今年以来备受融资难、融资贵所煎熬的房地产行业,在年底迎来一线曙光。

12日晚,国家发改委官网发布《关于支持优质企业直接融资 进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》(发改财金〔2018〕1806号)(印发时间为12月5日)。文件明确提出要“提高直接融资比重,增强企业债券服务实体经济能力,打好防范化解重大风险攻坚战,推动经济实现高质量发展”。

根据文件指出,房地产行业资产总额大于1500亿,年营业收入大于300亿,负债率不超过85%且获3A评级的房地产企业可以发行企业债。

受此消息影响,今日地产股开盘后股价齐升。根据同花顺统计,今日A股房地产板块平均涨幅1.14%。

从股市盘面来看,房地产行业倾向于将此消息解读为利好。毕竟,对于热切渴望融资松绑的房企而言,审批程序异常严苛的企业债隐现窗口期,无疑是寒冷冬天里的一丝暖风。

增加头部房企融资渠道

长期以来,由于企业债审批条件更为严格,以及流程更长,大部分房企均未真正发行过企业债。国内的房企债券融资,多数为公司债。

资料显示,企业债是指境内具有法人资格的企业,依照法定程序发行、约定在一定期限内还本付息的有价证券,最终由国家发改委核准。而公司债,是股份公司为筹措资金以发行债券的方式向社会公众募集的债,最终由交易所进行核准审批发行。

“企业债的用途需要符合政策导向,目前应用于长租公寓、棚改的用途应该可以发行。”一位符合上述条件的房企高管告诉第一财经记者。

上述文件附件也提到,保障性住房类业务应披露以下内容:发行人开展政府保障性住房类业务的情况、主要在售项目情况、主要在建项目情况、销售回款情况、拆迁安置情况、当地房地产去库存周期等。

“从企业的角度看,企业债和公司债发行成本都一样,我们会同时(企业债、公司债)去申请额度,哪边审批的快,我们就会用哪边的审批额度来进行融资。”上述高管告诉记者。

目前,虽然相关部门仍然对于房企发行企业债作出了严苛的规定,但该通知的发出,至少让市场看到新的窗口期,也给了符合条件的公司一条新的解渴之源。

从这个角度看,企业债的融资渠道开通,给了头部房企更多的融资渠道选择。

联讯证券分析师刘萍认为,此政策能缓解头部房企的资金紧张问题,可释放约4500亿资金给到龙头企业。目前房企估值受制于房地产政策压制,基本处于历史最低位置,如果政策逐步松绑,房企估值压力有缓解空间。

根据长江证券统计,有17家房企可以发行上述企业债。按照条件,包括万科、保利、华夏幸福、龙湖、世茂房地产、旭辉等房企上榜。

“相当于多了一个融资渠道,我们公司暂时不符合条件,如果符合条件我们也会考虑发行。”一位上市房企资金中心总经理告诉记者。

民生证券分析指出,房企资金情况的改善存在较强的结构性分化,在行业集中度继续 提高的大背景下,资金普遍向大型房企靠拢,而中小型房企融资情况仍然较差。

融资成本依旧高

从各大券商和业内的观点看,按照上述标准,此次企业债松绑主要受益为头部房企,而从行业看,房地产依然处于融资成本高企的环境。

据申万宏源统计,包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务,2018年全年到期量总计为1949亿元,其中三四季度为到期高峰,分别到期量高达932亿、698亿元。接下来2019年、2020年到期量更加庞大,每年增量都在1000亿以上。

“近期融资相较之前压力减少了一些,不过资金成本依旧很高,我们也在积极寻找窗口期,进一步进行融资准备。”上述资金中心总经理提到。

过去一年,房地产一直处于融资困难状态。多位金融人士告诉记者,很多中小房企信托融资利率已经超过15%,即便这样,信托的融资能力也下滑很多。以往信托通过通道从银行端获取资金,后由于监管加码,信托的融资能力也明显减弱,可以提供的资金越来越少。

“很多票面成本10%的债券,房企会通过承销费用等形式消化一部分票面成本,实际融资成本比公开成本更高。”一位金融人士透露。

此外,有房企甚至由于发债认购不足,自行进行认购以达到发行规模。

总体而言,过去两三个月是国内房企融资最严峻的时刻,对于此,有数据堪为佐证。据同策研究院数据,9月份时,40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计443.11亿元。10月40家典型上市房企融资总额为392.65亿元,环比9月大幅减少11.39%。这也是2018年以来,首次跌破400亿元大关,更是创下自2017年1月以来融资金额的最低值。

拐点出现在11月,各大房企的融资额度和活动缓慢增加。中原地产研究中心统计数据,11月,全国多家房地产公司密集获准发行大额融资,合计数额已经超过1000亿。

“我们开发贷款和去年额度一致,但是一季度相对紧张,到了年末稍微宽松一点。”一位建设银行负责融资经理告诉第一财经记者。

民生证券报告指出,2018 年房地产开发企业到位资金增速呈现先抑后扬的态势,上半年由于行业的火热, 针对房地产公司融资的调控不断收紧,再加上“去杠杆”的不断推进,到位资金增速在一季度一度连续下降;然而进入三季度后,房企到位资金增速开始逐步回暖。

比如,11月,华夏幸福基业控股股份公司的2018年非公开发行短期公司债券项目状态更新为“已受理”,该笔债券发行规模为40亿元。而龙湖连续两日提交了两宗发债申请计划,分别为55亿元的第三期公司债券,以及50亿元规模的住房租赁专项债券。

“目前看大型房企融资相对容易,不过市场资金有限,除非进一步释放资金,否则融资成本还是会在高位。”上述资金中心总经理说。

大和证券发表的报告称,近期信债收紧、在融资成本上升的情况下,发改委公布支持高质素企业的债券发行,属正面消息,而一些近期有较多债务到期的企业较可能受惠。