中秋节前一日,江西富豪张园林实控的新力控股集团(02103.HK)股价大跌87%,市值蒸发120亿港元,这家江西省最大房地产开发商迅速引发关注。

实际上,张园林的发家之路也很“神速”。他2010年创业,短短几年就在南昌积累大量土储,年销售额从零到千亿只用了十年。

2019年新力控股在香港上市时,是成立时间最短的上市房地产公司,张园林年仅43岁就成为千亿上市房企总裁。

(图片来源:新力控股)

“张园林如此年轻就创业成功,成为上市千亿房企老板,在业内独一无二。”一位地产行业资深职业经理人曾感概。

然而张园林的发家史极为神秘。他一度长期保持低调,却在公司上市前后,从幕后转而走向台前。

在大本营南昌发展十分顺遂的新力,在迁出总部、成功上市之后,不断遇到麻烦,直至此次股价闪崩。一个多月前,新力在南昌的最大楼盘“南昌新力城”二期一度陷入停工风波。曾经助力张园林平步青云的“豪华后援团”,似乎也难再发挥作用。

没读大学但突然发家

万科用了26年实现千亿销售额,创立于2010年的新力实现千亿却只用了10年。

按照其一直以来对外塑造的形象,张园林出身于建筑行业,很重视产品质量,靠在南昌打造第一个房地产项目“帝泊湾”闯出了名堂,从此一发不可收拾。

然而在张园林创办新力之时,房地产行业对资金、土地资源等各方面的要求已经非常高,行业壁垒厚、护城河深。为何“75后”的他能创办出千亿房企?他又是如何登上“2020福布斯中国400富豪榜”第354位?

新力招股书曾披露,张园林没有读过大学,只念过中等职业教育。2002年,即25岁那年,他开始在江西五建工作,担任建设工程总承包商,最后当上总经理。28岁时,他在江西裕仁投资有限公司任执行董事。两年后,30岁的张园林在江西省丰城市希尔顿置地有限公司任执行董事,接手了丰城希尔顿烂尾项目。

在30岁之前,没读大学的张园林已经小有成就,原因之一是他的胞兄张国印在2001年吃下了江西五建。根据江西五建官网介绍,该公司成立于1997年,重组于2001年,在那之后张国印成为实控人,拥有超过80%的股权。江西五建为何重组,已经很难有史料可查,其官网称“重组之前江西五建已是一个千疮百孔、亏损严重、人心涣散,濒临破产的企业”。

张园林33岁那年,即2010年,他联合几个投资伙伴一起创办江西新力置地,这是他人生更关键的一个转折点。

根据中指院数据,新力在成立后的第5年,即2015年 ,就从名不见经传的本土小房企成为南昌市房地产销售第4名的房企,在南昌的年销售额达到35亿。

又过了三年,新力成为南昌销售额第一名房企,而且销售额翻了近10倍。根据中指院,2018年,新力在南昌销售额达到322亿元,比排在2-4名的绿地、万科和保利在南昌的销售额总和还要多。

“南昌人都知道新力短短几年时间突然崛起,楼盘到处都是,在南昌人眼里是比万科还厉害的,能一下子获得那么多土地资源,绝对不简单。”一位南昌本地市民对第一财经表示。

新力初创后5个月,就在南昌拿下其第一块土储——占地278亩的经开区地块,成交总价2.3亿元,联手拿地的合作伙伴是江西华东建设投资实业有限公司。次年,经过激烈竞价,新力打败中海等房企,以5.2亿元竞得南昌朝阳新城地王项目。

公司成立仅一年多,刚进入房地产行业的张园林就出手豪绰,仅公开招拍挂买地就花掉超7.5亿元。第一块土地,新力开发成了总建面36万平方米的大盘“新力帝泊湾”;第二块地更是打造了全南昌最奢侈的楼盘新力洲悦,户型中包括面积600平方米、每一户都带泳池的大平层,单价比周边贵一倍。

其后四五年间,新力多次在南昌拿到占地超过200亩的大盘,比如南昌县的新力愉景湾、新力金沙湾,红谷滩的新力钰珑湾,高新区的新力时代广场等。

新力以蹿火箭般的速度发展背后,张园林其实拥有一个豪华且低调的后援团。

起步背后“阵容”豪华

从刚进入房地产起,张园林的身后就站着整个张氏家族。

张园林的大哥张国印自2001年起控股江西五建。新力2010年首次拿地背后就有张国印身影,与新力联手拿地的“江西华东建设投资实业有限公司”大股东陶红,同时也在江西五建任职。

