事件:9月29日,央行、银保监会阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限;9月30日,央行决定下调首套住房公积金贷款利率,财政部、税务总局宣布换购住房个人所得税退税。

正文如下:

1、整体看,本次属于中央层面“三箭齐发”,旨在稳信心、稳预期,进而稳地产、稳增长。9月29日和30日,央行、银保监会、财政部、税务总局相继宣布3项地产支持政策:

1)符合条件城市放宽住房贷款利率下限;

2)下调住房公积金贷款利率;

3)换购住房个人所得税退税。

整体看,相较于年底年初以来的稳地产政策多以各地因城施策为主,本次由中央直接出手,覆盖范围较广、信号意义较强,有助于提振市场信心、改善居民预期;本质看,当前经济下行压力较大,房地产是一大拖累,稳增长也亟需稳地产。

2、分类看,本次对首套房支持力度较大;对二套房支持力度较小。

1)放宽利率下限:针对首套房的刚性需求,力度较大、但限制也较多。

力度较大:历史对比看,本次放宽房贷利率下限,各地可自主决定下调幅度,力度明显大于今年5月下调20个BP,理论降幅也可能大于2008/2014年的下调至基准利率0.7倍。

根据我们的梳理:统计局口径的70个大中城市中,有23城符合要求(均为二三线城市,而且比较热门的一二线城市基本都不符合)。

2)公积金贷款利率:针对首套房的刚性需求,跟随商贷利率被动调整。

历史看,公积金利率一般是作为配套措施,跟随商贷利率同步调整;近年来二者利差在2.3个百分点左右,而今年上半年利差已经快速收窄至1.5个点,指向本次下调更多是维持公积金吸引力的被动调整,且考虑到公积金贷款占比较小。

3)换购住房退个税:针对二套房的改善性需求,力度较小、但限制较少。

力度较小:历史对比看,此前房屋交易个税在“满五唯一”(房产证下发满5年,且是业主唯一住房)情况下免征,否则按成交价1%(或房屋成交价减原值差额的20%)征收;本次政策相较2008/2015/2016年减免契税(1-3%)、营业税/增值税(5%),力度较小。

3、效果看,对比历史经验和当前实际约束,Q4地产修复动能有望提升,但显著回暖较难。

此前宽松周期中地产景气大幅反弹,是多种强刺激政策的综合结果。我国两轮大的地产宽松周期(2008Q4-2009H1、2014Q3-2016Q1)中,地产景气均大幅反弹,如商品房销售面积增速从2008Q4的-14.5%升至2009年Q2的47.6%,从2014Q3的-12.7%升至2016Q1的33.1%。

回顾看,期间中央出台了一系列地产刺激政策,除了与本次类似的降低贷款利率下限、地产交易税费优惠,还有降低首付比、放松房企融资等政策;更重要的是,还出台了“四万亿”、“棚改”等强刺激,地产景气大幅反弹是这些政策的共同结果。

本次并非全面放松,中央仍有定力。就本轮而言,“房住不炒”的大基调没有改变,三项政策也均有较多限制,指向中央对放松地产仍有定力,而且后续出台类似此前“四万亿”、“棚改”等全国性强刺激政策的概率也较小,再叠加疫情持续反复、居民偏保守的大环境,单纯依靠稳地产政策可能难以推动地产景气出现大幅反弹。

倾向于认为,本次放松将进一步提升四季度地产修复动力。

一方面,前期各地政策持续发力,地产需求已有触底反弹迹象,如9月下旬30城商品房成交已恢复至近年来平均水平;叠加本次政策有时间限制,理论上可能刺激地产消费需求加速、提前释放,助力Q4地产景气修复。

但另一方面,自2021年Q4以来,我国住房贷款利率已下行超100BP,但地产景气仍在持续探底,指向单纯的贷款利率下行对地产景气的支撑作用有限;参考历史经验,要实现地产景气的真正修复,可能需要首付比例下降、核心一二线城市松绑、房企融资放松等更多地产政策支持,此外,也需要疫情持续受控的配合。

4、往后看,稳增长离不开房地产,四季度地产进一步放松可期,但大概率仍是弱修复。展望四季度和明年,预计经济下行压力仍会较大,稳增长离不开房地产,地产修复更多实质性政策支持:如需求端,降低首付比、调整认房认贷标准、适度放松核心一二线限购限售等;供给端,放松房企股权融资、调整预售金管理和三条红线等。

本轮居民购房需求难有明显回升,在进一步政策的支持下,地产大概率仍是弱修复。我们预计,全年商品房销售面积增速可能接近-20%,地产投资跌幅可能-5%至-10%左右。

风险提示:疫情、政策力度、外部环境等超预期变化

(本文作者熊园为国盛证券首席经济学家)