编者按:房地产一直是个话题颇多的行业,围绕着房价的涨涨跌跌各方专家、学者纷纷发表预测,但是时至今日,真正能够正确判断楼市走向的却寥寥无几。有的专家十几年如一日坚持唱多,房价已经从3000元/平方米涨到30000元/平方米,也依然坚持将继续涨下去的观点,有个专家则无论房价如何上涨,其认定“楼市崩盘”论早晚实现。围绕着房价,从专家到房地产商,各执一词,众生百态。

叶檀温和唱多房价

软着陆趋势不明显

在一众点评财经大事的财经评论员中,叶檀是屈指可数的女性评论员,在一向由男性掌控话语权的财经领域,可谓万绿从中一点红。吴晓波曾说:“有‘北胡南叶’在那里,中国财经评论界的性别力量就平衡了。”

对于网上流传的叶檀生于1953年的谬闻,叶檀首次向《证券日报》记者辟谣。叶檀称,网上的资料是错误的,她的真实情况是年过四十。很多年过四十的女性可能正在经历时间带来的落差,而叶檀却早已在事业的攀登中小有所获。

历史系高材生

转投财经评论

叶檀确可称之才女。

在转做财经评论员之前,叶檀在书院待了很长一段时间。对于已读到复旦大学历史系博士的她,为何放弃宁静的书院生活,转投喧嚣财经,叶檀自己说是因为在书院的生活找不到兴奋感,她认为,选择一项事业,必须自己感兴趣才能持久。这些年能够一直持续写财经评论,是因为她确实找到了自己喜欢的职业。

据叶檀自己所言,她在大学时看书很杂。专业成绩不太好,对非专业领域的财经反而颇有兴趣。

但在史学圈子里,研究明清经济史的叶檀还是小有名气。约在2006年的下半年,书店里陆续出现了一些以明史为题材的通俗读物,其中“看了明朝就明白”系列丛书里,就有叶檀的那本《明朝的明白人》。

获得博士学位后,叶檀一度在复旦大学和上海社科院供职。那两年“很冷僻的”正统书斋生活,在怀着一点不甘心和掌控生活的叶檀看来,无疑是没有自由,充满了规制和无趣。

楼市唱多派

担忧房价硬着陆

转身财经的叶檀,主要从事资本市场、房地产市场、金融等领域的评论写作。在对房价的判断上,叶檀被归为唱多派,但在楼市唱多派中,叶檀又是相对不那么夸张的,她喜欢去分析楼市现状其中的原因,喜欢去想应对之策,至于房价的升降,叶檀只说趋势,因为,中国房价涨跌的幅度是她也无法想象的。

从今年三月份开始,中国很多城市房价突然上涨,上涨的幅度让人难以想象,很多购房者恐慌性入市也让房价再涨高。5月13日,叶檀发表观点称,“我能想到房价上涨,却不能想象上涨这么多”。

叶檀认为,房地产市场的狂热,说明中国的城镇化仍然是房地产主导下的结果。面对房地产市场快速回暖,各地出台平抑政策,北京二套房贷款首付比例提高至七成;北京、广州全面执行商品房限价指导;苏州、杭州公积金门槛提高,贷款额度收紧。

叶檀指出,这些都还是行政手段,还是限价、不许发售、提高首付比例,虽然这些政策被以往的调控证明彻底失效,但地方政府还是乐此不疲。因为这样的政策不会对房地产市场造成根本冲击,又能收到爱民之誉,还能增强行政权力,可进可退。而真正核心的政策如房产税、如预售款限制等,却付之阙如。

根据中国指数研究院发布的月度百城房价数据,自2012年6月“负转正”以来,中国100个重点监测城市(新建)住宅均价环比已经连续上涨13个月。

叶檀称,房地产上升是不争的事实,考虑到人民币升值过程中,虚假贸易带来的一半以上的热钱,地下钱庄,以及地方政府在城镇化过程中土地成为最大宗融资抵押物的事实,中国房地产上升几乎是定局,是国际热钱与城镇化建设赤字双重压力下的必然结果。

对于被归为唱多派,叶檀在接受《证券日报》记者采访时表示,这是有前提的,她的判断是在目前的背景和前提条件下房价会上涨,而且房价继续大幅上涨的话,会产生硬着陆,对未来十分不利。叶檀向记者表示,她希望房价是缓慢软着陆,但从现在来看,她很悲观,软着陆的趋势不明显。