江西五建官网资料显示,张园林的胞兄张国印白手起家,进入建筑行业后,曾从普通施工员干到多个项目总指挥。他曾任南昌市人大代表,热衷公益,经常在江西参与大型公益活动。在官网“领导关怀”一栏,江西五建“晒”出张国印过往与江西多位领导干部合影。

而张园林的胞弟张国金,则于2011年成立广西路港建设集团有限公司,注册资本1.1亿元,该公司起步时间跟新力非常接近。其后,江西五建、广西路港成为新力工程项目的主要供应商。

除了张家,新力的起步阶段背后还有多个神秘人物支撑。

成立之初,江西新力置地有四个股东,分别为:江西盛开投资、张园林、万奇、沈令华。

当时的第一大股东“江西盛开投资”法定代表人叫刘骐鸣,实际控制人为陈锁。陈锁名下有20多家企业,生意范围包括农业、矿业、贸易、装饰装潢和房地产开发等。陈锁上世纪90年代拥有一家蔬菜基地企业,2002年左右进入矿产业,开矿生意涵盖江西和西藏。

第三大股东万奇,除了江西新力置地,名下再无其他公司。公司成立仅半年,万奇就以2000万元向其他三方转让了手中的20%股权。

而第四个股东沈令华,则一直在新力当高管。

2014年,矿老板陈锁以4000万元转让了手中40%的股权予张园林,从此退出了新力。

也在那一年,另一个富豪把自己旗下的房地产公司股权转让给了新力,新力由此获取大片土储。

2012年,江西一个重大招商引资项目——恒望汽车城开始动工,项目位于望城新区,占地面积2013亩,除了商服用地,还包含大片住宅用地。

2014年,江西恒望集团把旗下恒望置业51%的股权转给了新力,新力获得超过200亩的土储。

而2018年拿下的望城新城超500亩巨无霸地块,也是跟恒望合资的项目公司拿下的,即号称“建面75万方理想之城”的南昌新力城项目。土地出让规则中对引进汽车相关产业有明确要求,可以说拿地的关键就在于恒望的汽车城项目。

目前江西恒望集团人员变更情况较为复杂,其前法人代表吴文刚,从上世纪90年代起就在江西从事电子元件、房地产、投资等生意。

低调老板从幕后走向台前

即使2017年新力把总部搬到上海、准备开启全国化扩张之时,张园林都保持着低调,极少在公开大型活动中露面。

公开的工商登记信息中,几乎没有张园林2005年前的资料。张国印的江西五建2003年时注册的第九分公司,法定代表人名字为“张国林”。

而张园林2005年开始任职的江西裕仁投资有限公司,大股东为张园林,二股东叫张国林。不过,新力在上市时并未披露过张园林与张国林的关系。

2018年7月,张园林突然高调出现在香港,与26家房企的大佬们一起为易居赴港IPO站台,外界才初识这位黑马房企创始人。

(图片来源:易居中国)

10个月后,新力递交招股书开启上市历程,张园林也换了发型、变了气质,这位地产新贵愈发高调起来。

(图片来源:新力控股)

