“我们没觉得冷啊,很正常,如果要和2012年相比,今年还是巨大的涨幅。”华远地产股份有限公司(600743.SH)董事长任志强昨天在接受《第一财经日报》等媒体采访时称,今年北京房价仍将上涨,目前也看不出二三线城市会出现急剧下滑和恶化的情况。

昨日下午,在“2014中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会”上,任志强称,从经济学角度来说,房子有使用价格和交换价格之分,对刚需购房者而言,房子的使用价格不管高和低,可能都得赶紧买,而房子的交换价格则取决于它占有的资源的稀缺性,比如说教育、交通、地理位置等。

“所有人都问我是不是房地产要崩盘了,我个人认为中国房地产市场,起码二三十年不会出现崩盘。”任志强说。

根据中房研协昨天发布的《2014中国房地产开发企业500强测评研究报告》(下称《报告》),2013年,全国房地产开发投资86013亿元,比上年名义增长19.8%(扣除价格因素实际增长19.4%)。投资额绝对值再创历史新高,且几乎达到2009年和2010年投资额的两倍左右。同比增速也高于2009年和2012年。其中,住宅投资58951亿元,增长19.4%,占房地产开发投资的比重为68.5%。

关于二三线城市楼市出现的价格调整,任志强表示,从今年1~2月份的统计数据上看,东、中、西三个区域中,中部地区的房地产销售增长速度最快,东部地区下降最快,后者是大中城市占多数,前者则是二三线城市和三四线城市占多数,却仍然保持最高的增长率,因此看不出二三线城市会出现急剧下滑和恶化的情况。

《报告》称,我国不同城市和区域的分化同时在加剧。一线城市和热点二线城市短期和中长期供不应求压力持续存在,2013年这些城市多数加大土地供应使得新开工面积增长将缓解供应不足的压力,但这些城市供不应求的矛盾短期内难以根除,基于其城市势能,这些城市将成为领军房地产开发企业竞争的主要区域。而短期内,三四线城市中,市场差异性也很大。部分三四线城市呈现出供过于求的局面。

但中房研协也在报告中称,部分三四线城市的风险不能掩盖三四线城市的发展前景,2013年12月12~13日中央城镇化会议提出:全面放开建制镇和小城市落户限制,有序放开中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件,严格控制特大城市人口规模。从政策导向看,未来三四线城市将是吸纳城镇化人口的主要区域。因此长期来看,三四线城市作为我国新型城镇化发展的主要战场,其市场仍是我国房地产市场值得期待的组成部分。

任志强对房地产市场总体形势不变的判断,也与我国城镇化战略有关。他说:“既然城镇化的速度不会发生变化,怎么可能不用房子?从发达国家来看,这条曲线非常明显,而我们中国到70%的城镇化率还早着呢,到2025年以后可能达到70%。这样的发展速度,最少还有十年的过程。”

数据显示,2013年房屋新开工面积201208万平方米,增长13.5%,增速提高2个百分点;其中,住宅新开工面积145845万平方米,增长11.6%。在全面向好的商品房市场支持下,房地产市场新开工数据也一改2011年以来同比增速下降之势,全年新开工面积创下近5年来的新高。

中房研协在报告中亦提醒,一些城市房价上涨过快,部分三、四线城市存量房消化压力大;过去多年量价快速增长后,部分需求提前释放,房地产市场风险仍存。

“今年宏观经济处于下滑趋势可能是比较明显的。”任志强称,开发企业的到位资金下滑速度很快,大概比2008年还惨,而城镇化落实以及城市群建设等方面的措施将成为影响到位资金的因素,因为这些措施“可能还仍然需要房地产给予巨大的配合”。

《报告》显示,500强房企净负债率均值达五年来最高点。报告称,作为资金密集型行业,房地产开发企业2013年以来由于销售良好,不少开发企业选择加大杠杆加速成长速度,因此500强房地产开发企业偿债压力普遍上升,净负债率均值更达到近五年来的最高点。

短期偿债指标方面,2013年,500强房地产开发企业流动比率均值为208.57%,较2012年下降10.99个百分点;现金流动负债比率均值为-5.67%,而该指标2012年均值为14.90%。长期偿债指标方面,2013年500强房地产开发企业净负债率和资产负债率均值分别为79.03%和66.04%,分别较2012年上升17.06个百分点和0.69个百分点。