叶檀认为,尤其是城市群中的核心城市,正在经历一波新的涨价潮。

叶檀说,谁也不知道房价的边界在哪里。“因为它取决于民间的财富和真实收入,但我们现在不太知道民间的真实收入。就看民间的高财富群体愿意拿出多少钱来进行投资,这是最主要的。如果房价一直上涨,就说明我们现在对民间财富的统计是错误的。”

房地产大佬们谈房论价

演绎另类 “双簧”

房地产业无疑成了老百姓最关注的行业,房价的一涨一跌,都牵动着千千万万中国人的心。而作为房地产业的缔造者——王石、任志强、潘石屹等房地产商们,也成了“公众人物”,他们或是勇攀珠峰,或是甘为公知,或是争做环保大使。

在功成名就之后,这些房地产“大佬”们都自得其乐。羡慕也好,嫉妒也罢,老百姓们真正关心的是,房价未来是涨是跌?然而,这些房地产“大佬”的言论却各说各话,让人摸不着头脑,言论背后,或许只有利益才是其真正的驱动力。

任志强:

房价永恒上涨论

面对上千万的微博粉丝,“任大炮”不断在微博上宣扬他的“房价必涨”论,而这也使得他不断被推向舆论的风口浪尖。

在联想地产经理周建看来,任志强身上只有一个标签永远不会脱落,那就是“房价永恒上涨论”,他反反复复证明房价上涨的合理性、逻辑性、必然性、趋势性和“无泡沫性”。

而在王石看来,任志强只是“政府说什么,他就反对什么”。因此,在政府不断出台政策调控房价时,任志强仍坚称“房价必涨”。

任志强认为,房价只会在土地变为私有化后会下跌:“土地私有化房价一定是跌的。因为小产权和大产权之间的差别太大了。我们有一个土地财政的断崖,在短期之内是无法弥合的。我们第一部宪法土地是私有,第二部、第三部宪法土地仍然是私有的,只有在第四部宪法中,才把土地改为公有。”

因此,他说:“如果只把眼睛盯在房价本身上就错了,任何一个城市的政府决不允许开发商盖一个比原来更破的房子,怎么能让房价比原来的房价更低呢?”他认为,房价上涨是必然。

王石:

地产商应跟着政策走

与任志强的“政府说什么就反对什么”不同的是,王石一向认为房地产是政策性行业,地产商应该和政策保持一致。因此,王石的言论也是与政策“一唱一和”。

日前,在出席第二届城市土地学会亚太地区峰会时,王石称“中国房地产泡沫令人担忧,不过一线城市房价不可能下跌”。

在王石看来,中国市场非常大,需要分地区来分析,不能一概而论。中国楼市还蕴藏着巨大的需求量,“月光盘”、“周光盘”乃至“日光盘”并不罕见。他表示,教育、医疗、基础设施主要集中在中心城市,这在中西部地区尤为明显,所以若在中西部地区投资房地产市场,省会城市可能是唯一选择。

不过,王石认为房地产泡沫论完全是“危言耸听”。同时,他力挺近年来中央对房地产的调控,认为“非常有必要”、“非常有效”。“因为存在泡沫,所以必须控制。如果不控制最后泡沫破裂的话,影响的不仅仅是房地产市场,而是国民经济的健康发展。 ”

潘石屹:

应该不太可能大涨了吧?

有评论曾认为:“潘石屹不是最有钱的,他的公司也不是规模最大的,但他和他的SOHO中国绝对是最吸引眼球的。”在中国房地产界,潘石屹无疑是个另类。他一次次处于是非的漩涡,一次次不按常理出牌,因此为世人瞩目。

与任志强一样,“小潘”也是微博上的红人。他与“任大炮”经常在微博上嬉笑怒骂,引得众人围观。但对于绝大多数人来说,作为一个商人的潘石屹面目十分模糊。因此,他的言论也时常有些模棱两可。

在最近接受媒体采访时,潘石屹对未来房价的预测是“应该是没有大幅上涨的可能性”。他说:“最近两三年,从实施限购政策以来,房地产价格已经不是市场化的价格,而是政府批的什么价格,就是建委房管部门给你批的价格。现在我们谈的房价和市场意义上的房价是两回事。如果我们完全实行市场化的办法,让房价和房地产市场扭曲得到恢复以后,房价应该是什么样的?我觉得应该是没有大幅上涨的可能性,因为住房供应量已经够了。”

