4月13日,备受关注的成都市曹家巷棚户区自治改造项目的一、二街坊原地返迁安置房源讲解会议召开,目的是让返迁住户了解目前的房源信息。预计本月启动分房安置工作,分房安置工作约需持续一个月时间。
这是成都“北改”的标志性项目,位于成都一环路以内外曹家巷,占地面积198亩,拆迁面积约14.8万平方米,涉及被拆迁户3364户,约1.4万人。
2012年2月,成都市正式启动“北改”工程,旨在通过五年努力,改变城北片区老旧城市形态和落后生产力布局,建成产业现代化、形态国际化、环境生态化、文化特色化的新城北。
4月25日,在成都市政府新闻办举行的新闻发布会上,成都市北改办副主任、市建委副主任邱向东介绍,“北改”工程自启动以来,累计已实施项目960余个(计划实施1100余个),完成投资2702亿元(计划完成投资3300亿元),占总投资的82%,城北城市功能和结构得到极大完善和优化。
这一浩大工程不仅仅是一场旧城改造,更是一场城市升级和公共服务均衡配置的战役,促使成都城北从封闭走向开放,从传统服务业走向现代服务业,从脏乱差走向宜居宜业。这一拆一建中,公共服务资源均衡配置,改革发展成果得到共享。
啃最后的硬骨头
在旧城改造中,拆迁是最令人头疼的难题。成都市北改办有关人士向《第一财经日报》记者表示,“北改”之前其实已经做了很多拆迁,“北改”现在遇到的都是以前拆不动的历史遗留下来的“硬骨头”。
以通锦路片区为例,这个旧城改造项目属于成都“北改”工程的重点,总搬迁面积18万平方米,总建筑面积45万平方米,涉及住户1070户,人口3000余人,涉及单位多达16家。
还有成都市“北改”最大的企业棚户区改造工程——成都内燃机总厂生活区棚户区改造项目。成都内燃机总厂是上世纪50年代初成立的国企,2001年企业生产性资产被昆明云内动力股份公司收购后,生产区迁往成都龙泉驿区,生活区仍留在原地,居住着上千户离退休干部职工。
“有些住户的老房子比较小,只有10~48平方米,有些房子还未进行过房改,甚至还有很多私搭乱建,有些住户的房子又比较大。老百姓的利益诉求多种多样。”成都市北改办有关人士说。
不仅是区域内的居民主体,企业主体更是拆迁难题。
成都城北区域聚集了大量国营老厂、铁路单位和场站、公路的运输基地以及众多商品批发市场。成都市北改办这位人士表示,在推进“北改”过程中,这些单位也都会考虑如何盘活企业和土地,解决其内部历史遗留问题。
分别位于金牛区和成华区的火车北站和火车货运东站就处于“北改”范围内,铁路及其场站周边地区成为改造的一大难题。以火车货运东站为例,八里庄二仙桥片区范围内,20余条铁路线交错纵横,工业、仓储物流企业布局凌乱。
成华区北改办副主任王胜利向《第一财经日报》记者表示,八里庄片区谈判持续了三年。主要是涉及的单位很多,而且利益诉求复杂,因此,企业要解决起来也比较困难。
针对拆迁过程中错综复杂的形势,成都市采取了引导社会资本参与的办法。通过制定针对性的特殊政策,在“北改”区域形成政策洼地,一方面很好地解决了矛盾,另一方面又引导资金进入。
2012年4月,成都市发布了《关于进一步推进北城改造有关政策的意见》规定,在规划管理、土地利用、项目报建、房屋征收、财政税收等方面制定了详细的优惠政策,这为社会资本参与创造了条件。
比如,企业利用自有存量土地进行开发建设,涉及划拨补办出让、改变土地用途、增加容积率的,根据项目实施进度计收土地出让收入,并进行适度优惠,对报建费也予以适当减免。
城市转型升级
今年3月24日,位于成都北三环路与川陕路交界处的宜家在成都的第二家店正式开业,现在每天销售额100-200万元。而紧邻的富森·美家居北门店去年7月正式开业,成为全国首家以家居为主体的超级购物综合体。
其实,富森·美家居是改建而成,当时的形态还是家具批发市场,建筑低矮,业态低端,周围也比较凌乱。而宜家所在位置之前是汽车货运市场,平时大卡车来来往往,嘈杂混乱。经过“北改”,这里9个货运市场进行了搬迁。
根据规划,川陕路-熊猫大道商圈将被打造成成都第一现代家居商业基地。未来2-3年,该片区销售收入将突破百亿元,成为继建设路商圈之后成都城北又一个百亿商圈。而其所在的整个昭觉寺核心片区要打造成为城市转型、产业升级的样板区。
