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万科A(000002):资本结构有望优化 经营弹性修复可期

来源:互联网
事件描述
  公司披露2023 年度非公开发行A 股股票预案,拟向不超过35 名特定对象发行不超过11 亿股(占当前总股本9.46%,A 股11.32%),募集资金总额不超过150 亿元,投向11 个在建项目,并补充流动资金。同时公告2023-2025 年现金分红占可分配利润的比例不低于30%。
  事件评论
  再融资优化资产负债表,结构性复苏背景下,公司经营弹性有望逐步修复。公司积极把握再融资窗口,计划定增不超过11 亿股(占当前总股本9.46%,A 股11.32%),发行后第一大股东仍为深铁集团(当前持股27.88%)。公司拟募集资金总额不超过150 亿元,规模为当前已披露定增预案房企的首位,拟将其中的105 亿元投向11 个在建项目,剩余45亿元补充流动资金。11 个项目分布在广州、中山、郑州、珠海、杭州、西安等城市,测算项目净利率区间为3.32%-11.44%,项目投资收益率区间为3.49%-13.64%。综合而言,定增短期对每股净利润和净资产的摊薄在所难免,但更关键的是有助于公司在周期底部优化资本结构,改善资产负债表,提高抗风险能力,并为后期潜在扩表储备资金,一旦市场需求修复逐步兑现(尤其核心城市边际复苏),公司积极获取核心区域优质地块的实力和概率将明显提升,经营端的弹性有望边际修复。
  2022 年销售规模行业前三,投资力度仍有提升空间。2022 年公司销售额4169.7 亿元(-33.6%),全口径拿地总额922.4 亿元(-50.2%),金额口径的拿地强度为22.1%(-7.4%),公司销售规模行业前三,仍处第一梯队,投资力度仍有发力空间。2023M1 公司销售额286.3 亿元(-31.1%),主因1 月淡季且叠加春节假期,推盘同环比均有所下降所致;销售均价17113 万元/平(-2.4%)。拿地方面,受供地节奏影响1 月未新增土储。2022Q3末公司未竣工土储12991 万方(在建9305+待建3686),同比下降18.8%,在审慎补库背景下,总量土储仍相对有保障,待建土储可供1-2 年新开工,未售土储可供3 年左右销售。待定增资金到位,核心城市需求端企稳,投资力度或将更为积极,扩表预期有望增强。
  再融资有助优化资本结构,经营弹性修复可期。定增短期难免有一定稀释,但从长期维度出发,募集大体量资金将明显提振资金实力,优化资产负债表,增强抗风险能力;一旦市场需求企稳,公司积极获取核心城市优质地块的实力和概率将大幅提升,资金储备充裕后可更好迎接行业复苏。综合来看,公司财务相对稳健,低基数下业绩有望止跌企稳;前期相对保守的经营导向在动荡环境下是中性的,核心是当行业迎来边际改善之际,是否能够快速调整节奏,此次募资可明显提高补充资金储备,更好把握行业修复机会。中长期而言,公司在信用和效率层面的内生能力依然突出,开发业务头部地位仍相当稳固,第二曲线稳步成长,其中万物云已奔赴港股上市,其他存量业务重估价值可观。预计2022-2024 年归母净利236/244/262 亿,增速5%/3%/8%,P/E 为8.7/8.4/7.8 X,维持“买入”评级。
  风险提示
  1、行业宽松政策及需求修复进度不及预期;
  2、结算资源及毛利率不及预期;
  3、市场下行期,公司计提的存货减值超预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点,不代表本站立场。投资者据此操作,风险请自担。

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