60多岁的李女士已在香港青衣海滨公园片区生活了二十多年,虽然已经退休,但作为香港特区政府聘请的保安员,肩负着青衣多个半开放私人小区及公共屋苑的保安工作。这对李女士来说并不容易,因为这些小区门外的公共地区都是她的管辖范围,可门里发生的任何事又不是她所能管得了的。

青衣海滨公园附近的半开放式小区是香港多数住宅区的缩影,住在这些大楼里的居民,往往多条马路,就能走到菜场和图书馆,而这些公共设施是属于周边多个半开放式小区的公共空间。

管理公共空间的保安员多是像李女士这样的退休人士,类似由北京居委会大妈和志愿者组成的“朝阳群众”,是香港各个公共、私人地区的保安主力军。逢年过节,李女士和她的同事们都要加班加点巡逻,防止意外发生。

《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》(下称“意见”)日前发布。意见提出,未来内地在原则上将不再建设封闭住宅小区,新建住宅要推广街区制,已建成的住宅小区和单位大院也要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。这意味着,类似香港青衣海滨公园附近的这些半开放式小区,在内地将逐渐增多。

香港著名的重庆大厦最初也是一座开放式的住宅楼

不封闭的小区安全吗?

香港居民梁丽(化名)住在紧靠路边的一幢独栋建筑里,这里比青衣海滨那片小区更为开放,走出电梯,与保安大叔寒暄几句,再走个三四步就已站在大街上了。大楼右边,紧挨着大堂门的就是一个便利店,左边紧挨着的也是一个小店铺。

“大堂的门需要输入密码才能进入,只有这里的住户才有密码,楼下也一直有保安守着,他和这栋楼里的人都认识,陌生人一眼就看得出。”在这里住了几年的梁丽并没有担心过安全问题,“楼下还有摄像头监控,住得很放心。”

香港大学城市规划及设计系助理教授李卫锋告诉《第一财经日报》记者:“香港很多住宅区虽然看不到有形的围墙,但每栋楼都有自己的保安系统,只有这栋楼中的住户才能以密码或者住户卡的方式进入,可以说都是半封闭式的。”

当然,香港也并不都是半开放式小区。王芳(化名)所在的小区格局更接近内地的小区,每个入口都有保安,住户需要随身携带住户卡,进入小区必须出示。而小区内的游泳池、羽毛球场、网球场等设施也需要有住户卡才能使用,非住户若要使用这些设施,需要支付比住户高出2倍以上的价格。

对刚从内地搬来香港的王芳来说,这样的小区环境更为熟悉,“这比住在路边的住宅楼里更安静一些,灰尘可能也少一些。”

“在香港,既有内地那种封闭式的、有围墙的小区,也有相对开放的小区,小区内的道路是否对外开放,取决于政府对于地块的规划及发展商如何选择等多个具体因素,单从文字上来看,并没有对住宅区是否要有围墙做出明文规定。”香港城市规划委员会(下称“城规会”)成员、香港理工大学建筑及房地产学系教授许智文对《第一财经日报》记者表示,不过在香港,更多的是没有围墙的开放式小区。

对习惯了围墙带来的安全感的内地住户来说,街区制带来的最大忧虑或许就是安全问题。但以香港的经验来看,无论是一下楼就已来到马路边的独栋住宅楼,还是王芳所在的少数大型封闭式小区,安全问题都得到了很好的处理。

梁丽和王芳所在的住宅楼,每栋楼底层都有保安24小时值班,进入楼内都需要输入密码,且密码每隔一段时间就会更新,小区门口和楼下大堂也都配有监控摄像头。在设施较新的住宅楼里,电梯内一般也都有监控摄像头,楼下的保安也都能通过屏幕进行监控。

可以说,各类安全设施及像李女士那样的“退休保安军”,以及经常巡逻的警察,为香港的住宅区提供了可靠安全保障。

考验城市规划功力

在香港,虽然特区政府没有对住宅区是否要有围墙做出明确规定,但完善的城市规划制度确保了地产开发商会事先根据土地用途和规划做出恰当选择。

“政府在提前做出的土地规划中,会指明有关地块的用途和其他细节要求。”许智文表示。例如,相关地块上的某条道路是否要对外开放使用,一般在地契中已经列明。

许智文举例称,在香港著名的大型住宅区太古城中,住宅楼之间有多条公路穿插,哪些道路对外开放,事先都已写进规划,因此,地产商在建造时也没有选择建造围墙。

作为特区政府机构,香港规划署负责制定拟备各类规划图则,为土地的恰当用途和发展提供指引,包括设计全香港的发展策略和个别地区的详细发展蓝图。根据城市规划条例第2条成立的城规会,则实际掌握着香港土地用途规划的权力。

根据本报记者了解,城规会目前有39名成员,其中33名属非官方成员,他们大多从事与城市规划有关的法律、工程、建筑、测量、环保等工作。

香港立法会的资料显示,香港所有土地的发展均受其现有地契条件的限制,尽管如此,土地契约条件并非不可修改,只要符合该地块的规划要求,向政府申请修订并获得批准后,申请人只需补付相当于新旧地契条件许可发展土地价值差额的地价即可。但对于最终建成的小区采取何种模式,除了地产开发商的意志外,规划图纸还要通过香港屋宇署的审批。

“政府对于城市用地的规划往往提前数年就开始进行,制定规划期间政府需要向周围居民、环保组织等多方咨询意见。”许智文解释,政府在规划上也提供一定弹性,原则是在不违反规划的情况下做到地尽其用。

计划将古洞北、粉岭北等区块的农地发展为住宅和商业区的新界东北新发展规划,就是大面积城市发展规划的一个典型。这项发展规划涉及土地面积787公顷,建成后可提供近6万个住宅单位。对此,特区政府早在2008年就已启动发展规划工作,至今仍在进行。

“相对于比较有墙没墙而言,更重要的还是住宅区的规模和混合程度,封闭模式最大的问题是把城市功能割裂成块,香港的住宅区规模小,相互之间混合(渗透),打破了这种割裂的情况。”李卫锋认为,随着内地推广街区制,在城市规划上将需要像香港这样,做到更细致、更立体的规划。

除此之外,也有声音认为建立开放式社区的难度会越来越高。“目前香港很多社区都很强调‘私人产权’,宁愿关起大门,只给小区居民享受会所、设施等福利。”莱坊高级董事、估价及咨询部主管林浩文向本报记者表示。