楼市唱多派陈保存的春天:

房价五年翻番马上会成为现实

随着不断刷新的房价,中国楼市春天派四大代表人物之一的陈保存,可谓是春风得意马蹄疾。

作为一名地产公司高管,陈保存热爱写分析文章论证自己对楼市的观点。毕业于山西财经大学会计专业的陈保存,初教书,后在国旅从事财务工作,再后来加入地产开发集团,开始从一级开发到二级开发(除工程外)的全程操作。2008年开始写专业分析文章。

一路分析过来,不仅拥有了全国工商联房地产商会理事等头衔,也积累了一定名气,其代表性言论是,指空置房问题是以讹传讹。而在三年前的那场与“空军司令”侯宁的对赌结束后,陈保存更是名声大噪,因为这场历时两年的赌局以北京房价的上涨宣告陈保存赢了。

房价赌局

一战成名

记者注意到,两年前“赌局”打下的时候,正好处于楼市调控层层加码的时期。整个房地产业界及外界对于房价未来走势出现了很多分歧,甚至出现了截然对立的观点,房价是否将“大跌”成为当时极热的话题。

2010年11月15日,侯宁在微博上发起攻势,称两年后房价必跌50%,与陈宝存打赌,赌注是“不少于250人参加,花费不得少于2.5万”的酒席。侯宁认为:“中国股市可以从最高点的沪市6000点,下跌至900点。所以房价下跌80%—90%也属正常。”侯宁指出:“未来两三年房价会跌得一文不值。”。陈保存认为:“不论是谢国忠还是侯宁,对地产的观点都是靠着股市……股市非楼市,这是基本原理。”他指出:“目前北京市土地资源稀缺,未来几年,土地供应紧张,限购、限贷政策都是在遏制购房需求,需求总有爆发的一天。所以房价不仅不会大跌,而且也不会跌。”

两年后,楼市并未大跌,而是趋于平缓,北京五环内房价两年时间更是大涨逾20%。

输家侯宁表示取消赌局,并坚持不向高房价投降。而赢家陈宝存则放言未来五年北京房价仍将翻番,未来三十年中国房地产市场将迎来白银时代。

赌局大赢后,名利皆来,现在陈保存的一长串头衔后面又加上了北京理工大学、重庆理工大学MBA导师的身份。

不可否认的是,陈保存关于房价的言论,与另一位春天派代表人物任志强一样,总是能每每言中。四年前的一次会面中,陈保存就告诉本报记者,如果是买房自己住,就不必再等了。

房价五年翻番

马上成现实

现在的陈保存依然是坚决唱多。对于谢国忠近日改口唱多,陈保存微博评论说:“他改不改口已经不重要了。”

陈保存称,2010年开始的本轮调控没等到房价会降的人们,国五条之后终于忍不住了。20%的交易环节所得税,使得精心出台的国五条兑变成促销令,这是管理层始料未及的事。二手房的热销,也带动了一手房尤其是地段好的一手房热销局面。之后的政策空窗期,使得消费者的房价大跌预期基本消除。

值得注意的是,除了谢国忠改口称2014年地方财政压力促使中央政府放松调控,房价回暖;去年底,一向大骂开发商的易宪容在成都称如果调控达到目的,中国地产未来将有黄金十年;而李稻葵则称2013年底限购政策退出市场的可能性极大。

陈保存称,不论放松还是紧缩,房价将一直上涨。而紧缩信贷更是加剧供需失衡的政策,短暂的小幅波动,带来的将是新一轮暴涨过程。

他表示,天价地从2012年四季度就已经成为大趋势。去年销售6.5万亿,上半年销售3万亿的房企实力大增。天价地又一次出现“面粉贵过面包”的情况。房价五年翻番也马上会成为现实。

陈保存还预言,“抢房”,“日光盘”,“不拿地王的万科半个月之内百亿元抢三个地王项目”,这些新闻与名词,又将成为媒体的热词。

在昨天更新的微博中,陈保存颇为生动地讲了一个小故事:我认识一位做地产开发的朋友,多年来在开发领域也没赚到什么钱。反而是做淘宝的85后女儿北京买房15套,赚了几千万。

房价暴涨真的来了吗?静看陈保存是否一语成谶。