在土地市场分化加剧、房企投资意愿下滑的背景下,哪些城市仍是开发商重兵布局之地?

21日中指研究院发布《2023中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》,综合考虑人口产业交通、地方政府负债率、外贸依存度以及500强企业数量等指标,对全国297个地级以上城市进行评价。

报告显示,2023年北京、上海、深圳和广州四个一线城市房地产投资吸引力排名位列前四,杭州、成都、南京、苏州、武汉、西安则依次排在前十行列。

(数据来源:中指研究院测算)

具体城市来看,北上广深投资吸引力排名保持不变,一线城市投资吸引力优势明显;杭州投资吸引力连续6年保持全国第五位;成都、南京、苏州、武汉、西安经济及人口规模大,产业优势明显,市场需求旺盛,位列6～10位。

再往后看,长沙、重庆、合肥、宁波、青岛、济南、天津、郑州、佛山和东莞位居第11～20位。其中佛山、东莞分别跌至19、20位;青岛、济南排名较上年分别跃升2位、4位;郑州投资吸引力排名下滑至第18位。第21～30位的城市,则分别是无锡、福州、厦门、珠海、温州、南昌、沈阳、石家庄、泉州、常州。

要衡量一个城市的住房需求空间,首要指标是人口规模和人口质量。2022年末,全国总人口出现60多年来首次下降,人口总量红利减弱,生育政策、落户政策、人才引进政策等也进一步影响着人口的流向。

报告显示,从人口角度看,2022年长三角、长江中游部分核心城市人口集聚能力进一步显现,长沙、杭州、合肥人口增量位居全国前三。珠三角、京津冀、中原地区、东北地区人口普遍下降,其中天津、东莞人口缩量明显,广州、深圳人口也由增转降。

“去年珠三角制造业、外贸等行业整体受疫情影响较大,短期内就业人数减少,珠三角9市除珠海外,常住人口均下降,其中东莞、广州分别减少10万人、7.6万人,深圳特区自设立以来首次人口负增长,常住人口减少2万人。”报告表示。

与此同时,京津冀城市群人口持续缩减,2022年仅石家庄、唐山、沧州等少数城市常住人口增加,北京、天津分别减少4.3万人、10万人。中西部地区核心城市人口虹吸效应则持续显现,西安和贵阳常住人口增量超过10万,成都人口增加7.6万人。

报告还从产业经济及500强企业数量进行了考察,2022年中国新经济500强企业中,北上深三城企业数量稳居第一梯队,合计数量达到216家,比例高达43.2%。而无论是新经济500强,还是中国企业500强,北京企业数量都遥遥领先,远超其他城市。

从区域层面看,东部地区企业整体经济实力强、科技水平高,新经济500强企业数量也占据明显优势,企业数量422家,占总数的84.4%,中部和西部地区企业分别为37家和34家,占比分别为7.4%和6.8%,东北企业数量最少,仅有7家,占1.4%。

如果从城市群角度衡量,2022年,五大城市群(长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝)在土地面积仅占11%的情况下,经济规模在全国占比达53%,常住人口数量占比42%,商品房销售面积占比48%,房地产开发投资额占比58%。

其中,长三角城市群凭借强大的产业基础,在疫情的影响下经济仍保持活力,区域协调程度不断深化,人口持续增长,城市群内有14个城市位居全国投资吸引力前50。2023年以来该区域市场情绪逐步修复,土拍热度也带动房地产市场进一步企稳。

当下,我国房地产行业正在经历重要的转折关口。2022年,全国人口总量为14.12亿,比上年末减少85万人,自1962年以来首次出现下降,常住人口城镇化率达到65.2%。全年出生人口956万人,出生率为6.77‰,创1949年以来新低。

报告认为,随着中长期人口规模的回落,新房总量必然迎来下降,不同城市房地产市场分化行情更趋明显,房企优选城市投资拿地的难度也将进一步上升。

日前国家统计局新闻发言人付凌晖也提到,今年随着经济运行逐步恢复到正常轨道,房地产市场也逐步进入常态化恢复运行态势。从5月份情况看,房地产市场总体平稳,但受多重因素影响,房地产开发建设仍比较低迷,房地产市场还在缓慢恢复。

新环境下房企如何择机生存,中指研究院表示,企业要优选城市优选板块,在不确定的市场环境中把握相对确定的市场机会,并不断提升产品力与服务力。核心一二线城市、长三角和珠三角优势三四线城市集聚资源能力突出,房地产开发投资潜力较大。