8月22日,浙系房企祥生控股集团(02599.HK)发布业绩预警公告,称预计2022年上半年净亏损约5亿元至7亿元,而上年同期净利润约9.73亿元。

祥生控股集团在公告中称,报告期内亏损的主要原因是,2021年下半年开始受房地产行业系统性风险影响,该公司为提高资金流动性,对于去化较为缓慢的项目货值进行折价出售,导致2022年同期整体毛利率下降;同时,受2019年疫情及市场下行影响,叠加工程进度减缓,2022年上半年结利面积相较于2021年上半年也有较大幅度的下降。

此外,由于疫情的反复影响,市场竞争明显加剧,对该公司的整体经营收入及溢利水平产生重大影响。

实际上,2021年时,祥生控股就已经出现亏损。据祥生控股2021年报显示,该公司的归母净利润为-2.15亿元,同比止盈转亏;而2020年全年盈利26.46亿元。

这一局面对当前已经暴雷的祥生控股来说,短时间内或难以扭转。

2021年末,祥生控股的股价曾经历过一场暴跌。当年11月18日,该公司以3.45港元/股的价格开盘,此后股价一路下挫,跌幅不断加大,最终以1.59港元/股收盘,跌幅高达53.91%,市值跌至仅48.39亿港元,一日蒸发超50亿港元。

当日晚间,祥生控股曾发布公告称,董事会不知悉导致股票成交价格及成交量波动的原因,或任何必须公布以避免其证券出现虚假市场的资料或其他内幕消息。同时,其董事会认为祥生控股运作一切正常、其现有债务并未出现任何违约且公司控股股东并未质押任何股份。

不过,在上述公告发出后约4个月,2022年3月下旬,祥生控股宣告违约,一笔本金总额为2亿美元的优先票据未能按期支付利息。该票据将于2023年到期,年利率高达12%。

祥生控股在公告中坦言,“因受宏观经济、房地产市场环境及金融环境、多轮疫情等多种功能不利因素影响,本集团流动性出现阶段性问题。”

2022年6月7日,祥生控股再公告称,其一笔剩余本金总额为2亿美元的优先票据,未能按时偿付本息,公司继续违约。

此时距这家房企上市尚不足两年。公开信息显示,有浙系四小龙之称的祥生控股,起家地为浙江绍兴下辖的县级市诸暨,2014年时将总部搬迁至杭州。

2015-2018年间,根据第三方机构统计数据,祥生利用这三年时间,完成了从百亿到千亿的超常规突破;2020年11月在港交所敲钟上市,成为TOP30中最后一家登陆资本市场的房企。

有曾在祥生工作的内部人士向第一财经记者表示,2018-2019年,祥生曾从龙湖、旭辉等房企吸纳了不少职业经理人,为这家房企带来了相对成熟的管理体系和经验。

“祥生也想借助职业经理人获取更多资源,包括在上海设立一个总部,以推动上市。”该前祥生内部人士称。2019年,祥生控股启用上海新中心。

职业经理人的到来也未能改变祥生整体的业务布局,该公司仍多聚焦于三四线城市。而随着棚改货币化的逐步退出、三四线城市发展红利消解,祥生的规模增长开始失速。据祥生控股披露的年报数据显示,2020年时,该公司合约销售增速为25.1%;2021年,这一增速大幅降低至2.8%。

如今,市场的持续向下,祥生控股的销售也陷入困局。2022年前7个月,祥生控股集团销售额实现176.42亿元,较上年同期大幅下挫超68%。

销售不畅,流动性压力与日俱增,2022年以来,祥生也开始频繁变卖资产。今年前6个月,祥生先后出售了大健康业务、杭州与台州各一宗地块,6月初再出售旗下公司50%的股权。粗略计算,总代价约12亿元。期间,祥生亦从上海退租,搬回杭州总部。

资产出售短期内难以堵上资金缺口。2022年以来,祥生控股旗下的项目时有停工的消息传出,如位于合肥的祥生云境项目、位于绍兴的祥生云境项目等。

其中,据绍兴市有关部门的回复,绍兴的祥生云境项目是由于开发单位股东之间致使工程款未及时支付,而出现停工。此后工程款在有关部门协调下已支付,“但由于施工单位和房地产公司在停工补偿及其他经济问题上一直无法达成一致,至今尚未实现复工复产。”

位于大本营诸暨的祥生棠樾也在5月份时被曝出现停工。记者在当地走访时发现该项目恢复施工。

频繁出现的停工消息,仍然给祥生在大本营带来了负面影响。“过去诸暨人购房会青睐祥生的项目。”有诸暨当地房地产业内人士向第一财经表示,“市占率最高的时候可以达到一半。但是现在因为有很多项目停工,而且也有一些明确可能会出现延期交付的情况,大家的选择倾向性也就没那么强了。”

上述人士回忆道,2020年底之后,祥生在诸暨拿地有所减少,城东的两宗地块、城北的三宗地块,祥生都未参拍,所以目前在售的只有位于城西的祥生城市之光。

记者在诸暨当地走访时曾发现,祥生城市之光的项目工地上并未见到现场施工的迹象。据项目销售解释称,当时气温过高,项目实施错峰施工的制度。不过,另有其他业内人士向记者透露,祥生在诸的项目此前有停工的,近期逐渐复工,但相对而言项目施工进度有所放缓。