张园林风格切换的同时,新力也转变了发展路径,进入了新的阶段。

从2016年起,在南昌发展得极其顺利的新力,销售额突破百亿,开始谋划扩张至别的省份。第一站是广东惠州,张园林迅速收购了20多个项目,其后是一线城市广州。

2017年总部迁入上海后,新力开始在长三角布局,进入无锡、苏州等地市场。

走出大本营的头三年效果不错,2016-2018年,新力销售额年复合增长率达到了136%,在行业内属于最快之一。

这背后的代价,是对外大量借款,大量非标融资。2016年-2018年,新力借款总额从64亿涨到221亿,这其中最主要的融资渠道就是信托,融资成本高企。

加杠杆、全国化、高周转,在南昌神秘爆发的新力搬到上海之后,发展模式和别的黑马房企逐渐趋同。

上市后,张园林还积极寻觅良将,希望高度家族化治理的企业能走向职业经理人治理。

2020年年初,张园林以丰厚的条件邀来地产圈知名职业经理人陈凯加盟,担任联席董事长兼总裁。而张园林自我降格,从董事长变为联席董事长,再次隐身幕后。

陈凯一进入新力,立刻开始大刀阔斧改造这家年轻的房企,从定战略、引人才、调架构到整改企业文化,有时候忙得只能吃盒饭。最初,张园林表现出了充分放权的姿态。

但双方终究分道扬镳。陈凯在加盟6个月后递交辞呈,且态度坚决,没有回旋余地。陈凯离职后,张园林重新做回董事长兼行政总裁,多次代表新力在业绩会上发声,彻底走到台前。

江西“黑马”的危急时刻

2019年11月15日,新力控股成为登陆港交所的最年轻的内房股,张园林喜悦敲钟。

但上市之后至股价闪崩之前,有关于张园林和新力控股的怪事越来越多。

今年7月,一封网传的“新力地产老板求救信”,让张园林再次成为房地产行业里的舆论焦点。

该网传“求救信”中称,为了上市集资,张园林被一个由保荐人、承销商、金融高利贷集团、市值管理团队及基金经理五班专业人士组成的金融诈骗团伙套路,他们一步步诱导张园林借钱,并最终掏空张园林。

新力当时曾紧急辟谣称,“求救信”内容纯属子虚乌有、恶意中伤,已向公安机关报案。

而在今年9月20日上午,新力股价暴跌87%之前,张园林又和境外投资者爆发矛盾。

市场上广为流传的信息显示,负责新力IR事务的员工组建了新力境外投资者聊天群,并拉张园林入群。

张园林在群中表示:“公司目前正在采用各种方式加快应对10月份到期的美元债,有新进展马上与大家沟通,多谢大家继续支持公司。”

但不久后张园林却退出了群聊,由于未能对10月18日到期2.46亿美元债做出更清晰的偿债安排,引发投资人强烈不满。

对此新力IR员工称,张园林是误操作退群。

一名知情人士向第一财经证实群聊的真实性,并且认为该事件是当日新力股价闪崩的导火索之一。

根据最新披露的半年报,截至2021年半年度,新力在手非受限现金有140亿元人民币,而未来一年到期的债务有132亿元。

财务数据中,新力的非受限现金足够覆盖短债,为何却对10月份一笔2.46亿美元债务无法做出安排,继而引发投资人恐慌?这是事件中一大蹊跷之处。

“新力现在资金压力确实很大。”上述知情人士称。

股价暴跌前,新力资金紧张问题已经迹象初显。

今年8月初,新力在南昌最大巨无霸项目南昌新力城三标段陷入停工风波。当月13日,总包方成都建工在南昌新力城三标段大门上贴出“停工告示”,其中称项目已完成大部分工作量,完成产值约2.4亿元,但开发商仅支付金额1.4亿元,拖欠4000万元工程款(不包括工程结算款)未支付,供应商已停止供货,农民工全部罢工,无奈之下成都建工被迫停工。

然而项目的开发方,新力旗下的项目公司“江西运发”则表示,成都建工夸大其词,要求成都建工停止擅自停工行为。新力集团总部方面则回复第一财经表示,工程付款纠纷源于工程质量不达标,未通过验收,双方一直在协商中。

该标段住宅原定于今年9月30日交付,业主们担心无法按期交付,不断向新力讨要说法。一名2019年年底购买了南昌新力城二期的准业主对第一财经表示:“我买房折后价是1.14万元/平方米,原定今年下半年交付,结果去年也曾停工5个月,今年8月初又停工了,开发商与施工方一直有工程款支付纠纷,祸及普通业主。”

近日,新力方面告知业主,与工程方已经重新谈妥,项目复工。上述准业主则对记者表示:“前几天去看了,工地上确实有一两个人在干活。对于项目会不会烂尾,项目公司一直不肯清晰表态。”

此外,中秋节前,新力控股人力资源部还口头通知了总部管理层集体降薪,副总裁级别降薪高达70%。知情人士透露,这也是新力资金面紧张的表现之一。不过,管理层及总部员工基本都了解公司处境,绝大多数选择共渡难关,目前新力仍维持着各项工作正常进行。

随着“三道红线”等政策出台导致环境的彻底转变,新力在腾飞过程中曾凭借的助力都在失效,信贷空前收紧,信托等非标融资渠道也被锁死,再次撬动杠杆不是易事。

而张园林起步时的豪华后援团们也出了问题。根据天眼查,哥哥张国印曾经实控的江西省第五建设集团有限公司,现已陷入多起金融借款纠纷官司,成为最高法公示的失信公司。

当初跟张园林一起创业的沈令华,也身陷多起金融借款合同纠纷案,今年3月因未按时履行法律义务,成为了被限制高消费的被执行人,根据企查查,江西银行股份有限公司南昌中山路支行为执行申请人,执行金额1935万元。

昔时意气风发,今日时乖运蹇;最年轻的上市房企创始人张园林,能否带领这匹年轻的地产“黑马”熬过房地产寒冬,成为中国地产行业又一大悬念。