受大厂大院的分割、铁路、高架路桥的阻隔,成都北城地区交通不便、出行难是最闹心的事情。比如,“北改”前,作为北上出川的重要通道川陕路,随着区域经济的发展,和道路运营时间的增加,新都城区段的路面破损严重,一堵车就可能造成上千辆汽车无法挪动。
而作为成都交通枢纽的火车北站曾经也是“北乱之源”。“北改”实施4年,不仅使北城的枢纽地位更加突出,也使北乱之源得到了根本整治。火车北站现在已经启动扩能改造,改扩建后的火车北站,将由单纯的铁路枢纽变身为集铁路、地铁、公交、出租、长途客车等多种交通方式一体的综合枢纽,站房面积扩大到现在的4倍。
另外,配合扩建工程,相关部门还将对车站周围的道路交通设施进行相应的改建,以应对激增的客流量带来的运行和管理压力,如今,随着周边交通的升级改造和片区的综合治理,北乱之源改观明显。
据统计,2012年以来,“北改”区域分批分期完成了185条城市道路建设,骨干路网密度从4.7千米/平方公里升至5.9千米/平方公里。仅2012年一年,金牛区范围内的道路及相关基础设施建设的总投资就达到了140亿元,超过了之前相关投资10年的总和。
成都市北改办副主任、市建委副主任邱向东表示,“北改”实施4年,在基础设施建设方面,城北交通承载能力日益增强。规划的“16横12纵”骨干路网(总长91.6公里),已建成金芙蓉大道等骨干道路60余公里,累计投入资金220亿元。“北改”范围骨干路网体系基本形成,较好地缓解了城北片区出行难题,畅通城北的目标基本实现。
而在产业发展方面,城北产业功能有效聚集。关闭调迁传统商业市场、货运场站等59个,宜家家居、金府机电城等传统商业成功转型升级,万达广场、协信幸福里商业街、海宁皮革城等产业成功布局,有效带动了城北区域业态全面转型升级,商业极核再次发生聚集效应。
均衡公共服务
去年年底,成都金牛区茶店子“岛形”地带棚户区正式启动改造,改造占地173亩,共有被拆迁户2043户,但是,拆迁完成后,这个片区并不会拿来进行土地出让,未来该片区将新建中央绿地公园。也就是说,此处拆迁是难以获得经济收益的。
成都启动北城改造,还市民一个宜居城北、畅通城北,图为改造后的金牛大道(张全能摄)
受多方面影响,成都“北改”区域规划标准低而且滞后,其公建配套设施严重缺失,而近年来成都城市公建配套的标准也在不断提升,因此使得拆迁出来的土地,大量用于道路管网、学校医院等公建配套建设。
因此,成都“北改”工程在改建城市的同时,更是公共服务体系的再造,让城北市民共享改革发展成果。
成华区青龙场镇西林组六、七组是“北改第一迁”。原来这片都是自建房成片区域,水泥路很破烂,村民们出行不便,“晴天一身灰,雨天一身泥”,没有排水系统,其中尤其是六组地势低洼,一遇到暴雨就会被淹。
而且当时片区内只有一所1952年成立的中学,蜗居在青龙场一个角落里,功能室缺乏,设施设备老旧,场地十分有限。“北改”之后,现在这里已经建成了24万平方米一个崭新的居民小区,道路等基础设施得到了改善,同时,利用节余土地,成都第四十中学也搬迁至此。
总体而言,“北改”前,成都北城居住条件堪忧,周边配套不足,生活诸多不便。“北改”四年,建成公建配套项目170个,完成投资约120亿元。新建了金牛市民中心,成华电子科大幼儿园,49中等公建配套项目,有效缓解了北改区域公建配套不足的问题。
四年来,北城努力推进优质公共服务资源均衡配置。北改前,青龙片区没有一所高中,现在,学校比原来多了,片区学生在家门口就可以读成都实验中学、石室初中这样的名校。自2012年“北改”启动以来,大量教育配套项目逐步规划、兴建、改扩建。
同时,医疗条件也在大幅改善,从实施金牛区人民医院迁建工程,到新都片区居民就近也能享受华西医疗服务。四年来,北改区域公共服务设施不断完善优化,拥有优质资源的中小学校在这里设置,医院、卫生院的布局使就医更加方便。
邱向东说,在公建配套项目方面,城北服务功能日益完善。已完成公建配套项目170个,占规划总数的65%,其中新建中学17个、小学28个,220kV变电站2座、110kV变电站8座,新改建医院、幼儿园、公厕、菜市场、停车场共计115个。
他还表示,2016年,按照公建配套和城市建设同步实施的理念,在重要节点、重点片区适度超前规划和实施公建配套建设,着力建好学校、医院、幼儿园、公厕、菜市场、停车场等与群众日常生活息息相关的公建配套设施,推动90余个公建配套项目全力开工,实现投资20亿元。