现投资失误等。”

同时，在业务层面，郁亮承认，多赛道同时探索所付出的成本，比预想更大，对过往业绩产生影响。“2014年万科开始进行转型探索时，尝试的赛道比较多，因为以万科的规模体量，只有一两条赛道，可能不足以支持可持续发展。但多赛道同时探索所面临的难度和付出的成本，远远超出了最初的预估。过去开发业务增长速度快，承担了有关成本，但市场环境变化之后，这些学费对业绩的影响就显露了出来。”

既没必要也更不可能“业绩洗澡”

在万科38年的发展史上，并不总是一帆风顺的，但作为上市房企，万科公司治理的规范性，一直有目共睹。

但面对大幅下滑的净利，在31日召开的业绩会上，依然有机构人士提出：“万科四季度净利润同比大降73.05%，是否存在‘业绩洗澡’的可能？”

万科总裁祝九胜直言，去年万科业绩的最大缺口是净利润，四季度大降有三个因素：第一是结算时间分布，在四季度占到40%，结算当中的权益比例下降了5个多点；第二个，万科的投资收益基本会在四季度进行盘账，部分投资业务出现收益下滑；第三个是计提方面的影响，四季度市场明显下行，公司对一些项目进行了计提。

“万科既没必要也更不可能‘业绩洗澡’”。祝九胜直言，业绩下降之后，包括郁亮在内的管理层个人收入也是大幅下降的，以全体万科人为代价，可能是两个数量级以上，这个票价也未免太贵了。以这么贵的代价进行业绩洗澡，既没必要也更不可能。万科是在公开市场披露的业绩，所做的每一步都能经得起检验。

“一定要说和洗澡有关系，我们更愿意用凉水这个词，用凉水冲自己的身子，清醒自己的头脑。我们不做业绩洗澡，但要经常保持清醒的头脑。这样有助于让自己看到与同行的差距，更好地去创造价值。”祝九胜表示。

毛利率可以维持在20%

祝九胜判断，未来两年万科开发业务的毛利率可以维持在20%的水准，这里有三个方面的保障。首先万科还有7100亿的已售未结资源；其次，万科从去年下半年以来，投资机制发生变化，我们会特别好地做投资标准；第三个，万科的开发经营本部成立后，产品能力找到原点，操盘能力得到提升，不断推行项目管理，对销售起到很好的促进作用。

地产分析师严跃进表示，市场风向已有所转变，大家可以对地产企业的毛利率产生期许，这部分在今年下半年会更为明显。同时，成本管控、精细化管理，也正在推动房企向管理要利润，符合“黑铁时代”运营模式。

事实上，在行业前所未有的震荡和调整的2021年，翻看万科的年报，依然可以看到“模范生”的自律：实现合同销售金额6277.8亿元，营业收入4528.0亿元，归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，持有现金1493.5亿元，净负债率29.7%，保持了“绿档”和业内领先的信用评级，经营性现金流净额连续13年为正，年末存量融资的综合融资成本降至4.1%……行业的暴风骤雨过去，勇者依然站在光里。

北京商报记者 王寅浩

郁亮的反思