2022年，在疫情冲击、外部环境复杂的背景下，我国经济下行压力加大，北京写字楼市场依然没有恢复元气。写字楼空置率持续攀升、租金下滑明显等问题普遍存在。随着去年年底疫情管控的逐渐放开，商办写字楼迎来政策暖风，企业租赁需求逐渐复苏，但政策调整存在一定的滞后性，市场需求恢复力度仍然不足。春暖花开之季，北京写字楼市场依然在“过冬”。
01空置率攀升，租金持续下行
一季度，北京写字楼市场空置率持续上升，整体空置率达17.0%，环比上升0.9%。其中，甲级写字楼在无新增供应之下，空置率环比上升0.9%至16.9%，净有效租金环比降低0.7%至328.8元/月/平方米。
2022年因疫情影响延迟入市的项目将陆续在今年入市，未来随着新增供应的入市，空置率或将持续攀升。
图表1：2023年一季度北京写字楼市场概况
数据来源：高力国际，睿和智库整理
从净吸纳量来看，北京写字楼市场整体净吸纳量为-12.4万平方米。其中，甲级写字楼市场净吸纳量再度转负，达-6.1万平方米，主要集中在中关村(000931)和CBD商圈，分别为-3.3万和-2.2万平方米。中关村区域多是互联网科技公司，头部互联网平台公司退租潮导致该区域写字楼出租率迅速下滑，而CBD商圈外资企业居多，受制于疫情以及国外复杂环境的影响，成本控制更加严格。
乙级写字楼市场依然没有出现复苏态势，本季度净吸纳量约为-10万平方米，其中中关村子市场单季度空出4.4万平方米。产业园市场本季度净吸纳量转正为3.7万平方米，需求出现恢复。
图表2：2023年一季度各子市场净吸纳量
数据来源：高力国际，睿和智库整理
空置率的上升，进而影响了写字楼租金的下滑。一季度，望京酒仙桥和中关村的甲级写字楼市场租金降幅较大，环比降幅分别达2.5%和1.4%，其中望京酒仙桥同比去年一季度降幅达到13%。
图表3：2023年一季度北京甲级写字楼各商圈数据
数据来源：高力国际，睿和智库整理
而丽泽商圈，作为新兴的市场，表现较为亮眼。本季度实现了1.6万平米的去化，该区已经实现连续9个季度的去化，其空置率环比下降1.6%至35.1%，净有效租金保持稳定。凭借着交通便捷、金融科技企业聚集等优势，丽泽金融商务区吸引多家金融、科技、专业服务领域头部企业，包含路孚特信息服务（中国）有限公司、中国物流集团资产管理有限公司、建信金科等。
02供过于求，短期去化压力较大
望京和中关村曾是互联网大厂盘踞之地。受到互联网头部企业大幅裁员、面积整合等因素的影响，缩减面积和退租现象频繁出现。
相关数据显示，过去一年，字节跳动集体撤离中关村，合计退租超10万平方米；爱奇艺搬出鸿诚拓展大厦，面积达3.1万平方米；微软提前退租鼎好大厦约3万平方米；腾讯、京东的部分部门也陆续离开中关村。在望京市场，美团提前解约樱辉大厦等写字楼，释放面积超3万平方米；每日优鲜破产解散后，望京万科时代中心的总部人去楼空。
互联网头部企业的纷纷撤出，直接给望京、中关村两大商圈的出租率带来重创，给市场供给端留下大面积的空置写字楼。同时，高力国际调查数据显示，北京核心区域不同子市场的50栋甲级写字楼全部项目平均月度带看量，从去年四季度每月约6-7组快速恢复到今年一季度的18-19组，近五成的项目带看量相对去年四季度出现3倍以上上涨。但是，带看量在春节后出现短暂恢复后，3月左右又出现了不同程度的下滑。
从带看量后续出现下滑可以看出，整体市场活跃度依然不稳定，市场需求的恢复仍然不足。市场供过于求的局面仍将延续，短期内去化较为困难。
图表4：疫情后带看量恢复倍数
数据来源：高力国际，睿和智库整理
03数字经济，带来市场新曙光
今年两会政府工作报告释放积极信号，提到“大力发展数字经济，支持平台经济发展”，提振市场预期和信心。北京作为全国的科技创新中心，同时也是全国数字经济发展的先导区和示范区，数字经济正成为撬动北京发展的重要杠杆。
根据《北京市2022年国民经济和社会发展统计公报》显示，北京全年数字经济实现增加值17330.2亿元，按现价计算，比上年增长4.4%，占全市地区生产总值的比重达到41.6%，比上年提高1.2个百分点。随着数字经济的发展，更多高科技企业将入驻北京，从而为写字楼租赁市场带来更多的需求。
从一季度数据也可以看出，互联网科技、金融行业及专业服务业仍是北京甲级写字楼市场租赁成交主力。其中，互联网科技行业租赁成交占比达38%。
图表5：2023年一季度全商办市场租赁成交行业占比
数据来源：高力国际，睿和智库整理
互联网科技类企业的需求也在发生转变，由传统ToC的互联网平台型企业转变为ToB端企业，例如大数据服务、数据中心、WEB3.0相关的新兴数字经济企业，以及芯片集成电路相关的硬件技术与设备企业。包含近期大热的ChatGPT、元宇宙等新兴数字经济产业的发展更加注重研发投入，通过创造出优质产品进入市场，最终就会诞生出行业巨头公司。
虽然现阶段这些新兴数字经济企业还处于初创阶段，短期内无法吸收大面积的空置写字楼，但相信不久的将来，新兴产业的多元化市场需求将为北京写字楼市场的回暖带来新曙光。同时，“新经济”带动下的新能源、新医药、新消费等领域的企业需求也有望成为新的增长来源。
结语
需求或许会迟到，但不会缺席。随着助企纾困政策效应的持续释放，经济增长将稳步恢复，企业信心也将逐步改善，其扩张意愿也会随之增强。北京写字楼市场的寒冬终会过去，我们静待春暖花开！
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